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███████████ 50多万,新加坡最便宜的新公寓来了!███████████

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发表于 18-7-2017 16:59:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
求购
房屋类型: 公寓
联系人: Xavier Yin
手机:
QQ: 1956993
微信: yinzhi
本帖最后由 新之助买卖租 于 20-7-2017 01:18 编辑
50多万,坡岛最便宜的新公寓来了!

Le Quest@Bukit Batok武吉巴督



位处新加坡第二个CBD的商住一体综合性项目,大概2021年或更早拿钥匙。


项目周边示意图
项目示意图
项目大气的Clubhouse


周边介绍

1

靠近体育场和武吉巴督公园,喜欢大自然和运动的买家不要错过。
2

周围也有医院与民众社区,同时拥有媲美全岛最佳学区Dover Road的Educational Hub。
3

1公里两所小学PRINCESS ELIZABETH PRIMARY SCHOOL(名校)与DAZHONG PRIMARY SCHOOL,
2公里内还有6-7所小学。步行距离到励仁高级中学 Millennia Institute与国际学校 Dulwich College (Singapore)。


距离Buket Batok地铁站1.1公里左右。开发商提供2年的免费班车到Buket Batok地铁站和Jurong East地铁站。


武吉巴督10多年来出现的第一个新私人发展项目,由于该区仍处于发展阶段,
不少政府组屋仍在兴建当中,也没有其他私宅项目竞争。
(浅蓝色代表商住合一,浅黄色E是代表学校区域,红色代表民众俱乐部,红色H代表医院,)


为什么选择裕廊区域
总理在国庆大会上这么说
政府在2016年财政预算案中宣布,将在裕廊西设立裕廊创新区。
这个决定中期内将带旺那里的房地产价格。
这是本地最后几个未开发的土地,因此提供了独特的机会,推动制造业转型。
而毗邻的登加将打造成森林新镇,为国人提供更多购屋选择。


登加新镇四面将由绿意环抱,也会连接占地600公顷的裕廊创新区,
营造一个集生活、工作与休闲为一体的居住环境,规模媲美宏茂桥市镇。
与新发展的裕廊创新区(Jurong Innovation District)毗邻的登加新镇(Tengah)将由绿意环抱,
当局将把它设计为绿意盎然的“森林镇”(Forest Town)。


整个裕廊湖区将分三个区块,除了裕廊东地铁站附近的裕廊商业区(Jurong Gateway)和提供休闲设施的湖畔区(Lakeside),
还有一个全新的湖畔商业区(Lakeside Gateway)。这整个地段将发展成综合商业区,
其中,拟建中的新隆高铁终站预计占地12公顷。
商业区中也有濒水住宅、办公、零售、餐饮和酒店等设施,区内建筑的总建筑楼面将达400万至500万平方公尺。


新隆高铁全长350公里,共设8个站,马国总站设在吉隆坡大马城(Bandar Malaysia),
新加坡的则位于裕廊东裕廊乡村俱乐部现址。新加坡境内的最高行驶车速为每小时200公里,马来西亚境内则最高可达每小时320公里。
马来西亚境内服务有七个站,包括吉隆坡大马城、布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖和依斯干达公主城。


陆路交通管理局探讨建设新的地铁延长线,正在规划中的裕廊区域线(Jurong Region Line)预料将进一步延长,
以衔接到地铁环线,加强西部与市区之间的衔接性。新线路将可以支持西部地区的未来发展,同时也可以加强整体地铁服务。


项目介绍

1

5座12层高的综合性项目。包括516个住宅单位,49个商铺,49个餐馆,1个大型超市和1个食阁,另外还有托儿所等设施。一层是店铺,三层是幼儿园,五层以上是住宅。
2

本地多次拿奖的著名建筑设计公司addp.sg参与设计,青建地产开发出品。
3

NTUC Finest和Koufu是商铺部分的主要租客,参考历史案例,发展商控制的商场都会有很好的发展,比如实龙岗的NEX。
4

HiLife提供的智慧家居配套,公共区域WIFI覆盖,家庭电器操作以及社区移动应用。
5

超低入门价仅50多万起,从“Studio+书房”到“4卧+书房”等39种户型组合可供选择:
Studio+书房 40平米 58万起
1卧+书房 46平米 64万起
2卧 55平米 75万起
3卧 76平米 99万起
4卧+书房 105平米 138万起


可选单位细节列表
7月22号开放样板间,8月5号抽签。

样板房有四个单位可供参观:
A2: 46sqm/495sqft (1 bedroom + study)

B4 : 66sqm/710sqft (2 bedroom deluxe + study)

C5 : 91sqm/980sqft (3 bedroom deluxe)

D2 : 122sqm/1313sqft (4 bedroom deluxe)



推荐人群:
年轻夫妻以及那些想要在投资组合中纳入靠近登加新镇和裕廊湖区项目的投资者,
快来联系新之助SGbighouse安排看房吧。


发展商对楼市充满信息导致地价开始上涨

因为土地的稀缺性,导致了发展商土地竞标异常激烈。
兀里这种地方竟然吸引了15方竞标,地价每平方英尺竟然达到了容积率每平方英尺1181元,
赶上Le Quest的销售价格了。同时这也反应了发展商对楼市的乐观情绪,以及他们求地若渴的程度。
这次兀里巷地段竞标可能会形成以后优越地段的基准,土地标价达容积率每平方英尺1000元可能也会变得越来越普遍。
议投资者赶在兀里的房价上扬之前扫购Poiz Residence跟Forest Woods的剩余单位。
(资料来源:联合早报)


