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本帖最后由 老鼠爱小米 于 27-8-2009 15:57 编辑
According to official government numbers, developers sold1,332 private homes in February, followed by 1,220 units in March and 1,207units in April. （http://www.propertyguru.com.sg/news/2009/6/10026/developers-sell-close-to-1-200-homes-in-may）
随着新楼盘的火热发售，很多手里有点闲钱想投个小资的筒子,还有些是想在经济许可的条件下住得舒服点的筒子也逐渐把目光转向这块，作为一个新手中介，我不能夸口说自己很了解市场，只是这段时间马不停蹄的在各个楼盘之间兜转，也算有些收获，总结一二，希望能对有这方面需求的筒子有所帮助。
如果你对私人公寓的市场是丈二和尚, 一点摸不着头脑，有两个网站值得好好研究一下，一个是官方的：https://www.ura.gov.sg/，一个是民间的：http://www.propertyguru.com.sg/，用咱们中国人的观点来看，新加坡政府就是个方脑壳，什么东西都用条条框框规定的死死的，一条又一条，而由于条例经常在修改，具体的问题经常都是问A一个说法，问B一个说法，其实最简单的方法，求人不如求己，自己上网站查，黑字白纸，清清楚楚；另外还可以查查以往的转售价格，给自己打个预防针；第二个网站有一个版块marketnews, 如果你没有每天读报的习惯，又想及时跟踪房地产动态，这个版块的内容的确不容错过。
如果是新加坡公民，直接从HDB 手上买过新的HDB,包括EC的，或者在二手市场买但拿了政府补贴的，必须住满5年之后才能买公寓。http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10206p.nsf/WPDis/Investing%20In%20Private%20PropertiesPolicies?OpenDocument）对于外国人，基本上所有的公寓都是可以买的，只是要贷款的话估计比较难。
对市场有了大概了解之后，要了解自己的需求，是买来住的还是买来投资的？如果是自己住的，可能要考虑TOP（也就是国内通常说得交钥匙）的时间，因为如果用CPF来供第二套房产，CPF的Ordinary account + special account, 要留够至少5万3千，政府深谋远虑，怕大家把钱都拿去炒房勒，没钱养老。如果只能保留一套房产，现在所住的这套必须在新房TOP之后的6个月之内卖掉。如果是买来投资，是打算长期作战还是短期见利就跑，长期的话主要要看rentalyield（annual rental/purchase price）（http://www.propertyguru.com.sg/news/2009/1/3080/er-what-is-rental-yield-）, 通常rental yield在5%以上就算是不错的了。如果是短期的话，自己的资金大概可以周转多久，这个涉及到paymentscheme的选择。
预算大概是多少？要买在什么区域？这是一个量体裁衣的过程，如果你个性保守，那么推荐你还是看大众市场,总价低于100万，距离地铁方便，周围生活设施齐全的，不用担心租不出去。如果你生性胆大，立志要做investor,那么还是集中精力在市区博一下, 现在有很多project推出小型单位，100万左右的预算也至少可以买个Studio了。如果不清楚新加坡的district是怎么划分的呢，建议先看一下这个：http://www.propertyguru.com.sg/condo-directory#。（待续）
心理有了个谱，就该留意具体楼盘了。通常报纸上出现该楼盘铺天盖地广告的时候，其实已经迟了。通常楼盘official launch之前，都会有一个preview,也叫soft launch, 在这段期间，发展商通常会给earlybird discount, 经常看报纸写说什么什么楼盘热销，preview就买了多少%，就是这个道理。而一旦在媒体上投放了广告，marketing的成本计入销售成本，也就不会再有early bird discount了。另外一个时机是elaunching, 有些楼盘刚刚发售的时候定价太高，或者由于经济影响，卖不动了，发展商会迫于某些压力适时调低价格，而这种时机其实不会太长，上次的Kovanresidences就是这样的例子，现在价格就已经调整回去了。因为每个发展商会选定不同的中介公司为它Market,所以并不是所有中介都能预先知道什么时候有什么楼盘推出 ( 如果这个楼盘不是他们公司负责market的话)，到现在我还没听说有哪个渠道会预先知道新加坡所有的区域内有什么楼盘推出，中介的信息来源也是靠各个不同公司同仁之间的信息交流。
我个人觉得最好的方法就是去过几次show flat之后选择你自己觉得沟通舒服，说话实在的中介保持联系，他了解你的需求，即使不是他们公司market的楼盘他也会推荐给你。另外如果是大型的项目，要关注价格上涨还是下跌也可以比较不同phase的价格，像double bay residences, 虽然没有明确地说起价，后期推出的定价其实已经上浮了。像这类楼盘，如果错过了preview,要死等降价的话，也未必会有机会。现在Caveat出得很快，可以上URA的网站查询个大概。
