马后炮一点房产投资的学习/23楼加新[狮城论坛原创]

方世玉

对于铜牌所说的店屋，我是赞同这种操作方法的。原因有二，第一，银行对商业地产的估价以及抵押贷款条例有别于住宅市场，对于商业地产有些你即使有超过50%的equity，你也不见得能贷得出款来。第二，商业地产的成交价可以经常远远超出银行的估价。所以对于商业地产这种快进快出还是有必要的。

小飞猪

方世玉 发表于 16-7-2011 00:39
小瓶瓶解释的那么多归纳一下就是尽快套现，然后扩大投资。这些我都认同，问题是你不了解什么是term loan.

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还有这种东西，谢谢，又长见识了。

小瓶瓶

方世玉 发表于 16-7-2011 00:39
小瓶瓶解释的那么多归纳一下就是尽快套现，然后扩大投资。这些我都认同，问题是你不了解什么是term loan.

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我的重点在买卖，你的重点在termloan，如果他要留那个房子是可以“卖给自己”留房子先把升值的钱给拿出来，问题是要不要留房子在手上啊？

房价上升阶段，各个地方的房子涨幅速度有先后和快慢区别，而且一个片区尚且有跟得上市场脚步的和还没有跟上市场脚步的单位，
他们这些人为的是“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”的钱赚到手了就撤了，把接下来上升速度趋缓的那个阶段留给别人去入手，有吸引力他们的买家会很心甘情愿的入手。他们自己不打算长期持有这些屋子，宁愿再物色下一个更有吸引力的单位。其中的差别肯定超过他的手续费就对了。
就像冲浪者一个浪头一个浪头的冲，而不是冲上一个就顺着这个浪不动了，也像喝“头啖汤”的道理。
他们看大势，看传统选好房的要点以外，更看局部看细节，看隐藏的利好消息，要估算这个房子的升值曲线，不贪心，资金不容易套牢（虽然房市不像股市，但是如果投资角度来看不舍得卖是很容易坐过山车的），这些就是我分享的重点所在。

投资房产的，投资租金回报的房子跟投资房产升值的本来就是两种心态的人群，或者至少是2个投资方向。
2个单位同样是中央区投资型小户型，低迷时候，一个租金回报吸引价格便宜，另一个租金回报很不吸引，价格还高300--600/尺2，高峰期后者是前者升幅的1.5倍以上。2个楼盘的买家群也不太一样。

方世玉

我说的重点其实也是卖，只是侧重于卖的方式。实际买卖花费太高，比如你要买卖后净赚10万，你的房产升值起码要13万，3万算是手续费。其他普通的房子就算升10万好了，人家就以term loan的方式不费一分钱就套出钱来。你忙里忙外的，最后结果还是一样。除非你卖掉后不再买了，如果你还是要买的话，同样的问题又出现了，你下一个要买的最好比你现在持有的升值速度要快30%，不然的话你下次卖的时候扣掉手续费就不如你现在所持有的那个了。还有你真以为有人能每次都赚到上升阶段最快的那一段？为什么财富最多的人是investor而不是speculator?

Lion1

小瓶瓶讲的“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”的钱赚到手了就撤了”很有道理。但要做到比较难，要有很好的经验与魄力。

方世玉所说的比较容易也比较具实际意义

都赞一个

方世玉

小瓶瓶所说的那种买卖方法就是理想状态。就像炒股一样，每天都有涨停版，但有谁能天天买个涨停板。让高盛倾全公司的力量也办不到，因为除了基本面以外他还有运气在里面。买卖房地产也是这样，作为个人投资者信息渠道以及分析能力比起大的房地产公司来都差远了，连大的房地产公司都有看走眼的时候，一个个人投资者谈什么每次都抓到“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”。

方世玉

那应该是你没有跟他要到最好的deal。