女皇镇地价新纪录,成为新加坡首个标价冲破10亿元的纯住宅项目,
13个发展商参与,最高标价由中国山东的南山集团标下,相当于容积率每平方英尺1050元。
这项标价显示发展商非常看好该地段,这比附近女皇碧苑(Queens Peak)2015年6月夺标的871.14元尺价,高出20.6%。
尽管中国加强管制外汇以遏制资金外流,但并没有缩小中国发展商的胃口。
建议投资者赶在女皇镇的房价上扬之前扫购Commonwealth Towers跟Queens Peak的剩余单位。
(资料来源:联合早报)



现在“面粉”已经开始涨价了,将来的“面包”会便宜吗?


住宅市场数据分析

图中显示的是近几年的公寓(包括EC) 拿钥匙单位数量,可以明显看出,私宅(包括EC) 供应量逐年减少,
甚至在2021年后出现断崖式下降,这和政府这几年增加EC地皮供应,收紧私宅地皮供应的行为是直接相关的,
也就直接导致了发展商的求地若渴,更暗示着之后私宅市场的竞争将是非常残酷的,价格也理所当然会水涨船高。
(资料来源:市区重建局URA)




图中显示的是在市场上的剩余私宅(包括EC)数量逐年减少,相信投资者在这段时间可以明显感受到,
市场上可挑选的单位单位与项目越来越少,很多去年卖得很火热的项目今年只剩下大户型单位,
小户型甚至出现了一房难求的状况,这样也导致一些开发商开始涨价,从1%-5%不等,市场已经有很明显的复苏迹象。
(资料来源:市区重建局URA)
房地产与金融板块带动新加坡经济增长。
(资料来源:联合早报)


著名投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)认为交易量的增长将刺激房价在2018年走高,
甚至预测到2030年新加坡房价将翻一番。
(资料来源:联合早报)



到2030年新加坡每5个家庭中就有1个是单身家庭,2010年该比例为1/8。
单身家庭的迅速增长带来了新的房地产市场需求。该行还预计,2016年至2030年新加坡经济年增长率将在3%左右,
而这种幅度的中期经济增长意味着该国经济表现将比其他发达经济体的好,并能为收入增长提供支持。
再加上供需关系的转变,相信房价就算不会像预测的翻一番也会给投资者一个很好的回报,
剩下的单位越来越少了,还有什么疑问?
赶紧约新之助SGbighouse一起了解吧。


无需佣金,最低价格
新加坡所有的新楼盘,都是通过房产经纪代理交易
价格完全透明,我们还有可能争取普通买家拿不到的内部折扣价
如果是交易二手房,我们会尽最大可能争取最高性价比。买家无需支付中介费

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殷智 (Xavier Yin)原籍古城西安,生活在坡已十余载,现已入籍新加坡。
                                                                                                               
WechatIMG152.jpeg

目前在新加坡最大的地产经纪公司博纳(Propnex)从事独立房产经纪人。
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电话 :+65
微信:YinZhi




 楼主| 发表于 18-7-2017 17:45:45 | 显示全部楼层

████新加坡双钥匙公寓为什么是投资首选████

“新加坡政策”公众号简介
本帖最后由 新之助买卖租 于 18-7-2017 17:50 编辑


新加坡创造的双钥匙单位是新加坡房地产业的一个伟大的发明,指的是一套分隔成两个子单位的公寓,这两个子单位有自己的带锁独门并且拥有独立的设施比如厨卫,但都共用一个大门。为了吸引房产投资者,开发商甚至推出“三钥匙单位”的项目,这个设计是方便投资者将每个单位都单独出租出去,获得更好的租金回报。因为一般是比较大型的单位户型,所以主要会建在中央区边缘以及中央区以外。

设计服务人群

1
居家工作人士,把小套间改为办公室
2
和父母一起住甚至需要父母帮忙带小孩的双收入家庭
3
投资加自住的人士,把小套间或者大套间出租
4
纯投资,分别出租给不同组客,享有各自的隐私

设计理念

1
满足了现代人对生活隐私的追求以及保持了距离产生美的和睦气氛。
2
单身或者恋爱新婚的时候可以住较小单位,出租较大单位;成家了有娃了或者接来父母了可以调换。
3
如果是在家办公的职业,可以将一卧改为办公室,省去了在外租办公室的租金跟在路上花费的时间。

实用优点

1
合理避税!这种设计在新加坡具有稀缺性,花一个单位的税费享受两个单位的便利与实惠。中国人在新加坡购置第二套房产需要额外15%的税费,绿卡需要额外10%,新加坡公民需要额外7%。
2
管理费用也节约下来了,如果屋主有在居住其中一卧,房产税也只会按照4%来计算。
3
如果是完全自住的打算,屋主职业规划发生变化或者资金出现短缺情况,可以立即出租比较大的单位来减少生活压力。
4
拥有独立钥匙的单位也更容易租到较高价格,用来投资购买之后转手也容易很多。





