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预热!靠近TOP名校的后港新EC执行共管公寓,最靠近市区的新EC,马上开卖喽!EC技术...

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发表于 4-5-2017 20:34:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
新楼盘
楼盘名称: Hundred Palms Residences EC
楼盘特点短语: 稀有的较靠近城市中心的新执行共管公寓, 靠近名校乐赛小学
楼盘地址: Hougang, Yio Chu Kang Rd
楼盘状态: 待售
楼盘价格: 3房EC新币70万起
咨询电话: 90283676
装修程度: 中档
主力户型: 3房,4房,5房
产权: 99年
户数: 531
开发商: 本地有34年经验的开发商Hoi Hup
物业类型: EC执行公寓
开盘时间: 今年六月
入住时间: 2020年底
最近地铁站: NE-东北(紫)线 » NE14-后港-Hougang
联系人: 开发商销售团队 Susie Sun
手机: 90283676
项目介绍: Hundred Palms EC 位于Yio Chu Kang路,后港区,比邻宏茂桥和实龙岗区,驾车16分钟可到中央商业区,是最靠近CBD的执行共管公寓,离名校乐赛小学(Royths school )只有300米。乐赛小学是教育部小学排名第6位的顶级名校之一,就凭这一点,Hundred Palms Residences EC 的楼盘估计会非常的火爆,更何况他的地点来说还是新EC里最靠近城市中心的。
周边配套: 0.3km 到名校乐塞小学
5分钟步行到Hougang 1 商场
16分钟驾车到市中心CBD
位置:
本帖最后由 新加坡房 于 5-5-2017 09:41 编辑

预热!靠近TOP名校的后港新EC执行共管公寓,最靠近市区的新EC,马上开卖喽!Plus EC技术贴,你所需要的EC知识都在这里!

第一手消息哦,后港新执行共管公寓 Hundred Palms Residences 马上开卖喽!

Hundred Palms EC 位于Yio Chu Kang路,后港区,比邻宏茂桥和实龙岗区,驾车16分钟可到中央商业区,是最靠近CBD的执行共管公寓,离名校乐赛小学(Royths school )只有300米。乐赛小学是教育部小学排名第6位的顶级名校之一,就凭这一点,Hundred Palms Residences EC 的楼盘估计会非常的火爆,更何况他的地点来说还是新EC里最靠近城市中心的。

说了这么多,EC 执行共管公寓是什么,有什么优势,什么人可以购买呢?

执行共管公寓EC,简单的来说是受政府补贴的公寓,和私人公寓设施基本一样,但由于有政府补贴,买家符合条件才可购买,一般比地点毗邻的新公寓价格低20%-30%左右,住满5年后,EC会半私有化,可卖给新加坡人和PR,住满10年后完全私有化,相当于一般公寓性质。

优势是这完全是政府给新加坡中高薪水家庭提高生活品质的折扣价公寓项目,甚至第一次享受政府补贴的家庭1st Timer还有高达3万新币的补贴!因为买价相对便宜,风险非常小,但是它的升值空间却是算得出看得到的-住满5-10年后,保守至少20%-30%的涨幅!举个例子:上一个较靠近市区的EC是Bishan Loft,这个已经16年的EC现在卖价$1100-$1200多每方尺,和璧山同类别十多年的公寓价格相差不多.Bishan Loft 2001年开盘价$500多每方尺,5年后半私有化卖价$8XX每方尺,10年后$1000多每方尺!当然这种翻倍的例子非常小,但说明第一,地点,地点,地点!地点好,跌的时候抗跌,涨的时侯涨的更高。第二,买入价(Entry Price)很重要。现在EC的大概价格都差不多$760-800每方尺,普通新楼盘公寓至少$1000每方尺,这个差价就是升值空间,当然地点好的就涨得更好..

