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英国《金融时报》 凯特-艾伦 报道 眼下全球房地产投资的最佳地点是哪里？索马里的海滨小木屋。瑞典公共卫生教授、数据可视化先锋汉斯-罗斯林(Hans Rosling)是这么说的。一个数据极客似乎不太可能给出房地产投资建议，但罗斯林的理由令人信服——而且邦瑞(Barratt Homes)和Klépierre等专业地产开发商已经将其付诸实践。 这理由蕴含于人口统计数据中。罗斯林指出，预计从现在到2100年，全球新增的30亿人口都将是城市人口；其中三分之一将在亚洲，余下的三分之二将在非洲。在经济方面，从现在到2100年，西方发达国家的年增长率将为1%到2%，其他地方的年增长率将为4%到6%。这将使全球贸易格局发生惊人的转变。 罗斯林预测：“印度洋将成为下一代的大西洋。”因此，几十年后，从摩加迪沙向北延伸出去的那片海浪冲刷形成的金色海滩，将成为亚洲中产阶级的度假胜地（右图为索马里首都摩加迪沙）。 要说人们不大可能想到的长期房地产投资地点，索马里是一个鲜明的案例，但它并不是唯一的一个。随着世界朝着城市化发展，这也为那些愿意拿出多一点创意来思考该把钱放到哪里的人，带来了一系列新的机会。 “尤其是在亚洲和中东，城市变得越来越庞大，投资者们在寻找另外的投资去处，”瑞银财富管理(UBS Wealth Management)全球首席投资官马克-黑费尔(Mark Haefele)说。他提到，城市基础设施、住房、食品、水和公共卫生都亟需投资者的资金。他举了一个例子，就是亚洲投资者已开始收购澳大利亚一切可收购的牧场。 “需要建立大量新城市，处理大量交通需求，还需要产生大量的能源，”罗斯林说。他认为最大的机会蕴含于人们的日常生活之中，他补充道，“传统的财富来源是满足普通家庭的需求——住房、教育、交通和娱乐——这些需求在新兴市场上非常旺盛。” 尼日利亚或许是最好的例子。根据联合国(UN)的预测，尼日利亚在本世纪剩余时间将成为全世界人口增长最快的国家。尼日利亚的人口已从1950年的3800万增长到今天的1.84亿，而到2100年，该国人口将激增至近10亿人。这将使其成为仅次于印度和中国的世界人口第三大国。 不过，房地产投资不仅仅关乎纯粹的人口数据。收入水平也很重要。中产阶级人口增长最快的地区是亚洲。据布鲁金斯学会(Brookings Institution)预测，到2030年，亚洲中产阶级人口将从现在的5.25亿增至逾30亿。该学会预测，印度将成为全世界最大的消费国，印度中产阶级将每年将支出12.8万亿美元。 第一太平戴维斯(Savills)世界研究主管约兰德-巴恩斯(Yolande Barnes)预言，亚洲度假胜地将是投资者的一个增长领域。“亚洲创造的财富已经席卷城市，但目前还未触及休闲地产行业，可能日本滑雪胜地除外，”她称。不过，她提醒人们不要根据过去的情况来推断未来的表现。“只是因为欧洲人享受躺在沙滩的感觉，并不意味着中国的中产阶级也会喜欢。” 与亚洲形成对照的是，北美中产阶级群体预计将缩减1600万人，而欧洲中产阶级将仅增加1600万人。布鲁金斯学会称，到2030年，美国中产阶级的年度消费预计将由2009年的4.4万亿美元下滑至4万亿美元。这种惊人转变部分是整体人口减少导致的。中国将会是全世界人口减少最严重的国家；由于独生子女政策，未来80年中国人口将减少3.16亿——相当于减少了整个东欧现有人口。 世界上其他人口减少的地方多数是发达国家。据联合国(UN)预测，日本预计将减少4200万人口，而德国人口将减少近2600万——降幅近1/3。这在很大程度上是由于出生率下滑：很多发达经济体的年轻人口数量都在下降。 德意志银行(Deutsche Bank)2012年公布的一份报告认为，2010-2020年间，欧洲20多岁和30多岁的人口数量将减少1/5。但是即使是在人口呈下降趋势的国家，人口统计分析也可以凸显出投资的机会。尽管人口减少、收入停滞，但发达世界仍然蕴含机遇。 德意志银行的研究员认为，欧洲年轻人口在不断减少意味着，那里对学生住宿、时尚零售店、面向首次置业者的住宅以及健身房的需求均会下降。与此同时，他们认为，欧洲的老年人群体将形成对养老住宅、二套住宅、高尔夫球场、养老院以及医疗设施的持续需求。 房地产公司已经开始就这种趋势展开行动。英国住宅建筑商邦瑞已经重新制定了商业计划，将重心由传统的首次置业者——年轻家庭——转向那些在孩子搬出去之后希望缩减住宅面积的老年人。 此举紧随美国养老住宅开发商的脚步。这些开发商曾率先开创“活跃成人社区”，如今正将重心转向多代同堂生活住宅——在户型较大的房子中打造适合成年子女或祖父母居住的半独立居住空间（右图为美国加州的一个“活跃成人社区”——Glen Ivy）。 然而，一国整体的人口变化趋势会掩盖大量的地方差异。“根据定义，房地产就是固定在一个地方的。”约兰德-巴恩斯称，“在伦敦买房和在赫尔(Hull)买房有着天壤之别——甚至就跟在不同国家买房一样。” 德意志银行的研究员指出，成熟经济体的年轻人正日益向城市集中，而中老年人则待在城镇和乡村。 专业从事购物中心地产开发的欧洲第二大房地产上市公司Klépierre，利用人口统计数据来确定该把扩张的重点放在哪些地方以及该抛售哪些地方的资产。 “无论是人口迁入还是本地人口出生带来的人口增长，能够以快得多的速度创造经济增长，”Klépierre的董事长洛朗-莫雷尔(Laurent Morel)称。 他举的例子是马德里，如今该市已成为欧洲第三大城市，这主要就是得益于自进入21世纪以来的拉美及北非移民潮（尽管自从金融危机将西班牙和欧元区其他经济体拖入严重衰退之后，这种人口流动趋势已开始逆转）。 尽管法国国内市场的经济状况不佳，但莫雷尔的公司仍然看好国内的几个地区，特别是巴黎东部、图卢兹(Toulouse)以及蒙彼利埃(Montpellier)。他称，后两座城市的人口数量正以每5-6年10万人左右的速度增加。 “每当另外增加10万人时，你就能够建立起一座新的购物中心，”莫雷尔补充称，“图卢兹有6座主要的购物中心，我们拥有其中的4座，而且我们将继续在这类地区打造我们的存在。” 图卢兹的购物中心离索马里的海滩小木屋很远，但是，正如全世界的房地产投资者逐渐认识到的一样，投资的基本原理是完全一样的。 本文作者是英国《金融时报》房地产记者 译者/何黎 - See more at: http://www.zaobao.com.sg/wencui/ ... thash.rsuG0el2.dpuf
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