四个正在市面销售的多钥匙单位推荐

多美歌 Sophia Hills
两卧双钥匙65平米136万起
2018年年中拿钥匙,乌节路商业中心,学校林立,圣玛格烈小学学区房,
租售比高,周边最大的项目,山庄享受,投资潜力巨大。

两卧双钥匙:
打开单位的大门后,绿色玄关区域有两用洗衣机(W/D),接着有两道门,分别通向两个单位。
红色区域的单位只有大约一个套间公寓(studio)大小,有卧室以及独立的卫生间。
黄色区域的单位则大一些,有一个主卧,客厅餐厅,开放式厨房也有冰箱,还有一个大阳台。
两个卧室都可以放下双人床。



阿裕尼 SIMS URBAN OASIS
三卧双钥匙89平米,原价158万,折扣16%后132万起
四卧双钥匙134平米,原价236万,折扣16%后198万起
2018年年中拿钥匙,阿裕尼地铁站走路5分钟,设施齐全,
芽笼美以美小学学区房,RCR区域高性价比项目。
三卧双钥匙:
打开单位的大门后,蓝色玄关区域还有两道门,分别通向两个单位。
黄色区域的单位只有大约一个套间公寓(studio)大小,
有卧室、卫生间和一个小小的开放式厨房包括冰箱F与洗衣机W。
红色区域的单位则大得多,跟一般的两卧单位一样,有一个主卧一个次卧,
客厅餐厅,封闭式厨房也有冰箱F与洗衣机W,还有一个大阳台穿过一个次卧跟客厅。



后港 Kingsford Waterbay
三卧双钥匙91平米119万起
预期2017年底拿钥匙,倚靠400米长的河道,每户都有河景或者泳池景,
圣母圣诞圣婴女校学区房,设施齐全,6个主题小区,户型方正大方,价格十分诱人。
三卧双钥匙:
打开单位的大门后,黄色玄关区域还有两道门,分别通向两个单位。
绿色区域的单位只有大约一个套间公寓(studio)大小,有卧室、卫生间和一个小小的开放式厨房包括冰箱F与洗衣机W。
红色区域的单位则大得多,跟一般的两卧单位一样,有一个主卧一个次卧,
客厅餐厅,半开放式厨房也有冰箱F,还有一个大阳台穿过一个次卧跟客厅。



大巴窑 GEM Residence
两卧双钥匙72平米123万起
三卧三钥匙91平米135万起
预期2019年底拿钥匙,区域内供应量极其少需求极大,50年内大巴窑第4个公寓,
酒店式理念的公寓并设有宠物设施,华文特选培群小学学区房,
政府翻新计划实行中,因为地理位置可以期待长久投资回报。
三卧三钥匙:
打开单位的大门后,蓝色玄关区域有三道门,分别通向三个套间公寓单位。
黄色区域的单位有一个小小的开放式厨房包括冰箱F,卧室、卫生间和一个小阳台。
红色区域与绿色区域的两个单位主要考虑出租,所以没有再设计开放式厨房,但是还是有各自的冰箱跟阳台。
三个单位共用玄关部分的洗衣机W,都可以放下双人床,卫生间也都有窗户,卧室也都有属于自己的阳台,真可谓麻雀虽小五脏俱全。


多钥匙单位为什么是投资首选

目前最便宜的三卧三钥匙单位135万,假设每个套间公寓单位每月出租$1800:

20%首付 $270000
印花税$35100
律师费$2500
首付小结 $307600

假设贷款80%, 贷款期限30年, 利率1.5%,
月供大约  $3896
管理费大约 $420
每月支出大约$4316
每月收入大约 $1,800 * 3 = $5400 > $4316

月租收入可以完全超过房贷,租售比甚至超过4%。相比于中国国内低过1%的租售比,简直逆天。





其他在售的新盘双钥匙项目

中巴鲁
两卧双钥匙62平米折扣18%+7%后149万
三卧双钥匙105平米折扣18%+7%后206万
四卧双钥匙114平米折扣18%+7%后228万
预计2018年年中拿钥匙,全球最有风格的50个街区之一中峇鲁地区最大的公寓项目。周围租金高,出租回报率高。
红山
两卧双钥匙80平米143万起
预计2019年年初拿钥匙。项目获奖无数,高达80%极其奢侈的绿化面积,整个公寓被树木和草地包围,隐私绝佳,整个楼盘精心设计春夏秋冬不同主题,喜静的朋友可选,旁边就是河道一直达金沙。   
红山
三卧双钥匙110平米包括装修258万起
四卧双钥匙152平米原价308万包括装修折扣后259万起
已拿钥匙随时入住。项目由伊东丰雄巧思设计,户型非常独特,匠心独运的景观设计,与高尚私人别墅区和使馆区为邻,新加坡的地标之一。
巴耶利巴
两卧双钥匙62平米
预计2018年年中拿钥匙,东部1分钟巴耶利峇地铁站旁集工作、休闲购物和就餐生活为一体的霸型综合项目。步行两分钟到paya lebar 转换站。


