房租报税常见问题解答（原创）

WAYNEWEI

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“也就是说只有你把组屋（A）用作另一套公寓（B）的抵押贷款，这样抵押贷款（A）的利息部分才可以用来抵扣第二套（B）的租金收入，不是A的租金收入哦；不是简单的第一套房的未还贷款利息可以用来抵扣这套房租金收入贷款利息。”

这位女士，正常情况下（或者说常见的情况），一套房的未还贷款利息可以用来抵扣这套房租金收入。这点是正确无疑的。那种把房产A抵押来取得贷款去买房产B的情况是相对特殊的。因为那种情况涉及到了两套房产，所以IRAS补充说明应当如何处理。而不是你理解中的只有那种特殊情况才可以扣税。

你的理解能力我看了真是好气又好笑。看在你老公已经埋怨你的份上，就不跟你计较了。

WAYNEWEI

回复 山谷无回声 的帖子

你的第1，2点理解基本是对的。特殊情况参看我的更新。
CPF利息也参看我前面回帖的更新。

不专业没关系，专业也是学来的。讨论问题态度很关键，你值得赞扬。不像某人理解得乱七八糟还乱批评。

doremi

还是不懂
如果用第一套房子抵押到30万，用来买了第二套房子，这30万的贷款利息可以抵第二套房子的房租税？
怎么证明这30万是用来买第二套房子了？

WAYNEWEI

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会有律师处理有关事项的，文件里面会写得很清楚。
如山谷所说的一样，买过房子的人就会明白了。

平凡又平凡

同问

用a房产抵押贷款买了b房产，出租b房产，这个利息到底可不可以在申报b房产时作为利息申报啊？

上面很多回答，但是都不清楚，到底是可以还是不可以？

请简单明了地说明一下。

谢谢。

doremi

山谷无回声 发表于 19-4-2011 20:34
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等你贷款买了房就懂了--房屋贷款不是现金贷款！

如果是这种情况：

抵押房子A，拿到30万现金。用这30万现金当作首付，又贷了70万买了第二套房子B。
在这种情况下，后面的70万贷款产生的利息，应该是一定可以抵第二套房子B的租金收入的。
现在的问题是，那30万贷款所付的利息，是否可以抵第二套房子的租金收入。
另外，房子A用来自主，无租金收入。

谢谢各位高人了。

WAYNEWEI

回复 山谷无回声 的帖子

这个比较复杂。
先看看有关的税务条文
“An expense commonly claimed by taxpayers is interest paid or payable. The
deductibility of interest expense is presently governed by section 14(1)(a) of the
SITA. Briefly, for the Comptroller to allow a taxpayer’s claim for deduction of
interest expense, he must be satisfied that:
(a) the general conditions in paragraph 1 above have been met; and
(b) the interest was payable on capital employed in acquiring the income“

这里的“the general conditions in paragraph 1”指的是

When ascertaining the income which is taxable for any Year of Assessment (YA),
a person can claim deduction for expenses:
(a) which are incurred wholly and exclusively in producing the income;
(b) which are incurred in the basis period for the YA; and
(c) whose deduction is not otherwise prohibited by the Singapore Income Tax
Act (SITA).

以上关键就是两点（其他的都很容易理解）：
1）incurred wholly and exclusively in producing the income;（注意这点是对所有的费用都适用的）
2)  the interest was payable on capital employed in acquiring the income

第1点是说费用是专门是为了取得该收入而发生的。
第2点是说，该利息是发生在为了取得该收入而使用的资金。

以上是基本的原则。简单地说，比如你为了买房产A而支付资金，如果该资金有利息的，那么就符合以上原则，那些利息就可以用来抵消房产A的租金收入。请参考我更新的原帖，可以发现几种都符合基本原则，除了refinance的情况（这个IRAS就特地有说明）。比如，你为了买房产A，但是抵押房产A的贷款还不够还全部的房款，所以又抵押了房产B来贷款。这种情况两个贷款都是为了买房产A的，所以产生的利息都是可以用来抵消房产A的收入。相反，因为两个贷款都是用来买房产A，所以就算抵押的是房产B，也不可用来抵消房产B的收入。

至于说个人贷款，关键是是否能证明你的贷款是用来买该房产，而不是其他用途的。买过房子的人都知道，律师会负责处理支付过程，房款多少是贷款还的，多少是现金还的，都会有文件写明。如果是抵押贷款，那个贷款的钱是律师直接用来还房款的，不会经过你的个人银行账户（所以不会出现某网友说的拿房产A抵押拿到现金再拿现金去还房产B的情况的）。如果你是通过个人贷款取得现金，再开支票给律师，律师文件就当你是现金支付而不是贷款支付。说明一点，我个人是不鼓励用个人贷款去买房的。曾经有朋友咨询我，经过我计算分析后就放弃这种想法了。所以具体如何让律师证明你的个人贷款是用来还房款的，这个我就不清楚了。毕竟我不是律师也不是专门搞房地产的。

WAYNEWEI

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请看我更新的原帖，具体解释见我回山谷的帖子。

doremi

WAYNEWEI 发表于 20-4-2011 10:59
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这个比较复杂。

明白了，谢谢！
只要没有证据证明房产的首付款是从银行借来的，首付款所产生的利息就不能用来抵消该房产的租金税，对吗？

至于值不值得抵押房产，借贷买第二个房子，仁者见仁，不在这个帖子讨论的范围之内。

WAYNEWEI

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请看上面我回山谷的帖子。