森林城市还有前途吗？转载一篇财新网的报道。另附最新早报报道。

shishiguanxin · 发表于 13-3-2017 11:05:11|来自：新加坡

本帖最后由 shishiguanxin 于 13-3-2017 13:21 编辑

碧桂园马来西亚项目停售房企出海遇阻

【财新网】（记者侯雯王婧）近期有媒体报道碧桂园在马来西亚的森林城市项目暂停国内销售，或与涉及外汇监管堵漏有关。碧桂园就此回复财新记者，此次国内销售展厅暂停开放是由于升级改造需求，与外汇监管无关，相关展厅开放时间待定。碧桂园方面称，森林城市将进入全面产业招商阶段。

　　真实原因仍待确认，但该项目停售将并非海外房产项目中的孤例。2016年房企纷纷出海，在境外开发出地产项目后，主要面向国内购房者销售。今年以来，个人外汇监管封堵漏洞，资金难以流向海外，出海房企或将普遍面临销售困难。

　　每半年赴港刷卡还贷

　　碧桂园森林城市位于马来西亚新山市，临近新加坡。根据碧桂园公布的计划，开发商未来20年将投资2500亿元，与马来西亚当地政府合作开发这一人工填海岛屿。项目规划面积近20平方公里，可容纳数十万人。

　　森林城市项目广告遍及地铁、商场、小区，以及央视春晚、体育赛事当中。该项目以“新加坡旁，永久产权”为卖点，广告反复强调：竣工后，“森林城市”与新加坡的直线距离将不足2公里。

　　2016年11月，马来西亚总理纳吉布访华。期间马来西亚媒体《星洲日报》报道，碧桂园计划在森林城市落实折合约57.7亿元投资额，还将投资约6.2亿元建设工业化建筑材料制造厂。在2016年8月的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌宣布，该项目上半年销售已破100亿元。

　　该项目驻马销售人员向财新记者介绍，森林城市的主要客群是想在海外进行房产投资但又买不起欧美资产的中产阶级，项目单价在2万元/平方米左右。单套最小户型为48平方米，为一个主卧加一个小房间，总价108万元。他表示，因为没有公摊面积，实际相当国内60平方米的住房。

　　付款方式分为3个阶段：初期在马来西亚看房，刷卡支付定金1.5万元。其次是首付。2016年前，项目首付为三成。自2016年12月底开始，碧桂园将首付降到一成促销。按108万元算，首付10.8万元左右。

　　最后是每半年一次的付款。他强调，按时付款全程免息，由碧桂园方面承担；如逾期需缴纳滞纳金。与国内月供不同，该项目每半年付一次，可选择年限不等，按最长4年计算，每次支付12万元左右。值得注意的是，购房者需要每半年自费去一趟碧桂园在香港或者新加坡的展厅，现场刷卡支付。

　　“我们只接受现场刷人民币，带有银联标识的卡刷人民币就行，您可以当作半年一次的旅游嘛。”该项目销售人员说。他发来森林城市的全景3D图，包括营销中心、滨海商业街、滨海园林、酒店公寓，并表示：“这只是冰山一角，项目还在持续建设中。”

　　为应对外汇监管，购房者海外置业常用方式之一是：购房者在境外刷卡购买投资类保险，质押保单后获得资金交给开发商。据财新记者了解，森林城市项目不排除使用了上述办法。

　　外汇监管堵漏

　　2016年1-9月，内地个人赴港购买保险热潮引发市场关注。2016年10月28日，中国银联向香港收单银行重申了保险类商户合规受理境内银联卡的相关要求。10月29日，银联国际发布公告称，银联卡禁止支付境外投资性保险。

　　同时，外汇管理部门加强了个人外汇信息申报管理。《个人购汇申请书》明确列出个人购汇“禁令”：如不得出借本人额度和不得借用他人额度实施分拆购汇，不得用于尚未开放的资本项目，不得参与洗钱、地下钱庄交易等违法违规活动。此前，个人购汇，银行柜台只是口头询问购汇需求，不会要求填写《申请单》或提供书面材料，因此不少人以“旅游”为目的换汇。（详见《换汇新规出台居民如何购汇用汇》）

　　外汇局有关负责人在2016年12月底接受媒体采访时表示，2017年主要从三个方面加强个人外汇信息管理。一是细化申报内容，明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任; 二是强化银行真实性、合规性审核责任；三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

　　此外，外汇局还于2017年1月3日通过《人民日报》海外版澄清，禁止个人购汇投资海外房产等尚未开放的资本项目，属于个人外汇政策一直以来的规定，并非新规。

　　外汇局指出：当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

　　房企出海之后

　　2016年房企纷纷出海。以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表，通过收购酒店、写字楼，与当地机构合作买地开发，投资产业地产等，足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园森林城市一度成为市场关注焦点。

　　一位龙头房企核心高层人士向财新记者表示，业内正在看碧桂园的“马来西亚造城之路”是否走得通，以及未来能否复制到其他发展中国家。观察重点在于：开发商获得当地政府背书，拿到大量土地开发权后，能否通过产业导入，提升区域经济价值，推动房地产开发销售。