在售的二手的双钥匙单位
        •        8 Courtyards
        •        8 Riversuites
        •        8@Woodleigh
        •        Bartley Residences
        •        Bartley Ridge
        •        Boathouse Residences
        •        Botanique @ Bartley
        •        Caspian
        •        Coco Palms
        •        D’Nest
        •        Flamingo Valley
        •        Hilbre 28
        •        High Park Residences
        •        Jewel at Buangkok
        •        LakeVille
        •        Liv On Wilkie
        •        Minton Condo
        •        My Manhattan
        •        Parc Olympia
        •        River Isles
        •        RiverSound Residence
        •        Rivertrees Residences
        •        Sky Green
        •        Sunnyvale Residences
        •        The Eight Courtyard
        •        The Centren
        •        The Glades
        •        The Interlace
        •        The Nautical
        •        The Palette
        •        Tre Residence
        •        Trilive
        •        The Venue
        •        Waterbank@Dakota
        •        Waterfront at Faber





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 楼主| 发表于 18-7-2017 17:52:17 | 显示全部楼层

███新加坡租房攻略███

狮城网推荐
本帖最后由 新之助买卖租 于 18-7-2017 17:57 编辑

新加坡租房攻略


这可能是你见过最完整最细节的新加坡租房攻略了

最重要的是

如何确定合适的居住区域?


除了价格,位置就是最重要的考量因素之一了,当然就是靠近我们工作与读书的地方。
虽然新加坡小并且交通方便,但是每天花一两个小时在路上也是纯属浪费。
当然了也可以关注下工作或者读书周围的共同交通系统,如果善用地铁+公车系统,会让你找到更物美价廉的地点。
如果位置不是首要考虑因素,那么你喜欢清净则住东部;
喜欢都市的繁华又荷包鼓鼓,则住南部或市中心;喜欢惬意的品质生活则住中部;
喜欢高性价比则住北部;喜欢有文化的氛围则住西部。


搬入新家的一般流程

第一步:联系经纪,确认地点、人数以及租期、预算等基本信息


第二步:预约时间,安排看房,确定喜欢的项目与单位


第三步:提供所有租客的合法居留身份的照片或者复印件


第四步:递交租赁意向书并缴付订金给屋主


递交租赁意向书(Letter Of Intent)并缴付订金(Good Fatih Deposit)(经纪会检查屋主身份并且提供证明给租客查看,确定后租客转账订金去屋主提供的账户),通常为一个月的房租,若正式签合同诚意金会转变为房屋押金。看房后如果满意,需要递交租赁意向书并缴付订金给屋主,一年租约通常是一个月租金额度的订金,签正式合约的时候这一个月订金会变成押金;如果签订两年租约,签正式合约的时候需要缴付一个月租金额度的订金需要再补一个月租金额度的押金一共两个月的押金。(租期结束后押金会退还,但如果物品造成了损坏,屋主有权要求租客赔偿,直接从押金扣除或者租客负责恢复原样,具体的数额跟处理方式由双方协商而定。)

第五步:需等待屋主接受

此时可能同时会有几个租客同时提交意向书,所以屋主会选择一个接受,整个过程类似投标,屋主有几天时间来考虑租约,若屋主接受意向书,房子就为你保留下来,不能再租给别人。

第六步:签订正式合约

在签正式合约的时候应补齐所有费用,然后会跟经纪一起仔细检查一遍家私清单(Inventory list) 记录状况明确责任,如果有不需要的或者还要添加的应该及时告诉屋主协调,全部办妥之后就移交钥匙即可入住。

需要支付的各项费用

新加坡租房一般采用一年租约押一个月付一个月,两年租约押两个月付一个月的房租缴付方式。
需要在签订正式合约的时候缴付第一个月租金,经纪佣金+消费税+印花税,这里以月租金3000新币租期一年为例:
经纪佣金(包括消费税7%) 3000x0.5x(1+7%)=1605(两年租约再乘以2)
给政府的印花税(整个租期租金的千分之四)3000x12x0.4%=144(两年租约再乘以2)





有时间才看的注意事项

1
确定你的房屋经纪是注册在房地产代理理事会的,这样才能保护自己的合法权益。
可以通过经纪的姓名与电话查询,查询网址:https://www.cea.gov.sg/public-register
如果都没有记录在案,很可能是碰到的非法经纪,建议可以直接拨打免费投诉电话18006432555,进行投诉。

2
从2017年5月15日开始,新的合约或者续约,政府规定私宅最多住6个人,只有全部是一家人与佣人可以不受限制。

3
组屋一房式与两房式最多住4人,三房式最多住6人,四房式以上最多住9人,
从2017年1月1号起,建筑业、海事与加工业不能租住组屋整套或房间,
制造业不能租住组屋整套,只能跟屋主一起租住组屋房间。

4
根据新加坡重建局规定,公寓的最短的租期为3个月,HDB的最短租期为6个月,任何低于这个租期的条约均属无效,
不受法律保护,甚至在规划法令下,违例出租私宅的屋主一旦罪成,最高可罚款50万元,或坐牢最长12个月,或两者兼施。
少于6个月的租期,HDB屋主有房子被收回的风险,租客有被随时赶出门外的可能。
不过一般屋主都喜欢长租的租客,同事租期较长的租约租客比较容易跟屋主谈一些条件,
比如提供家私或者降低租金等要求,所以短租的房子相对而言比较难找,市场上以一年到两年租期最为常见。
组屋每一次租期最长为18个月,当然可以根据情况续租。

