美国房地产买卖常识问答

城市农民

问：什么是房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)？
答：房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。
问：什么是房产税(real Estate Tax or Property Tax)？
答：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。

问：买房时，我怎么查明房产税？
答：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

问：如果市镇地税估价都高于我的买价，怎么办？
答：你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委 员会(The Assessor’s Board)。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

问：买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？
答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。
另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

问：卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）
答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分元需 交纳资本增值税。
但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

问：如何确定卖房利润（Profit）？
答：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

问：申请房屋贷款(Home Mortgage)时，贷款公司(Lender)一般要考虑 哪些因素？
答：法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会 考虑下列因素：
1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和
W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资，你同样需要提交证明文件。
2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的 信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5、自负金来源(Source of down payment)。注意，你如果有亲戚的赠送(gift)， 贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

问：贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料？
答：联邦法律要求 贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost)，如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。
此外，联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资 助资金等方面的歧视。

问：我正在买房，但我现在住房还没有卖 出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？
答：有两种办法：
一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额 度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC)，你也可以直接从中取钱。
二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。

问：请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)
答：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年，20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。

问：什么是变化利率贷款(Adjustable ? Rate Loan)？
答： 变化利率贷款因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种：
1、变化利率贷款(ARM)：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随著指数(通常是一年期财政 债券Lender而变，但同时贷 方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的 贷款也限定最低变化额度(Floor)。
2、可转换ARM(Convertible ARM)：这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将 变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。
3、可重新协定利率贷款(Renegotiable ? Rate Mortgage或Rollover)：这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额，然后允许贷款人重新协商利率。
4、渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：这类贷款的头两年付款较低，但在第5-10年 或逐渐调升。
5、共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage)：这类贷款提供低于市场的利率，但同时贷方共享房屋升值，在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

问：什么是气球贷款(Balloon Loan)？
答：气球贷款要求 贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷 款余额。这类贷款的利率可固定或变化。

问：什么是超额贷款(Jumbo Loan)？
答：超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，如截止2004年1月1日该额度为$333,700.00，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。

问：什么是可转让贷款(Assumable Mortgage) ？
答：可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。

问：什么是提前付清罚款(Prepayment Penalty) ？
答：提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的，但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。

问：房屋过户时，房契(Deed)会给谁？
答：在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新 泽西，房契交给买方。

问：过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的 银行，这是怎么回事？
答：大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，贷方(Lender)须：
1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。 3、 贷款条件不可变。
4、提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。

问：什么是托收帐户(Escrow Account) ？
答：托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时，贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保 险。托收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对托收帐户有严格限制。根据这一法案，银行可征收的托收金额计算相当复杂，但粗略讲，应以不超过2个月的托收项目为宜。

问：房屋净值贷款(Home Equity Loan)和房屋第二贷款(Second Loan)有 何差别？
答：两者相同的是利息都可扣税(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。

问：FHA和VA贷款的重新贷款(Refinance)与其它重新贷款有何不同？
答：FHA/VA的 重新贷款称为FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估价，工作 确认(Employment Varification)。

问：重新贷款时所付的点数(Points)是否可抵税？
答：可以，但不是全部。点数必须按贷 款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷 款，每年可抵税的点数为$100，但同时应注意，如果你付了点数同时你又用重新贷款所得来做房屋装修(Home Inprovement)，你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100，000，15年期。你 付了$2000，00(2个点 数)。你又用贷款所得中的$25000来 装修厨房，这样，你可在今年的报税中抵税$500($2000的25%)，剩 下的$1500再分为15分，即每 年还可抵税$100。

问：买方过户费用（Closing Cost）通常有哪些？
答：主要有：

• 律师费
  (Attorney’s Fee)
• 勘查费
  (Survey Fee)
• 产权保险费
  (Title Fee)
• 房检费
  (Home Inspection Fee)
• 房屋估价费
  (Appraisal Fee)
• 登记费
  (Recording Fee)
• 地税调整
  (Property Tax Adjustment)
• 房管协会费
  (Condo Association Fee)
• 贷款费用
• (Bank Charges)
  

问：卖方过户时有哪些过户费？
答：主要有：

• 律师费
  (Attorney’s Fee)
• 经纪人费
  (Realtor’s Commission)
• 房产交易税
  (Realty Transfer Fee)
• 登记费
  (Recording Fee)
• 修理费
  (Repair Credit)
• 房管协会费
  (Condo Association Fee)
• 地税调整
• (Property Tax Adjustment)
• 
  