　　“房企在海外进行房地产开发主要还是面向中国人销售，”一位前二十强房企高层向财新记者透露，“前年国家鼓励企业出海，去年上半年，开发商出海较为火热，出去看了一圈，到了下半年开始冷静下来。”他解释说，房企开拓的海外市场多为发达国家市场，主要在美国，其次是加拿大和澳大利亚，这些国家城镇化率高，市场较为饱和，房企去了盖好楼之后大多还是反售国内。

　　“不发达的市场有机会也不会去，”他表示，“去年去印度考察发现，印度虽然住房紧缺，但相关法规无人执行，开发风险太大，根本不敢进去。”他坦言，随着外汇储备下降，国家对海外投资的监管趋严，房企出海的热情更是减退了大半。国人海外的购房热潮仍在继续，但已逐步降温。该人士表示，考虑到海外购房的税务、管理、和未来转手交易的成本，海外购房不再是高净值人群的首选，而是“鸡蛋不放在一个篮子里”的资产保值选择。

　　随着外汇管制趋紧，房企海外项目的销售将进一步受到影响。一位海外房产代理公司负责人向财新记者表示：“今年大家普遍感觉海外的大额房产更难卖了”。另据海外房产中介平台居外网数据显示，2017年2月，美国房产的境内咨询量下降了14.2%。

联合早报2017年3月13日报道：

马第二财长：中国加紧外汇管制影响马国经济

马来西亚第二财政部长佐哈里表示，中国是马来西亚的重要贸易伙伴，因此中国政府的任何政策变动都将影响马来西亚。

（吉隆坡综合讯）马来西亚第二财政部长佐哈里表示，中国政府加紧外汇管制以遏制资金外流，已间接影响到柔佛州依斯干达特区的森林城市计划及马来西亚其他经济领域的发展，这个情况令人感到担忧。

他指出，中国是马来西亚的重要贸易伙伴，因此中国政府的任何政策变动都将影响马来西亚。

佐哈里昨天在记者会上回答相关询问时说：“我们对此感到担忧，因为中国国内经济将间接影响马来西亚经济。这是因为我们在去年1.5万亿令吉（约4757亿新元）的外贸总额里，中国就占了16%。”

据了解，中国过去三年的资金外流量惊人，去年达7250亿美元（约1万亿新元）历史新高。巨额资金流出迫使中国政府去年下半年开始加强管制，对外企资金汇出、中企海外并购及个人购汇等，出台越来越严的限制。

业界人士去年底称中国已实施资本管制

中国业界人士去年底就表示，中国实际上已开始实施资本管制，只是官方不愿意承认。外汇管制不仅影响海外公司对中国的直接投资，也影响中国企业到海外的投资。

柔佛州务大臣卡立诺丁上周六表示，柔州森林城市（Forest City）虽因中国政府的资金管制措施而暂停在中国销售，但碧桂园在柔佛的各项发展计划将继续进行，完全不受此次事件影响。

香港《南华早报》日前报道，中国政府加紧外汇管制以遏制资金外流，迫使中国第二大发展商碧桂园关闭当地所有森林城市销售展厅，也暂停对中国买家推销柔佛森林城市发展计划的房产单位。

不过，据碧桂园的说法，暂时关闭展销厅仅为装修，与中国政府管制资本外流无关。

碧桂园森林城市首席战略官于润泽说，该集团关闭中国的销售中心属暂时性措施，是为配合该公司今年初推行的销售与营销计划所作出的调整。

他也说，该集团预见森林城市计划将吸引来自全世界的买家，包括东南亚、亚洲、日本、韩国、印度、中东及欧美国家。

他表示，该集团也与国际产业销售顾问公司合作，在亚洲及各区域市场进行推销，该集团也计划未来几个月在越南、缅甸、台湾、迪拜及日本设销售展厅。

千股涨停 · 发表于 13-3-2017 11:17:43|来自：新加坡

搞不好碧桂园要死在这个项目上。

shishiguanxin · 发表于 13-3-2017 11:22:08|来自：新加坡

真正的釜底抽“薪”，打击太大了。

ruoshi · 发表于 13-3-2017 11:27:32|来自：新加坡

国家为啥控制个人钱财使用呢

shishiguanxin · 发表于 13-3-2017 11:29:09|来自：新加坡

ruoshi 发表于 13-3-2017 11:27
国家为啥控制个人钱财使用呢

防止资金外流。

千股涨停 · 发表于 13-3-2017 11:29:45|来自：新加坡

一方面是政府控制资本外流，另一方面马来西亚这个房产自身有点low，要啥没啥，宣传上都是新加坡旁这种鼠辈伎俩，没有投资价值，完全是博傻，就看谁最傻。
现在釜底抽薪，这项目大事不妙。

tspgraph · 发表于 13-3-2017 11:32:42|来自：新加坡

限制外汇影响的不止是马那样ulu的地方。像几个月前, 澳洲忽然修改n多年的规定, 许可外国人购买转售楼花(以前算二手的禁止), 因为不少大陆买家违约。影响到开发商了。当然坡坡是第一世界发达国家。房价虽然不比天朝一线, 远非马果和澳洲能比。一个面对铁轨的大点的三卧可在澳纽二线, 买三个有地房。发达多了。生活素质也高多了。