5
未满18岁的孩子所签的合约不具备法律效应,需要由其父母或者监护人代签。

6
租赁整套组屋需要确认屋主已经得到HDB可以合法出租的书面批准新,才能保护自己的合法权益,
所以一般都会在租约里加上一句“Subject to HDB Approval”,
也就是说没有HDB的批准,这个租约就是无效的,订金或者押金需要屋主退还给租客。

7
印花税(Stamping Fee)通常由租客承当,金额是整个租期总租金的千分之四。
印花税使租约具有法律效益,印花税单(Stamping Certificate)可以保护租客合法权益。

8
水电气服务(SP Services)、网费都是由租客来支付,使用多少支付多少 。
水电气服务合约由经纪从屋主或者前租客的名下转到新租客;网络方面,租客可以携带租约到移动运营商处办理牵线合约。
租期过程中如果有任何损坏,每件物品维修费150以内租客负责,房屋杂费,房产税屋主负责。

9
续约也是需要继续缴付佣金+消费税+印花税的,因为相关服务还在继续。

10
建议搬入第一天拍照做证,记录下来那些已经有损的家私状态,租期结束时可以减少争端。
并且跟屋主确认是否对房间做了专业清洁并索取凭证,租期结束时需要做同等程度的清洁以减少屋主对于卫生的异议。

11
所有的单据,比如租约,印花税单,家私清单,空调机清洗收据,转账证明收据最好拍照并妥善保管。

12
需要租客了解的是,在刚入住的一个月里家私是有保修的,
任何物件损坏比如空调洗衣机灯泡有问题都可以提出,非人为基本都是屋主负责处理。

13
租客有义务每三个月清洗一次空调,因为没有清洗而导致的空调故障,租客负全责。

14
在居住过程中不可以随意添加租客,如果有租客准证更新需要将更新后准证及时提交给房屋经纪备案,
如果有人员变动,则需提前书面告知经纪并且得到屋主同意。

15
如果打算签约两年的,又担心一些因素不能住满两年,可以考虑放入这些有关提前解约的条款在租约:
    Pre-Termination Clause 一般有本地身份适用,双方可以在住满一年后,提前两个月提出要求解约,
如果是由租客发起租客需要补偿屋主剩余租期按比例的佣金,押金正常退还。
    Diplomatic Clause 一般国际身份租客可以要求,租客可以在住满一年后:
提前两个月提供书面证明因为转学换工作或者离开新加坡而要求终止合约,需要补偿屋主剩余租期按比例佣金;
或者直接补偿屋主两个月租金立即终止合同,押金正常退还。

签订合约是保障租客合法权益的必要流程,在签约之前也必须了解租约的细节,并且交付印花税以形成法律保障,
一旦发生任何纠纷,都可以以合约为依据协商解决。

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使用道具

 楼主| 发表于 20-7-2017 01:08:48 | 显示全部楼层

██████ 新加坡房地产的租售比与房价地图 ██████

狮城论坛官方微信等众多平台












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使用道具

 楼主| 发表于 28-7-2017 19:15:11 | 显示全部楼层

███████████ EC,新加坡公民的福利房!█████████

永久居民,就业准证,工作准证
本帖最后由 新之助买卖租 于 28-7-2017 19:23 编辑

EC,新加坡公民的福利房!
一日售光的EC到底为什么这么火?




杨厝港路的执行共管公寓“Hundred Palms Residences”是新加坡的第64个EC,2700多个申请只有531个单位,
单位平均尺价$836,在推出第一天7小时内被一扫而空。显示EC单位越来越供不应求,引发市场担心执行共管公寓价格会水涨船高。




Made in Singapore的执行共管公寓,英文Executive Condominium,简称EC。
想法来自新加坡建屋局,是一种介于政府组屋和公寓之间的特殊产业。
这是一种供给新加坡人的福利,尤其是年轻一代的夹心层,可以以低廉的价格购买一套低于市面价格的“公寓”。




(点击看大图)
新加坡现在有22个私有化EC(红色点,可以转售给外国人),20个半私有化EC(黄色点,可以转售给PR以上)以及22个新EC(白色点,暂不可以转售)。
这张地图提供了非常直观的EC分布位置。可以看到,绝大多数的EC楼盘分布在北部,东部和西部,中南部基本没有。



增值空间很大,因此吸引很多人投资。自1996年EC计划推出以来,EC市场整体来说表现不俗。


与公寓不同的是,EC的供应有限,新EC地段的唯一来源是政府售地计划。


标得新EC地段的发展商只能在标得地段的15个月后,才能够把项目推出市场销售。所以可能会造成EC市场一段时间的供应短缺。




(点击看大图)
推动EC需求的主要还是EC与周边公寓的价差十分明显。


随着时间的推移,两者之间的每平方英尺价差已从1996年的约259元,增至2017年的400多元。

而且购买EC可获购屋津贴,因此对买房自住的买家来说,EC仍极具吸引力。



图中粉色部分显示的是近几年EC拿钥匙单位数量,可以明显看出,EC供应量逐年减少,
持观望态度的潜在买家将发现他们的选择会越来越少,甚至在2020年后出现断崖式下降,这和政府这几年增加EC地皮供应,
收紧公寓地皮供应的行为是直接相关的,也就直接导致了发展商的求地若渴,
更暗示着之后EC市场的竞争将是非常残酷的,价格也理所当然会水涨船高。
(资料来源:市区重建局URA)


