新加坡狮城论坛

返回列表 发帖 付费广告
查看: 7478|回复: 57

[房产] Michael8330 实战帖(拉票帖2012)

[复制链接]
发表于 14-1-2012 10:52:01|来自:新加坡 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 michael8330 于 22-1-2012 20:15 编辑

未完结,一有机会就会一直更新,至到春节,然后会移去我的主帖

我是在百忙之中,抽一点时间写的,思绪有一点乱,想到什么就写什么,错別字也一大堆,等到''大选''过后,新年期间,老婆打麻将,我坐在旁边,无所事事时,才来整理.

为了答谢默默支持我的网友和拉多一点票(不是要赢,为的是不要输得太难看),动用了我多年的经验,可公开,不可公开,可言传,不可写的,也记录下来,票数越高,可看性越劲爆.


实战帖

现在到底是不是进场的好时机?

刚入行时,曾经问过前辈,他说"every time is a good time , holding power is more important" (几时都好,持有力比较重要)持有力(holding power) : 现在我理解为don't over commit (不要买自己不能负担的)如,可负担的是一百万,买75-80万就好,最少有6-9个月储备金就应该很安全。
看Singapore property cycle: 每10-15年一个cycle, 73-75 石油危机,84-85(忘了什么危机),96-98(金融危机)02-04(SARS ),08-09(雷曼),12-??( 欧元)。价格一波比一波高,谁是受害者?没有holding power 的。



现在正在租房的PR 应该买房子吗?

1 应该问自己,将会呆在新加坡多久?2年,5年,十年或更久,如有带小孩,我相信最少十年,假如呆少于三年,继续租吧,买房子很勞心,费用很多,短期又怕买到最高点,长期买比较化算,可动用公积金(CPF)来买房子,如果没买, 钱就死在CPF account里,买了之后,用cpf还贷款,收现金(租房)现金流通顺畅。

十年租房的,平均$1800 (普通三房式)一个月,十年将付$1800x120=$216000, 有谁认为接下来十年,三房式的跌价高于20万?
就算真的跌过二十万,最起码住得安稳,不怕房东把房子卖了或收回,就当是交租金。

在新加坡pr福利很好,就算是回国发展,建屋局,还允许你整套出租,以租养房,不让你吃亏。

结论:打算长期逗留者,应该买. 只要是有首付,就可进场。

2当决定买后,买哪里?

Location, location, location(位置,地点)
在这里买房子最简单,靠地鉄准没错,方圆300m之内,最好,我个人偏好,地铁(mrt), 大环境(amenities )四方屋(regular shape),高楼,无阻,无噪音,角落,最后才看装修。(小环境)

这样的房子不是很贵吗?

行情坏比周围贵一两万,行情好贵三五万,不过,会算账的就知道,你居住的期间,你享受的舒适和便利,当你想转售时,一样是比周围贵和容易脱手。一间房子很少数会住一辈子,总有需要脱手的时候。

把房屋贷款快速还完,还是可贷款多少就借多少?

1把钱放在CPF 户口.普通户口,第一个两万存款,可亨有高达5%利息。
2现在房屋贷款利息很低,3个月sibor+0.5-0.85%(总1。2%左右),而且将维持一段时间,(据说2013中旬)
3当房子出租时,房屋贷款利息可扣税,
4如遇不测,房屋保险将付完全額贷款(一动用CPF 就需要买保险,多贷十万,也就多还十几元保险费。)
个人推荐:现在利息低迷,可多贷一点,而且lock in period 很长(私人4年以避开seller stamp duty  ,HDB 5年(现在法定)以CPF 的钱做buffer,现金做其他用途,又可赚高一点的利息,应该行得通。

坏处是需要多注意利息的走势,不适合很忙的人或很懒的人。

买怎么样的房子?

买比较新房子在非成熟区或老房子在成熟区,各有所需。

五,六年的新房,因刚过MOP,可随便挑,一大把房子要卖,据个人经验,约20-30%
的屋主会卖,pr限制没这么快满,很多选择。

15-25年的房子,很多正在翻新或电梯翻新,pr的选择非常有限,pr限制促使好地点有钱也买不到。

35-50年的老房子,会是比较好的选择之一,因新加坡的政策(SERS),这些房子随时会变成金矿。多留意,如空地大,附近已经起超高楼,这区房子还停留在8-12层,最近整体搬迁(SERS )还包括已经MUP如,紅山,使选择老房子变成一种学问。(Commonwealth crescent/tanglin halt 这个地方感觉不错)


买转售公寓vs新公寓?

我不是很了解,为什么新公寓可卖得这么好(不算那些有特别设计,如dual-key)
一样是99年,在同一地点,新与旧可相差$200-$300 Psf 。而新公寓卖比较快,比较贵?
难道没有算到,新公寓可能最少要三四年才建好,算一个月租房$2500,,36个月-48个月租金收入就少了$90000-$120000 ,转售公寓,三四个月就可入住,这笔账应该不难算吧!!



讨价还价的技巧?

以诚意动人心
苦肉计

以物易物
死緾烂打
声东击西

marketing
Soft sell and hard sell


法律漏洞?

