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[房产] 原创-2017 HDB组屋出租市场的现状和趋势 ---- 租金下跌势不可挡

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发表于 5-2-2017 02:36:32|来自:新加坡 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 铜牌推广者 于 12-2-2017 17:36 编辑

前言
发表预测本来不是铜牌喜欢做的事情,阿嚏是高手。

一直想研究一下新加坡外来人口变化和对房屋出租市场的影响。
今天分享组屋部分。
其实研究私宅更有意义。对投资有帮助,去年有做过一些关于私宅投资回报的研究,如果能结合人口结构,一定很棒,不过工作量实在太大,而且。。。算了。
所有数据来自官方网站,HDB, MOM, ICA。铜牌整理计算。



第一张图,哪里的组屋最受租客欢迎
下面这张图显示了不同地点的4房式组屋在2016年第四季度的租金

4房组屋租金.jpg

图中可见,组屋租金差距巨大。
最高租金在市中心,和女皇镇,高达2750,令人咋舌。
而最低的租金在武及班让,1800。基本上,离市区越远,租金越低,如三八旺,兀兰。
裕廊地区例外。这个和裕廊工业区多,但是组屋数量有限有关吧。



第二张图,今天买二手房的话,哪里组屋的收益率最高。
4房组屋出租收益.jpg


这张图可以看出,总体来说,组屋的回报率超高,大多数地方的回报都有5%以上。
但是租金高的地区,由于售价也高,所以回报反而不如新镇的屋子。
租金低的地区,由于售价低,回报很高,如三八旺,兀兰,武及班让。
裕廊地区再次例外。



第三张图,每季度HDB批准的整套出租的单位总数。


组屋出租数量.jpg
2016年第4季度HDB批准的整套出租是11239套, 2016年整年批准的数量是44530套。
从图上可以看到,每年HDB整套出租的数量都在稳定增长。大约是每年能增加3000套各类组屋。
2016年在HDB登记的整套出租的组屋数量是51052套。(至2016年3月)
按照这个速度,到2017年3月,整套出租的HDB应该接近55000套。



分析
市场上每年增加3000套组屋,大约可以供额外18000个外来人口居住。

当然,除了整套出租的HDB以外,还有很多HDB的屋主是以出租房间来赚钱的。
我没有具体HDB单间出租的数据,有一个办法是看广告的数量。今天(Feb 2017)在本地某专业广告网站上,HDB整套出租的广告数量是12150,单间的是11706,基本大概是1:1,可以说明单间的数量和整套不向上下,也就是说,估计市场上共有约50000间HDB单间在出租,每年增加3000间大概应该也是合理数字。
市场上每年增加3000个单间,每间房间住1.5人,可以供额外4500个外来人口居住。




第四张图,租客群人口增长

外来人口.jpg

2011年-2013年,出租市场一房难求,和当时外来员工数目大幅增加有关。


而最近3年,新加坡每年平均增加受雇外来人口平均大约是30000人左右,(不算女佣),其中17%是 EP(5000人),17%是S PASS(5000人),另外66%是WP(近20000人)。


假设,EP 的收入高,租公寓。或者自己买房,不住HDB。


根据新加坡的工作结构,建筑业和制造业各占13%左右,服务业及其他占73%。


于是,2万的WP 工作准证持有人中,有13%是建筑业,按规定不能住在整套组屋。
前面分析,组屋每年增加的3000套+3000个单间,已经足以消化这5000个的SP准证持有人和 17400个非建筑业工作准证持有人。




问题来了,
很多WP是公司提供宿舍的
很多WP来自邻国,看到越来越堵的长堤,就可以知道,这些WP根本不住在新加坡。


于是,每年增加的组屋出租供应量,远远超过了外来员工的需求增加。

对于组屋屋主,雪上加霜的是,今年开始,制造业的WP工作准证持有人,不能住整套组屋。这部分人占了WP总数的另外13%!!!


结果就是,外来人口增幅不变的情况下,组屋的租金将大幅下降。


发表于 5-2-2017 03:08:33|来自:新加坡 | 显示全部楼层
小狮租房
难道是铜牌原创?
添上原创二字。
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发表于 5-2-2017 04:35:47|来自:新加坡 | 显示全部楼层
铜牌出品,必属精品。赞一个
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pl
发表于 5-2-2017 09:42:03|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
前排留名
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发表于 5-2-2017 10:30:44|来自:新加坡 | 显示全部楼层
Biaojiyixia
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发表于 5-2-2017 10:43:26|来自:新加坡 | 显示全部楼层
专业报告。赞~
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发表于 5-2-2017 10:52:59|来自:新加坡 | 显示全部楼层
铜牌出品,必属精品。
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发表于 5-2-2017 10:55:50|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
看到rental yield泪奔。。还是大裕廊好呀
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发表于 5-2-2017 11:51:52|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 michael8330 于 5-2-2017 11:56 编辑

今年的人口应该会有所调整,屋子的供应量在哪里了,690万的大目标不变,就应该会从今年开始实施,要不然就会有点来不及了,如果我是政府决策人,组屋租金下调太多决对不是明智的,选票大仓库与用租金养老者众多。
政府可以不理私宅租金这一块(历史也证明了,它没有管这一块)组屋租金这一块,几个管理者,老吴,老许,一直关注中。
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发表于 5-2-2017 12:50:36|来自:新加坡 | 显示全部楼层
michael8330 发表于 5-2-2017 11:51
今年的人口应该会有所调整,屋子的供应量在哪里了,690万的大目标不变,就应该会从今年开始实施,要不然就 ...

其实我特别不理解为什么要限制制造业WP HOLDER租整套HDB这个政策。
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