购买EC的好处




国家发展部长许文远说,EC就像一辆立胜(Lexus)轿车,但只需付丰田柯罗拉(Corolla)的价格。
这项计划只有新加坡人才可获益,与预购组屋一样,EC买家也面对收入和居住年限等方面的限制,
因此发展商能以更便宜的价格购得地皮,它们省下的土地成本相当显著,有时高达40%。




近年来新移民购买EC的比例越来越高, EC已经成为新移民置业投资的主要选择。
EC却依然可以在满足投资需要同时,兼顾自住需求。


价格比公寓便宜,尺价便宜总价也便宜,甚至比公寓便宜一半以上,开发商地价政府补贴成本低了,政府监管销售价格低,
差不多地价尺价350,建筑、营销、人力成本尺价300,开发商10%-15%的利润,差不多盈亏平衡点就在尺价800多左右,
而入门级公寓的尺价普遍在1000-1200新币之间。也就是说,同样1千平方尺大小的三卧单位,普通公寓需要100-120万,EC只需要70-80万。
(点击看大图)


相比于周围公寓,EC投资回报率更高,EC Bishan Loft价格增长达到157%,同区的公寓Raffesia价格增长仅有37%。
Bishan Loft建成于2003年,发售价每平方尺380-500新币,最近成交价平均每平方尺1100新币左右,三卧公寓月租超过4000新币,是当之无愧的EC之王。
(点击看大图)


买家现在有组屋的情况下买EC,可以不用等到5年的最低居住期限就可以购买EC,
只需要购买目标EC取得临时占用许可证在组屋5年的最低居住期限之后即可,
并且不用交最少7%的额外印花税,而买公寓则需要交额外印花税。


如果组屋屋主还有贷款没有还清,不会影响购买EC的贷款申请比例。


第一次申请EC且在之前没有享受过政府津贴的前提下,在支付EC首付的时候,可以获得多达3万的政府津贴,而新的政府组屋择没有。


EC有什么限制








政府要求在EC拿钥匙后一定要卖掉组屋,屋主名下都不可以再有组屋。


5年最低居住期限后,屋主如果要卖给公民或者甚至一个绿卡,新的买家贷款只受总债务偿还比率限制。
10年后,彻底私有化,完全跟私人公寓一样可以转售给外国人。


如果跟政府申请过BTO或者有津贴的组屋,需要在购买EC卖掉HDB后,给政府交转售抽润。


EC需要同时满足房屋还贷额度不能超过收入的30%以及买家所有还贷额度不超过收入的60%,
而公寓仅受买家所有还贷额度不超过收入的60%,也就是说,同样薪水,一般来说公寓贷款会比EC多很多。


谁能买EC






身份
公民+绿卡或者公民+公民
(绿卡+绿卡不可以,公民+家属准证不可以,公民+工作准证不可以)


年龄
购买双方最少21岁;如果是单身合买,需要所有买家超过35岁。


购买核心
  • 满足身份条件的前提下,可以是夫妻购买也可以是父母与子女联名购买。
  • 如果是订婚男女,购买其中一方如果是超过18岁却不到21岁的未婚妻或者未婚夫,可以在父母见证下申请EC。
  • 35岁以上未婚、离异的单身男女多达四个人可以一起购买。





收入
家庭月收入不超过14000(超过可以申诉,也可以用一些办法来操作)


产权
买EC前30个月不能拥有公寓跟海外房产,工业商业房产不涵盖在内。


新之助SGbighouse的友情提示






在凑不够20%首付的情况下,新之助SGbighouse可以尝试跟开发商申请延迟。


如果接受EC的地点,负担得起就买EC,EC尽量买大一点的三卧或者四卧,
EC买的越大,所得的政府补贴越多,这个是政府给中等收入公民家庭铺好的一条路。


有转售组屋何时可以购买新的EC
有resale HDB 没拿grant,MOP只要比EC拿钥匙早就可以提前买EC了


有resale HDB 拿了grant,MOP满5年之后才可以申请EC


有BTO,MOP满5年之后才可以申请EC




购买新的EC大概等八年可以卖(等建3年,从拿钥匙开始算最低居住期限5年)


与公寓不同的是,EC的付款方式还可以选择延迟付款计划,首付只有20%,
65%在获得临时入伙证(TOP)时缴付,剩余的15%在房子法定完工(legal completion)后再付。
特别适合现在居住组屋想要升级买公寓的家庭,尤其是没有拿过政府津贴的,
这样组屋屋主可以选择交钥匙时,才卖掉现有组屋,并付款新的EC。
那么,屋主就不会在卖掉现有组屋和搬进新屋期间无家可归。


一般来讲,有些买家会因为家庭、贷款、人生规划、收入等因素,陆陆续续会有少量单位退回开发商,
新之助SGbighouse会第一时间留意这些信息,大家要做好的就是了解清楚贷款并且准备好支票就可以啦。


市场上剩余的EC项目小结

(点击看大图)
开发商已经陆续在涨价了,近期收到消息的有Signature at Yishun与Parc Life,相信其他EC也会根据供需有所调整。


2018年推出的新EC有且只有一个,在盛港安谷巷Anchorvale Lane,共吸引了16方进场争夺,是EC招标史上吸引第二多竞标者的地段,
海峡实业 (Hoi Hup Realty)竞标价相当于容积率每平方英尺355元,相信价格也会是有史以来最高的EC之一。