一定要对法律/政策非常熟悉,才可以以合法的途径走对自己最好利益的路。

大小仲介行的分別?

房屋仲介的作用?

一个好的agent, 会帮你很多:帮助你filter out那些条件不符的房子,帮你安排好行程,一个睌上看几套,帮你留意看房子的好/坏处,提出来,让你自己做决定,帮你看有没有欠"高利贷",泼漆已经是"癌症",一般是从对方仲介的谈话,卖主的谈吐,家庭背景等等,帮你谈好价钱,(以对你不重要的条件来換取对你重要的好处,以促成双赢而达成agreement ,如,让对方放傢倶一个月,来换取价格上的优势)要迖成双赢的局面,协议才能达成,买卖才会愉快。帮你找banker,lawyer以团购的价钱,来享受星级的服务。帮你注意你的paperwork 等等。

有的仲介很pushy?

客选仲介,仲介选客?

Banker与律师.

房东与租客的关系。

买第二套房(公寓)什么时机比较好?

如我说得准,我就是神了,看到算命的说,属狗的今年不是大好就是大坏,这样我也可以去帮人算命了,好,他也对,坏,他也对。


只可以说,投资和刚需一样,要量力而行,买低卖高,別人贪婪我害怕,別人害怕我贪婪(某股票投资大师级別说的)我想也适合用在投资房产。房产下跌平行的周期很长,上升很短(6-8年下跌平行,2-3年上升)价钱越掉越没有人买(希望明天可买到更便宜)价钱越升越多人抢,(怕明天买不起)羊群効应。
私人公寓3+1租金曾经掉到$1200,利息过4%,并且维持一段时候,如你觉得每个月倒贴$1800-$2500又可以顶超过三年,你的holding power 已经有。
看到政府推出利好政策救巿时就可以出手了


刚入行时,曾经问过前辈,行情坏时,仲介不是要吃西北风吗?
他说 "什么时候都会有人在做买与卖,会看谁是shopper ,谁是真诚的买主比较重要。

一般shopper不会跟你说,"我是shopper",


seller 也不会跟你说"test market,吃饱买包"。浪费仲介的时间,对仲介而言,时间就是金钱。

怎么看?
一个真诚的买家,会armed with in principle approval from the bank(银行原则批准书),如还没有,agent介绍,推三推四,可疑,全Singapore 的房子都可以考虑,等等
一个真诚的卖家,看房的约会,不会轻易推掉,如有约会,而约会是跟朋友喝咖啡或溜狗,不是很重要的,价钱跟股票巿场一样,一直浮动等等。
还有很多讯号,需靠经验累积才行。



特胜出品,必属佳品。(精华贴)



待更新,希望可拉多一点票,才有更多动力写下去。


点评

投了票,表达支持~~~  详情 回复 发表于 16-1-2012 14:42
这帖甚好。  详情 回复 发表于 15-1-2012 13:50
1

查看全部评分

发表于 14-1-2012 13:00:26|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
小狮租房
这贴真糟糕!此文一出,除了说好,简直不让人家说话,让我等高手情何以堪?
要拉票,帖子要热,没争论如何热?没有争议或瑕疵的帖子又如何争论?

建议无U当局要求每个候选人发一个帖子表达"财建",并拉票,以飨读者!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 14-1-2012 13:42:41|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
我来支持。爆料我是第一个投你票的人哦。呵呵。分享一下买第二套房(公寓)什么时机比较好吧。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 14-1-2012 14:27:55|来自:新加坡 | 显示全部楼层
好帖一定要仔细阅读。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 14-1-2012 16:45:33|来自:新加坡 | 显示全部楼层
很白的问一句,拉什么票?去那里投?

要支持一下高人,呵呵
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 14-1-2012 17:20:33|来自:新加坡 | 显示全部楼层
好贴!可惜你拉票太晚了,我都投过了!可惜不是你!
不过,可以学一下某兄台,用马夹!啊哈哈!

希望看到你的精彩的帖子,以后换房子找你喽!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 15-1-2012 07:40:53|来自:新加坡 | 显示全部楼层
我支持你
是 你 的粉丝
请问一下,像我们这种情况,可以给点建议吗?

月入10k出头,不是很稳定,也不是不稳定的 那种,也就是普通(等于没有 说啊 )
手头有 大概250k现金,
2个小孩
这样子,我们 可以 买的公寓大概多少价位?
谢谢
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 15-1-2012 07:42:04|来自:新加坡 | 显示全部楼层
还有同问一下怎么投票?
去哪里 投?
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 15-1-2012 08:42:52|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
有一个红色的2011投资理财版花红。。。投票贴。就在这个版块里。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 15-1-2012 12:05:39|来自:新加坡 | 显示全部楼层
本帖最后由 e3r4 于 15-1-2012 12:06 编辑

我晕了,几个候选人都是我的偶像,包括楼主。咋整啊!难道真的要动用我的秘密军团?
其他的不说,就这个帖子的含金量就超级高啊!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册会员 新浪微博登陆

本版积分规则

联系客服 关注微信 下载APP 小程序 返回顶部 返回列表