问：我和女朋友一起买房，还没有准备结 婚，我们之间的产权形式怎样才好？
答：各州不同，但主要有几种形式：
1.联权共有(Joint Tenants)并有权继承。
2.完全共有(Tenants by the Entirety)，其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方债务纠缠。
3.普通共有(Tenants in Common)。特点是双方不一定 拥有相等的产权(Equal or Unequal)。
4.有限责任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。

城市农民

总结了出国买房的一些先决条件，买房者最好具备以下几个素质：

1. 具备基本的地理知识，至少知道自己想买哪个国家哪个洲哪个城市哪个地段的房子，看不懂英文地图，至少能看明白中文版的世界地图。

2. 对心仪房子所在地房市升值和贬值趋势有所了解，知道自己买房是为了什么，自住的要保证自己或家人将来有足够的时候住在那里，否则美国房子的管理很麻烦，除非买公寓，房子里的一切事情都要自己操心；投资出租要保证买在交通便利、人气旺的楼盘，要保证能找到有资质的经纪人帮你代理出租事宜，切忌买没有物业管理的大独栋。

3. 对房子所在地的房屋管理法规有基本的了解，不至于买了房子不交相关的税费。美国很多地方仅每年的地产税这项就是一笔巨大而没完没了的坑，比如洛杉矶县2%+，橘县1.08%左右；房屋状况给邻居造成困扰也会惹上不必要的纠纷，尤其是独栋房，冬天自家门口扫雪铲冰、秋天扫落叶、花园定期修剪喷淋，都是您自己的活计，买了带游泳池的还要每周清理水循环系统，美国的环卫部门可不替你干这些事，妨碍了邻居和路人是要吃罚单的。所以准备买来投资的，还是尽量选择有物业管理的Townhouse、Condo、Apartment比较好。

这里要更正大家的一个误区就是：美国房子臭大街、没人买了，经常有报道说美国的房价比高点下跌了30-50%，有些地方甚至报60-70%，好像美国房子是大白菜，中国人该去抢了。

现实情况是，你去看房的时候，凡是你心仪准备下Offer的房子，总有好几个买主在跟你Bid（竞价），非但压不下来，你加价少了恐怕都抢不到房子；凡是一降再降的房子，别人看不上，你也看不上，就是降一半你也不会掏腰包。

Location，Location，美国人也一样讲究地段和学区。凡是好的学区和交通便利的地段，就是美国房价跌了100%，它们的抗跌打能力也还是那么强，多数都不跌，跌也就10%左右。而且当初买这些好地段房的人，多是有一定经济实力的，房子跌破了心理价位人家干脆不卖了，只要不是突然失业或者生意失利，好房子的房主一般会扛到房市好转才会出手，这就是为什么房市低迷的时候也很难捡到好房子的缘故。

也有些朋友在做今后小孩去美国上大学的准备，于是陷入另一个误区：与其花钱租房子，不如直接买一套给小孩住，等小孩上完大学把房子一卖，等于几年都白住了，比花钱租房子合算。

让我们仔细来算算账吧。就拿洛杉矶来举例，如果你的孩子申请到了南加州大学，那么恭喜你，这孩子值得你在他身上多投资！这个学校多数学院在洛杉矶Downtown，没有多少有钱人愿意住Downtown。那边不像国内，城里住的都是“有身份的人”，所以居住环境你就不能太挑了。

如果为了孩子上学方便，你可以在Downtown买公寓房，不过不要指望房龄在10年以内，也不要指望可以找到便宜的装修队帮你翻新。一个工人一天人工费至少是150美金，翻新还要花人工去拆除旧装修，比装个新房子还累。装修材料还要你自己去Home Depot买。算算吧，这个翻新的工程费用你是否负担得起？在Home Depot的大仓库里自己翻找并搬运装修材料的力气你有没有？这些也是要记入投资成本的。以90平米的公寓计，怎么也得2万美元起吧？