之所以说是大概，因为网上通常只有总价，面积，没有具体的门牌，有时候即使是同一时段买出的同面积的价格也有相差几万的，主要是因为朝向和楼层的不同。同样户型的多看一下取中间值，不要盯着一个价格最低的就觉得是跌价了，或者看到一个价格很高的就觉得起价了。其实不擅长砍价的人买新公寓是最不吃亏了，毕竟价格是发展商预设好的，所以起伏也不会像resale市场那样一天一个价。另外每个发展商的marketing strategy不一样，比如说Double bay residences launching的时候，广告上写均价$ 650, 这里面包括一户单价高至898psf的studio, 也有一户单价才409psf的底楼。
而Livia的最近的广告上通常是放starts from $597 psf，不过均价基本上也是在$620 左右。
看一个楼盘要了解的除了先前提到的TOP,还有另外一个日期legal completion,通常是在TOP后的一两年， TOP时实际上只交付了８５％的款项，余款会等到Legalcompletion才会全部交清。还要了解一下Developer是谁，不过现在基本不用担心developer破产的状况，所有买家的款项都是存入这个楼盘对应的projectacct下面，这是个独立账户，即使这个建商财务出了状况，这笔款还是会在这个户头里。可以看看这个Developer之前的其他projects, 了解一下他的建筑品质。
关于地契，通常买私人地产的人都很想买999年的，我个人是觉得纠结在这个问题上没有太大的必要。首先，999年地契的公寓通常价格会比99年地契的高10%-20% 。而如果是大众市场项目，靠近MRT的通常都是99年地契的，很少有999的，如果你预先设定好一定要999的，选择的面就少了很多。而且现在的人买公寓，住上五到十年之后也是会考虑卖掉的，即使不卖，早晚也会被en bloc掉的。其实freehold的概念用在公寓上我是觉得没多大意义，除非你是买地自己建bungalow，打算祖祖辈辈传下去，那样999的话的确是不同的价值了。不过在新加坡，不管是99还是999的，只要是政府需要，都是随时可以征用的。
至于选购单位，什么地点周围有什么设施，什么朝向有风没风，西晒啊什么的，这里行家很多，我就不敷述了。只是提示一点，因为新公寓的建成通常都在２－４年以后，所以着眼点要放远一点，不光要眼见实落的去了解周遭现如今的环境怎么样，还要了解这个区域的长远规划，比如说最近环线地铁开张，沿线的房价随之大起，可现在才行动，未免太迟。新公寓发售的时候，还是一片青草地，愿景在哪里，能不能赶在别人之前发现宝藏，需要你自己去发掘。
到了出手的时候，该选哪种付款方式呢？现在市场通常流行的两种付款方式，一种NPS(Normal payment scheme), 一种是叫IAS( Interest AbsorptionScheme), 顾名思义，前者就是我们所熟悉的分期付款模式，后者叫利息吸收模式，是以往deferredpayment的变种。不管是哪一种，首期都是一样的20%包括5%的Booking fee( 一定要现金)，八个礼拜内付另外 15%（可以用CPF, 不足的话用现金补足），剩下的80%很多人是用贷款来解决，也有少部分能贷到90% 的。如果是选用IAS,那么可以等到TOP之后才开始还贷，TOP之前这段时间的利息由Developer承担，每个项目提供的IAS的基本都有绑定的银行，通常是UOB或OCBC。不过自然，天下没有免费的午餐，跟NPS相比，选择IAS的话通常售价会高几个％。如果是选择NPS的话，就可以自由选择任何银行了。买来自住的，我通常会推荐用NPS,又要给高价又要给银行吃利息，怎么算都不划算。但如果是投资，算盘自然是另外一种打法，在这几年间现金流不收任何影响，到了TOP房子租出去就可以用租金来还贷，付多一点自然也是值得的。
另外涉及的费用还包括一个Stamp duty 和律师费，如果是贷款的话，律师费通常银行会给subsidies, stamp duty（3%*总价－$5400）也可以用CPF来还。而银行贷款的话，通常是用收入的40%作为上限，也就是说如果家庭收入每月一万的话，那么你们每个月的还款额只要不超过４千块通常都会批准。通常在Show flat都会有银行职员驻守，可以找几个不同银行的来算算，比较一下再做决定。
样板房实在太漂亮了，看的实在是心动，心动不如行动，可行动了如果后悔可是有代价的哦，通常Bookingfee的25%会被没收。但如果行动实在太迟了，心仪的楼盘都被人抢光了，怎么办？买sub-sale（sub-sale有别于Re-sale,特指还没有TOP的新房之间的转售）的吧，这时候要考虑卖家的成本＝买价＋律师费＋stamp duty＋中止银行贷款的违约金 1.5% ＋中介费，粗略算算已经是5-6%高于原价了，所以即使他多卖你几万，其实他也没赚到多少。
新手上路，都是我自己的总结，有些说法未必准确，欢迎前辈指教也希望对后来者有所帮助～～～ |
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