价格与EC可以相提并论的公寓

看到这里,我相信没有办法符合购买EC条件的大家已经对新加坡政府提供的EC非常向往了。
这里新之助SGbighouse提供两个公寓给无法满足EC条件的亲们选择,
与EC不同的是,公寓的购买、贷款、转售等条件都比EC宽松很多:




购买只需要三年即可转售无卖家印花税


如果是新加坡公民购买的第一套房产不需要付额外印花税


贷款不受每月偿还贷款比率与月收入限制


购买不需要卖掉屋主名下的组屋


购买下一套公寓没有时间限制




雅韵轩 Symphony Suites
位于义顺Yishun Avenue 9,新加坡北部最便宜的新公寓,是北部最著名的小学崇福小学1公里学区房,
附近还有颇具历史的西山小学,华民小学等,同街来自杜拜的国际学校GEMS可容纳几千人。
这个公寓最显著的特点是,没有阳台,封闭式厨房,卫生间都有窗户通风,房间开阔,
有自己的幼儿园,音乐室,物业费每个月仅新币240-270,
还有三卧93万起、四卧101万起朝向泳池单位可选,预计2018第二季度中拿钥匙。




鑫丰银河湾 Kingsford Waterbay
位于后港Upper Serangoon View,是另外一个新加坡东北部最便宜的新公寓,
倚靠400米长的河道,每户都有河景或者泳池景,
设施齐全,6个主题小区,户型方正大方,圣婴女校1公里学区房,
还有两卧89万起、三卧101万起,三卧双钥匙119万起,四卧124万起,预期2017年底拿钥匙。




The Alps Residences
位于的成熟市镇淡滨尼10道,是新加坡东部最便宜的新公寓,靠近它的淡滨尼西站地铁站今年会竣工。
开发商中冶置业邀请到瑞士团队围绕阿尔卑斯山脉风情为主题修建公寓,
两卧77万起,三卧94万,四卧140万起,培青小学一公里学区房,附近有九所学校之多,
其中包括培青小学、名校圣希达尔中小学、淡马锡理工学院与国际学校东南亚联合世界学院等,预计2018年底拿钥匙。

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 楼主| 发表于 28-7-2017 19:24:38 | 显示全部楼层

███████████如何跟宠物一起在新加坡找个家?█████████

新加坡半永久培训课程
本帖最后由 新之助买卖租 于 28-7-2017 19:29 编辑

如何跟宠物一起在新加坡找个家?
马薇薇姐就曾经说过,如果婚姻只是缺少陪伴的话,那就“养条狗啊”。
论陪伴,狗可比人忠诚多了,还不分财产!



如果要带国内的狗狗入境,必须提交健康证和检验检疫证书。必须在入境前30天内提交入境许可证。
除了来自于澳大利亚、新西兰、英国和爱尔兰的宠物狗狗外,所有的狗狗在入境时都必须接种狂犬病疫苗,
随后还要在三巴旺动物隔离所(Sembawang Animal Quarantine Station)进行至少30天的检疫隔离。
由于隔离所空间有限,因此建议至少提前三个月进行预约。



如果狗龄达到三个月,宠物主人必须依法领取许可证。
通常,新加坡政府会建议宠物主人给猫狗戴上项圈和身份牌。
此外,许多主人还在宠物身上植入微型芯片。



新加坡农粮兽医局规定,狗的品种必须包括在建屋发展局批准的名录内(共62种)才能在组屋内饲养一只普通犬。
一类猎犬或者二类猎犬,都不可以在组屋中饲养。



一类犬:比特犬、秋田犬、那不勒斯獒犬、土佐斗犬、阿根廷杜告犬、巴西非勒、南非獒、加纳利或者前集中之间的杂交犬。
二类犬:牛头㹴、杜宾犬、罗威那、德国牧羊犬的相关品种、英国獒犬或者前集中之间的杂交犬。



在非组屋性质住宅居民最多可以养三条犬,但是只能最多养一只一类猎犬或者二类猎犬,
而且主人必须要为它投保10万新元的第三方责任险,
如果是一类犬,是没办法从其他国家带进来新加坡的,而且还需要在超过6个月时为它做绝育处理。



新之助SGbighouse提醒大家:
如果是租房,养宠物一定要先得到屋主的同意哦。
如果是买房,可以考虑这个为宠物提供特殊设施位处大巴窑的新公寓


Gem Residences

大巴窑区域七年来的首个新项目,十五年来第三个,五十年来第四个,可见这个区域的供应量极其少。

一共有两栋主楼,一栋37层楼高、另一栋38层楼高。预计2019年拿钥匙。

方便的地理位置


距离布莱德地铁站只有不到500米,靠近大巴窑中心与巴士转换站。往北1站到碧山地铁转换站巴士总站,往市区4站到乌节路。





大巴窑作为最早发展的卫星镇之一,大巴窑靠近市区,各种生活设施齐全,
有邻里商场、咖啡店、熟食中心、市镇中心、体育场、游泳池、公园和图书馆等等。
这里也有很多公园,包括大巴窑城镇公园,中山公园,远一点的麦立芝水库,绿化相当好,傍晚去公园走走相当不错呢。



