除汇率外，影响房价的其他因素

aiminer · 发表于 4-4-2013 23:16:05|来自：新加坡

本帖最后由 aiminer 于 4-4-2013 23:20 编辑

最近论坛有很多帖子讨论房价走势或者是影响房价的因素，看完以后也得到很多启发，所以我也想说说自己的一些看法。深知论坛里藏龙卧虎，希望大家可以多多指教。通过意见交流和学习也有助于做出正确的购房决策。

我认为会影响房价的因素有如下：

1. 汇率
这个因素论坛里的金老已经做过解释，就不在重复了。高流动性会推高资产价值，这一点是很明确的。但是，汇率的走势是否可以完全解释房价的走势呢？通过计算, 汇率和房价的关联性（correlation）是0.92. 关联性很高，但是通过观察 1999-2012年的走势图会发现新币兑美元在2002年就持续升值，可是房价指数在2002至2006年间却保持平稳。这个结果说明了不能单单依赖汇率来判断房价的走势，还需要考虑其他因素。

2. 供需

我认为影响房价最重要最根本的因素就是供需关系（需求也包括投资需求）。用人口房屋总量比（总人口数/房屋总数）作为供需关系，与房价指数做对比。在图中可以看到1991年至1996年，人口房屋总量比接近4.3倍。这个时期市场对房屋的需求增加推高了房价指数。在97年的楼灾之后，2000年至2005年之间，人口房屋总量比已经降至3.9以下，说明此时的供应已经满足了需求，房价趋于平稳（这个因素解释了为什么这段时期新币升值了房价却保持平稳）。在这段时间政府也放缓了组屋的建设供应，在2006后宽松的移民和外劳政策使新加坡人口快速增长，导致了人口房屋总量比一直攀升到接近4.4倍的高点，急增的需求推高了房价。

3. 利率
低利率高通胀的环境使原本把钱存在银行的老百姓都转向房地产市场寻求更高的回报或者至少使财富保值，增加了许多投资需求。同时，低利率也降低了购买房产的成本也让投资房产更具吸引力。在08年金融危机之后，超乎寻常的低利率把房价推高到了历史高点。但低利率不会持久，当利率回升到正常水平，会对房市造成怎样的影响呢？有多少人是以租养房?他们的holding power 是否能抵得住利率上升的影响？如果到时很多人都因房贷高于租金无力继续持有选择抛售会是怎样的情况？欢迎大家多发表意见

4. 股市

STI 可以说是本地经济的晴雨表。所以STI 跟房价指数的关联性也达到 0.91. 所以在STI的走势也影响房价走势。这个大家相对熟悉就不多讲了。附上走势图一张吧

其他的影响房价的因素还包括：政府政策，人均GDP，租金回报率，HDB转售价格指数等等。

以上是我个人的一点愚见，请大家赐教。希望能对大家有点帮助

老鼠爱小米 · 发表于 4-4-2013 23:22:30|来自：新加坡

楼主真有才,竟然想到把房价指数和海指联系到一张图上,有意思.

goldenstar · 发表于 5-4-2013 00:14:34|来自：新加坡

本帖最后由 goldenstar 于 5-4-2013 00:44 编辑

多谢楼主。

这3副图中，第二副图意义非凡。 ratio基本预示房价指数走势。真是宝典啊。

来让金某糟蹋一番。

population有人口白皮书，也就是每年quota是基本限定的。依照人口白皮书，2020年目标为580万。

房屋兴建数量未来几年也是已经预估好的。金某根据网上的housing supply outlook

金某将两者ratio延长至2020年。房价指数看官就跟随历史关系自己联想吧。

到了2020年，ratio回到2003年！

aiminer · 发表于 5-4-2013 00:40:01|来自：新加坡

本帖最后由 aiminer 于 5-4-2013 00:50 编辑

goldenstar 发表于 5-4-2013 00:14
多谢楼主。

这3副图中，第二副图意义非凡。 ratio基本预示房价指数走势。真是宝典啊。

金老真是个明白人啊！如果假设的人口和房屋总数增长率与实际的偏差不大，要特别注意新加坡房价在2017年之后的走势。

Fiona2004 · 发表于 5-4-2013 00:57:58|来自：新加坡

那就是说现在买房，四年后脱手（2017），会亏？

aiminer · 发表于 5-4-2013 01:06:53|来自：新加坡

Fiona2004 发表于 5-4-2013 00:57
那就是说现在买房，四年后脱手（2017），会亏？

上面的ratio都只是预计，只能说需要多加注意实际的情况。也要考虑其他因素

good99 · 发表于 5-4-2013 08:42:47|来自：新加坡

说了半天还是刚需
其实因素还有很多很多，比如gdp,income,等等
静候佳音

goldenstar · 发表于 5-4-2013 08:48:06|来自：新加坡

本帖最后由 goldenstar 于 5-4-2013 08:53 编辑

aiminer 发表于 5-4-2013 00:40
金老真是个明白人啊！如果假设的人口和房屋总数增长率与实际的偏差不大，要特别注意新加坡房价在2017年之 ...

17年已经在4以下。对应都到上轮大底了。

去年高位4.39到15年将下降0.3点。对应上轮94年--98年才降0.2点，几乎是降至99年中的水平。可是上轮是危机造成的啊

接下来几年降幅都相当大啊

米兰香克斯 · 发表于 5-4-2013 09:03:02|来自：新加坡

白皮书不是白写的拉皮条的书，名义房价还是会在新加坡人口增幅不大的时候下降，可咱们的工资涨幅得追得上房价啊

Lion1 · 发表于 5-4-2013 09:32:34|来自：新加坡

本帖最后由 Lion1 于 5-4-2013 10:59 编辑

LZ和金老都好厉害
在加上一个相关的因素就完整了。

房价与利息（3M sibor)关系

问题是否会导致更高的利率较低的楼价是“不一定”。
图房子价格指数与3M sibor ，一般来说，如果我们看一下在整个25年期间，它看起来像两个负相关，即利率下降期间似乎对应上升时期楼价反之亦然，关系紧密。
但有些时期05,06,07的利率上升楼价也上升。

结论利率是影响房价的几个主要因素之一。

[房产] 除汇率外，影响房价的其他因素

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