看到这里,很多人已经心水了吧,那什么人可以购买呢?
简单来说,3个条件:
1)必须是新加坡公民组合或家庭,也就是
公民+公民 (SC+SC)或
公民+永久居民 (SC+PR)

2)1st Timer 或 2nd Timer,薪水不超过$14,000/月
每个新加坡家庭有两次享受政府补贴的待遇。买过BTO或EC算一次,买转售组屋时拿了政府补贴Grant的算一次
从没买过任何新加坡房产的或买了转售组屋没拿过政府补贴的如果这次购买EC,算是1st Timer,在EC开盘抽签时,70%的单位会预留给1st Timer。
另外已经有新加坡公寓或洋房的家庭是不能再买组屋或EC的,必须卖掉公寓或洋房后30个月才能申请购买
2nd Timer在买2013 12月以后新标的EC时需付Levy

3)有组屋的家庭要达到组屋最少住满5年MOP的最低居住年限才能申请购买。

组屋和EC由于是政府的补贴房产项目,只能选其一,购买EC后,在EC拿钥匙时的前半年或后半年,现有的组屋会要卖掉。

满足这三个条件就可以购买心仪的EC项目了。

那具体的付款流程是什么呢?

订的时侯,要交5%现金(以支票的形式)
之后HDB会审核你的EC请求,大概9个星期以内要准备买家印花税BSD
(3%-$5400),这个是每个房产买的时候都要付的,另15%的头期款(可以用现金加公积金),律师费$2500左右;
所以差不多要买的时候要准备头期加印花税一共大概23%,

后续款项要分两种情况
1)没有房产第一次购买的人和组屋已经还清没有贷款的人
那他们属于普通付款方案,

如果80%贷款头期款之后六个月到一年后,地基打好的时候,分阶段按揭贷款开始 ;

如果是贷款较少,只有60%贷款,那头期之后,六个月到一年后,地基打好的时候,付10%现金或CPF;在这之后的六个月到一年,到框架打好的时候,再付10%现金或CPF;之后的3个月到6个月之后,分阶段按揭贷款开始

这种情况组屋在EC拿钥匙之后的半年以内卖掉

2)组屋还有贷款的情况,可以选择延迟贷款方案,也就是头期款后,不用还按揭,一直到拿钥匙的时候才开始按揭。这种情况发展商会加一个3%的利息在买价上。另外也需要在拿钥匙之前卖掉组屋

了解了这些让我们回到预热中的Hundred Palms Residences EC
地点图:
hundred palms residences ec loacation map3b.jpg


5大原因为什么我会预测Hundred Palms EC 会人气热卖
1)地点,地点,地点!它是最靠近城市中心的新执行共管公寓,驾车16分钟可到中央商业区。近年来,EC项目集中在乌兰,义顺,榜鹅,淡滨尼一带,Hundred Palms Residences EC 是相对最靠近CBD的EC,有选择的情况下,地点好当然更受欢迎。

2)非常靠近名校乐赛小学Rosyth School 和博文中学。Rosyth School 是新加坡小学排名第六位的名校,有天才班。我老公看到这个EC的地点和这个名校后心动不已,和我商量着我们买吧~哈哈,现在我大的已经3岁,EC拿钥匙的时候孩子刚好上小学,大的进了,小的就不愁了啊...父母的心啊

3)投资价值。投资价值分两种,升值价值和租金回报。Hundred Palms Residences EC,作为EC,它有EC的20-30%私有化之后的升值空间和附近学区房供小于求的刚需升值的双重升值空间。我看了一个2014年拿钥匙的在附近的楼盘,3房公寓没有人卖,也没有出租,2房的有卖,叫价$1300每方尺,要知道这个EC我根据地价估计开盘价在$780-$800每方尺,以它以后私有化后价格$1100每方尺为例,是37%的涨幅!

4)发展商是34年经验的比较靠谱的本地发展商Hoi Hup。Hoi Hup 在新加坡建成了31个有品质的房产项目,现在在建中的有4个。品质比较有保障。

5)未来新EC的稀缺性。EC的土地在开发商买到后15个月才能开盘发售,所以我们可以预估EC的存量和大概开盘时间。现有的今年明年的EC,包括Hundred Palms Residences EC 只有2个,还有一个今年底或明年头发售,地点不如这一个..少就会供小于求,更受欢迎。

Hundred Palms Residences EC 大概会在今年六月开盘,现在市面上基本除了名字就没什么信息,我们开发商销售团队拿到的第一手信息也不多,有兴趣的朋友可以和我联系 Susie 孙 90283676,我会第一时间把最新信息比如平面图,预览册,样品房预览时间,开盘时间,价格等信息发给你们,敬请期待喽!





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