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[贷款] 房屋贷款那些事(中文版)

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发表于 31-5-2017 15:46:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 南洋安东尼 于 1-6-2017 22:21 编辑

  
看到论坛上的小伙伴们对坡上的房屋贷款的申请,更改配套的流程诸多疑问,特别写下此帖,希望对坡上的小伙伴们有所帮助,我尽量全部用中文写完,有疑问有补充的朋友可以在跟帖里面提出,我会一一解答,本帖主要介绍住房(公寓/HDB/EC)银行贷款流程和配套:
1.      贷款申请
新手上路的时候很多人都是直接整天喊着中介到处去看房子,房子看得差不多了再去询问贷款的事情,这里做个说明,这种方式有风险,而且效率明显不高,假设你看中的房子需要贷款80万,等你给了1%定金(OTP)之后银行却告知你只能贷60万给你,这下你就面临要再掏出20万现金或者丢掉1%定金的风险了,最正确的做法是:看房子之前,找几间大银行,做一个贷款额度评估(Assessment),银行会根据你的工资收入,年龄,其他方面负债情况,如车贷,保险,等等,会给你一个原则上的批准(ApprovalIn Principle-AIP), 有了这个AIP (比如说80万贷款) 你就去看100万以下房子(贷款最大化80%),看得满意的话当场就可以下定金,不用担心拿不到贷款了(当然那20%还有印花税,律师费的钱你要用CASH/CPF准备好)。这个AIP一般有效期30-90. AIP 本身没有法律效力,就是说你同时拿了3个银行的AIP,然后房子也不买,也不需要履行什么法律责任.
2.      贷款额度
简单一个公式,贷款额(Loan Amount)=月还款额度(MonthlyRepayment)X贷款期限(Loan Tenure)(不超过35年,不超过65).
月还款额度(按利率3.5%计算)不超过月总收入的60%,总负债率不超过60%TotalDebt Servicing Ratio-TDSR <60%, 举个例子,小李月收入$6000, 30岁,信用卡每个月还款$300,车子每个月还款$800,那么他能支付的月供(Instalment)$6000X60%-$300-$800=$2500,假设小李贷款30年,那么他的贷款额度是$2500x12x30X0.62=$558,000,假设他贷款最大化(80%),那么他能买到的房子最多$558,000/0.8=$697,500(当然20%首付和印花税需要用现金或者CPF搞定), 假设他想买100万的公寓,那多出的那部分就要现金解决了了。假如你没有其他任何贷款,贷款额度=30年总工资收入)X0.372
上面的例子是个人买家,假如是联名购买,比如夫妻,父子,那就是两人的月供额度相加了,这里有一个简单快速的计算:
3.      贷款配套
简单的大致分两总:固定利率(Fixed Rate) vs 浮动利率(SIBORor Deposit Pegged)
固定利率比较好理解,就是锁定期内不管外界发生什么变化,不管经济好坏,板率(SIBOR)涨还是跌,利息在锁定期内保持不变.
浮动利率:板率锁定(SIBOR-pegged), 比如3MSIBOR+0.7%等等,就是说你的利率会根据3个月一次或者6个月一次的板率(SIBOR)跳动,所以你的还款额也是每3个月或者6个月一次跳动的,板率由金管局(MAS)决定,经济好坏,市场热度,都会影响板率的升降,这种配套对固定支出比较大的家庭存在风险,假如你签约的时候板率1.2,一年以后升到了2.5,那你的利率就从1.2+0.7=1.9%跳到了2.5+0.7=3.2%,你的月还款额(Instalment)就明显增加.
存款利率锁定 (Fixed Deposit Rate),就是这个利率跟存款的利息挂钩的贷款利率,别被”Fixed”迷惑,它还是浮动的,比如你的配套是:36 mth FDMR+0.85%, 存款利率当时是0.65%, 2年以后存款利率升到了1.2%, 那你当年的利率就涨到了1.2%+0.85%=2.05%,反之如果存款利率降了,你的贷款利率也就降了,相对于SIBOR,存款利率(Deposit Rate)相对稳定,所以这样的配套近几年也越来越流行,UOB 的存款利率(depositrate) 好多年都没变过了。
请参考下图SIBOR vs Fixed Deposit Rate:

sibor vs fixed deposit.jpg

月还贷额(Instalment)的公式如下:
Instalment.jpg
M:月还贷额(instalment), P:总贷款额,r:贷款利率, n:贷款期限(Tenure)按月算,
简单点,上面OCBC的网站也有计算公式,有你还的本金和利息。
比如:小张贷款100,30,假如30年利率维持在2.0%,那他的月供$3696,其中利息$1667,总利息额是$330,630,再假设小张买下这个公寓以投资用,每月可以收租$3000,那就不难算出他的投资回报率了.

4.      更改贷款配套(Refinance)
每家银行不同时期能提供的贷款配套都不同,所以几乎对每个房奴来说,过了锁定期的Refinance/Reprice都是必要的,通常在锁定期快到期的2-3个月之内就要着手处理此事,不要最后一刻通知,银行会默认为你接受了条款,合同进入非锁定期(通常利率是很高的),这样我们的血汗钱就被蚕食掉了
06-2017.jpg


注释: FHR(FixedHome Rate),FDPR(Fixed Deposit Property Rate),FDMR(Fixed Deposit Mortgage Rate),全部是同一个意思,就是跟存款利率挂钩的利率配套,只是不同银行不同的叫法而已,其他不难理解,最后一行LegalSubsidy(Refinance)是银行给Refinance的人赞助的律师费,额度如表中.

小伙伴们有疑问可以跟帖别问,也可以加我的微信号(alhsg14), 单独咨询
IMG_2677.JPG


SIBOR.png
 楼主| 发表于 31-5-2017 22:00:59 | 显示全部楼层
“新加坡政策”公众号简介
[smile]
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发表于 1-6-2017 00:34:16 | 显示全部楼层
狮城网推荐
谢谢楼主分享,应该是专业人士。

我可以问一个很多人关心的问题吗?

很多人说,买亚龙的屋子银行不给贷款,所有银行都这样吗?包括新公寓吗?什么样的情况才能贷款?
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 楼主| 发表于 1-6-2017 09:24:00 | 显示全部楼层
狮城论坛官方微信等众多平台
铜牌推广者 发表于 1-6-2017 00:34
谢谢楼主分享,应该是专业人士。

我可以问一个很多人关心的问题吗?

亚龙的公寓要去找Hong Leong Fianance之类,这也是那边房子价格相对偏低的一个原因,所以如果有现金,投资房的话买在亚龙的回报率是相对比较高的

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发表于 1-6-2017 09:48:48 | 显示全部楼层
永久居民,就业准证,工作准证
好贴
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 楼主| 发表于 1-6-2017 22:21:48 | 显示全部楼层
新加坡半永久培训课程

多谢,我也是服务坡上的小伙伴们

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发表于 2-6-2017 04:01:37 来自手机 | 显示全部楼层
解释得好好
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 楼主| 发表于 2-6-2017 10:05:44 | 显示全部楼层

谢谢,我们可以分享和交流

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发表于 3-6-2017 23:45:44 来自手机 | 显示全部楼层
Hong Leong 贷款利率大约比银行多了多少?
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 楼主| 发表于 4-6-2017 15:23:28 | 显示全部楼层
mianmiangian 发表于 3-6-2017 23:45
Hong Leong 贷款利率大约比银行多了多少?

这个不好一概而论,比如现在UOB fixed-1.58, Hone Leong-1.65

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