以一套30万美元的公寓房为例，每年2%的地产税就是6000美元，没有美国永久居民身份就没有减免，物业费每月也得200美元起，根据楼盘的高档程度上不封顶，通常物业包电不包水，也不包煤气，要是不爱洗澡不爱做饭就省了。通信时代，电话、电视、宽带、手机你也得配吧？样样都要收费，要是几样绑定可以便宜些，那每月也最少要花120美元以上；所以你住自己房子的成本，每年也要小1万美金了。

加上美国这两年房价持续低迷，孩子上完学离开要卖房的时候，是不是能卖个平手都不好说。10年前美国加州房价疯长的机遇估计近些年是不会再爆发了。就算能卖个平手，这个房子你至少也不能算白住吧？

像我朋友这样的人目标比较明确，这些年经常往美国跑，对很多洲的情况都很了解，因为生意的关系经常要去洛杉矶，所以想在那边买套房，以便家人寒暑假能在那里享受享受，所以选择在他社交圈比较集中的橘县（Orange County）买了套Townhouse，平时不来的时候有物业打理，开车20分钟内可以到迪斯尼，到近年华人逐渐集中的Rowland Height，有很多好吃的中餐馆和大型中国超市“99大华”，生活非常便利，各项税收都比洛杉矶县要便宜。设立了这些条件限制后，他很快就有的放矢地找到了合适的房源。

（本文作者叶耘是《华尔街日报》中文网《职场江湖》栏目的专栏作家。仅代表她的个人观点。)

魅力S射

据我了解,房产交易税是大头.通常情况下了,是双方各2%.

老鼠爱小米

在美国买房，成本真高。

莫名的思念

转：美国的房子为何那么便宜



1. 普通工人一年工资购60平方米住房


    我们先看看美国的最新房价。根据美[关键词屏蔽]计局和住房和城建部最新发布的报告，美国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）。美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米（美国住房多为独立别墅）。2009年，美国全国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人用不到5年的工资可买一套300多平方米的新房，一年的工资购房60平方米。

    房价在15万美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。

    2010年11月，美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了30%。

下面，我们再看看美国过去几十年来房价的变化。



    2. 房价涨幅低于银行利率

    美国2008年共有永久住房12820.3万套（另外还有440.2万套季节性住房），其中8040.6万套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有一套永久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。

    美国房价1940年平均每套为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美元，1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万美元，平均每年上涨2.3%，低于银行利率。

    但是，小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅最大的时期。由于小布什的减税政策，在他执政第一年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元，第二年即出现了财政赤字，也就是说，小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给挥霍光了。小布什离任时，给美国留下了17500亿美元的财政赤字，创美国历史上财政赤字纪录。减税，使公民手里有了多余的钱用于房地产投资，把房价炒到了历史的最高点，房地产泡沫破灭引发金融危机，给美国乃至世界经济带来灾难性后果。

    下面，我通过美国朋友Jessica的购房情况，看看美国人买房和保有住房都有哪些费用。



    3. 用在房子上的税费

    2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。

需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。

    房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3%～8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%～7%。

这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税（intangible tax）。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。

除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。

    美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价值的1%～3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。

    根据美[关键词屏蔽]计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州，房地产税中位数为6579美元，税率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为135400美元，家庭收入中位数为54216美元。

    美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：（1）价值100美元以上的房屋。（2）12岁到50岁的奴隶。（3）土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当房产税的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。



    4. 私有土地不如中国公有自由

    国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。

    这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。

美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。

    在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。

    如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。

    你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。

    你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。

    不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。

    有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。

    不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。

    你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。



    5. 楼房住户没有土地产权

    在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。

    城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。

    那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。

    这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。

美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。

    我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。



6. 美国人对宅基地所有权很淡漠



    美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。

    美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。

    也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。

在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。

    纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦最高法院也没打赢。

    美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期，可美国富翁就是不依不饶，天天游说国会，要求恢复征收遗产税。如2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。老威廉在请愿书中写道，取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获，使富人永远富有，穷人永远贫穷，这将伤害穷人家庭。

goldenstar

很好，很强大...

dapayoh913

最近在LA,LV，SF，用心地看了下，一个结论，便宜，诱人，但没劲。

goldenstar

dapayoh913 发表于 4-1-2012 11:48
最近在LA,LV，SF，用心地看了下，一个结论，便宜，诱人，但没劲。

在哪看？

goldenstar

e3r4 发表于 5-1-2012 17:27
“但没劲”怎么理解？能给详细说说吗？

如果只在本地，怎么着手？