附近的教育资源极其丰富,是名符其实的学区房。其中一公里内就有四所小学任选。
公立陪群学校 (Pei Chun Public School)、擎青学校 (Kheng Cheng School)、
大智小学(First Toa Payoh Primary School)和光洋小学(Guangyang Primary School)。
其中公立陪群学校(Pei Chun Public School)是华文特选小学属于公认的名校之一,最重要的是最近两年陪群一公里内公民不用抽签。
附近还有莱福士书院以及初级学院,2019年莱福士女中也要搬过来。希望孩子们能为父母争争气,进去报读。



国际学校也有很多选择,澳大利亚国际学校 (Australian International School)、新加坡斯坦福美国国际学校 (Stamford American International School)、
环球印度国际学校(Global Indian International School)以及科廷科技大学(Curtin University of Technology)。
诸多学校选择让家长们不用担心学额不足的问题。

设计与设施

所有单位朝南或朝北,没夕照。朝北的较高层单位据说可看到麦里芝蓄水池、朝南的较高层单位好像还能看到滨海湾金沙等市区建筑,视野超好。



24小时全天候的高级礼宾服务,可帮屋主处理身边大小事。
项目还提供每周4小时的免费医生门诊服务,让屋主在不踏出公寓半步的情况下,获取MC(病假条)和处方。
没买车的屋主,则可利用设在项目内的租车服务,驾车出去兜兜风。



喜欢活动筋骨的屋主,可以参加免费的瑜伽、舞蹈、游泳、水中尊巴课程。
喜欢花花草草的屋主,可以在天台花园种植自己的瓜果蔬菜。
公寓设有宠物设施比如宠物冲凉池,宠物游泳池、宠物美容站点等,喜欢动物的朋友们有没有很心动呢?



喜欢看足球的屋主,晚上可到天台的体育吧台,边看球赛,边观赏风景。



项目的游泳池有50米长,屋主可在那里参加游泳课程。


大巴窑的区域发展


大巴窑未来10年大翻新,主要发展包括在加利谷地铁站旁和大巴窑东一带的空地建造新组屋单位、
翻新步行街和民众广场、打造更多绿色空间和无障碍设施,以及开辟艺术与历史角落等。


与其他新项目对比



户型与价格


两卧两卫的户型仅仅剩下最后6间,107万起。



三卧两卫户型,经过重新设计,重新开放。新设计令人耳目一新。餐桌并近厨房,
外面用玻璃门和客厅分隔的club kitchen设计非常实用,煮菜的时候把玻璃推拉门全关上就是封闭式厨房,
油烟就不会跑去客厅和阳台,平时打开会让客厅空间的利用也得到最大化。
最最重要的是,在有空调的厨房做饭的梦想终于实现啦,价格实惠仅仅128万起。



三卧两卫一储的户型最适合家庭居住 ,在入口的地方有个储藏室可以用作女佣房。只剩下14楼以上的最后四个单位,155万起。



隆重介绍一下,Gem Residences才有的双钥匙跟三钥匙单位

这是新加坡房地产业的一个伟大的发明,指的是一套分隔成两个甚至三个子单位的公寓,
这几个子单位有自己的带锁独门并且拥有独立的设施比如厨卫,但都共用一个大门。
这个设计是方便投资者将每个单位都单独出租出去,获得更好的租金回报。
单身时候自住小间出租大间;结婚生子自住大间出租小间;纯投资,分别出租给不同组客,享有各自的隐私。


  • 合理避税!这种设计在新加坡具有稀缺性,花一个单位的税费享受两个单位的便利与实惠。中国人在新加坡购置第二套房产需要额外15%的税费,绿卡需要额外10%,新加坡公民需要额外7%。
  • 管理费用也节约下来了,如果屋主有在居住其中一卧,房产税也只会按照4%来计算。
  • 如果是完全自住的打算,屋主职业规划发生变化或者资金出现短缺情况,可以立即出租比较大的单位来减少生活压力。
  • 拥有独立钥匙的单位也更容易租到较高价格,用来投资购买之后转售也容易很多。





不过,双钥匙单位仅仅剩下3楼123万与4楼124万最后2间,三钥匙135万起剩下不到15间。


为什么投资多钥匙单位

目前最便宜的三卧三钥匙单位135万,假设每个卧室每月出租$1800:

20%首付 $270000
印花税 $35100
律师费 $2500
首付小结 $307600


假设贷款80%, 贷款期限30年, 利率1.5%,
月供大约  $3896
管理费大约 $420
每月支出大约 $4316
每月收入大约 $1,800 * 3 = $5400 > $4316


月租收入可以完全超过房贷,租售比甚至超过4%。相比于中国国内低过1%的租售比,简直逆天。



Gem Residences是一个设施面面俱到的私宅项目。地点不赖,周围生活设施齐全,缺点也被巧妙地解决。
此外,作为大巴窑新公寓,它将是一个“稀有品种”,将来的转售能力或许会相当强劲。快来联系“新之助SGbighouse”看看样板房吧。



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发表于 3-8-2017 15:40:43 | 显示全部楼层
牛牛留学
Bukit batok的公寓2房的价钱大概多少?
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