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[房产] 重磅:政府喉舌发声,发展商被关注

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发表于 18-8-2017 23:17:42|来自:香港 | 显示全部楼层 |阅读模式
标题党


社论:关注发展商抢地现象
2017年8月16日 星期三 03:30 AM
来自/联合早报

社论

2017年8月16日
在政府严厉的房地产降温措施下,本地私宅价格从2013年第三季开始下跌。根据市区重建局的私宅价格指数,本地私宅价格连续15个季度下跌,从2013年第三季至今年第二季,累积跌幅达11.8%。以数据而言,本地私宅市场尚未复苏。


不过,从最近政府售地招标以及私宅集体出售所获得的热烈反应显示,发展商显然认为,最坏的情况已经过去。实际上,他们对房地产市场的信心,显现亢奋的迹象。


根据一家房地产咨询公司的统计,在今年首四个月的政府售地计划中,发展商夺标的投标价,与过去五年相同地段的标价相比,高出29%。去年下半年,这个溢价只是13%。此外,政府售地计划的竞标人马也激增,平均每个项目有13.3组发展商投标,远比2015年下半年的8.25组高。其中一块政府地段在招标时,甚至获得24个竞标。


对土地需求殷切的发展商,也转向集体出售项目地段,并以高过卖方的出价竞购。今年以来,已有六个私宅项目通过集体出售的方式成交,而去年全年只有三个。房地产分析师指出,目前几乎每两个星期,就有至少一个私宅项目推出市场求售。


私宅价格指数持续下滑,但发展商却高价抢地,使房地产市场出现混乱的信号。不过,这也往往预示市场拐点的到来。私宅价格指数是过去的历史数据,而发展商的信心则反映他们对未来市场走势的判断。土地价格是房地产开发项目中最大的成本,因此发展商高价抢地的现象,对房地产市场的走势,有指标性的意义。


最近几个政府售地项目的投标价以及集体出售项目的成交价,节节上升,推高了房地产市场的价格标杆。在土地供不应求的压力下,发展商以最近的夺标价为标杆或底价,竞标下一个项目。因此,投标价格呈螺旋式上扬。此外,投标价上升,也带动邻近房地产的转售价,从而进一步鼓励发展商更大胆地竞标土地。


发展商以高价投标土地,最终将反映在私宅的卖价中。否则,他们就将面对盈利受到挤压或甚至亏损的风险。这是市场经济正常的运行规则。不过,最近的土地投标显示,竞标者财雄势大,有些来自海外,而本地的发展商则组成财团分担风险。因此,他们有更强的持守能力以及制订价格的优势,从而使房价维持在一个高水平。


此外,发展商将私宅单位的面积缩小,以确保买家负担得起,但也同时推高了私宅的尺价。集体出售项目获得发展商的青睐,其中一个原因是发展商通过更高的容积率,建盖更多更小的住宅单位。例如,最近成交的一个中等入息公寓集体出售项目,总共有330个单位,但发展商可在该地段建盖1399个面积是750平方英尺的私宅单位。其实,以尺价而言,随着发展商高价投标土地,私宅价格的标杆已显著上扬。


自2010年以来,政府推出了多轮的房地产降温措施,但是房价还是屡压不下。在2009年第一季至2013年第二季期间,私宅价格上涨约60%。政府接着提高额外买家印花税,并推出严厉的总偿债率框架后,才驯服了房地产市场。


然而,弹簧压得越紧,反弹的力度就越大。今年3月政府微调降温措施后,示范公寓再现人潮。上一个月,杨厝港的一个执行共管公寓项目,在一天内卖完531个单位。此外,有几个私宅项目在推出后,由于反应热烈,发展商暂停销售,以准备在下一个阶段,调高价格推出。虽然这可能是个别项目的特殊表现,但多几个类似的特殊项目,就组成了一个趋势。


房地产的供需是一个动态的关系。过多的供应可能导致房地产市场崩盘,而供应不足以及积压的需求,则将使土地投标价及房价暴涨。一旦标杆价格向上移动后,便很难下来。此外,房地产市场也深受投资情绪的左右。在一个动态的供需关系中,要确保房地产市场稳定及可持续,考验政策制订者的判断力和平衡术。
发表于 18-8-2017 23:27:50|来自:香港 来自手机 | 显示全部楼层
小狮租房
楼主说政府会有什么动静呢?
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发表于 18-8-2017 23:42:14|来自:香港 | 显示全部楼层
mianmiangian 发表于 18-8-2017 23:27
楼主说政府会有什么动静呢?

应该没有,静观其变。
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发表于 19-8-2017 00:19:25|来自:香港 来自手机 | 显示全部楼层
解读一下
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发表于 19-8-2017 03:19:22|来自:香港 来自手机 | 显示全部楼层
标题党
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发表于 19-8-2017 08:21:35|来自:香港 | 显示全部楼层
感觉政府的想法比较靠谱,房地产发展商有点急,政府是怕风险太大,来泼点凉水。
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发表于 19-8-2017 12:06:17|来自:香港 | 显示全部楼层
和国内比比就知道,新加坡地价涨太慢了。
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发表于 19-8-2017 12:09:02|来自:香港 | 显示全部楼层
和国内比比,就知道新加坡开发商多幸福了。国内目前很多大城市的政策是在往死里打压房价,又丧心病狂地拉抬地价。
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发表于 19-8-2017 12:11:27|来自:香港 | 显示全部楼层
国内的和新加坡的开发商共性是,全部产能过剩,明知拿高价地建房赚不到钱,但为了让企业有事做,应着头皮也要拿。
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发表于 19-8-2017 12:14:21|来自:香港 | 显示全部楼层
不买高价地没事做,企业马上就死。买高价地,万一自己开发时设计,施工,管理的好,还有不死的可能。是国内目前绝大多数开发商的真时写照。
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