从香港房市看新加坡condo

whitetea02

最近看到不少贴从香港房市看新加坡，说有相隔半年的规律。那么身处香港的偶来报一下香港的情况。
众所周知，港府2012-13出台了极为严厉的房地产调控措施，当时香港房价比2008涨了几乎120%，比1997峰值也高30%还多，可以说调控措施是及时的也是应该的（2011-12年的涨幅都呆了-,-）。Anyway， 政策之严厉，以致到去年年中香港地产代理搞了一个浩浩荡荡的游行。不过游行过后，那些条例的外国人税什么的一个也没有取消。之后就进入了符合预期的冷静交易期，交易量小了，不过人们也不再人心惶惶，担心一年涨的钱好几年都白干。就价格来说，跌的都是超级豪宅、豪宅和非常偏远的地区，尤其超级豪宅。小的普通住宅价格反而还是微涨着（也许和通胀有关），例如使用面积190-200sqf的现在要250-280万左右（这个面积在新加坡真是想不出要怎么住）。另外市区位置不错的一般豪宅也没有跌。此外，租金微涨。

结论：
1）如果新加坡紧跟香港，那么期待短期内取消ABSD的或许要失望了，因为政府应该也希望房地产不要过热，等等其他产业的发展脚步，不致产生过大的泡沫。
2）如果新加坡紧跟香港，那么很可能也是豪宅跌得多，普通的condo跌得少，租金可能还是微涨，sigh..
3）以上建立在新加坡和香港的房产周期的确有点关联的前提上（其实我觉得这两地现在都和大陆房产的升跌关联着），如果二者没有关联，那么可以借鉴的则是a. location, location, location。一般好租也好卖。b.买小一点的（比如2房，3房）。对很偏远的和太大的则要有长期持有的心理准备。c.在调控求稳的情况下，市场应该是趋于冷清和稳定，低于估价较多的应该来自急卖的卖家。至于HDB，政府可能进一步收紧要求，使其真正成为国民福利而非牟利工具，所以可能继续目前CUV趋势，但是如果符合条件可以买的人，应该还是可以该出手时就出手的。

以上是个人观察和观点，欢迎指正。

huhu2000

是不是最近3年新加坡的新盘供应量超过香港呢
楼主如何解读最近热炒的新闻,关于新鸿基降价的新闻

七荤八素

新加坡的租金，短期内不可能涨，反而趋跌。是因为收紧外国雇员的缘故，较难找到租客了。
板上已有人在哀叹，本来想收租的投资房，租也租不出，卖也卖不掉……
加上外围的形势，本地楼价和租金，短期内是肯定趋跌的。

专业PRO牛

租也租不出去，卖也卖不掉！这不是HDB嘛！

飞翔的鱼鱼

七荤八素 发表于 20-2-2014 18:38
新加坡的租金，短期内不可能涨，反而趋跌。是因为收紧外国雇员的缘故，较难找到租客了。
板上已有人在哀叹 ...

论坛里面一直说房租跌了.而且说的很惊心动魄.

真心不知道从哪看的

http://www.ura.gov.sg/uol/media-room/news/2014/jan/~/media/User%20Defined/URA%20Online/media-room/2014/jan/pr14-07a4.ashx

URA的数据, 租金2013Q4比Q3 确实跌了0.005,  也就是说原来一个月租金3000,现在2985. 这个叫浮动,还是叫下跌?
租金下跌,不会是指的这个吧? 0.005 都被拿出来说跌了. 有这么敏感吗?

在仔细看看每年的趋势. 2013比2012,还涨了.

浮尘浮世

没有租不出去的房子，只有租不出去的价格

万户

飞翔的鱼鱼 发表于 20-2-2014 19:36
论坛里面一直说房租跌了.而且说的很惊心动魄.

真心不知道从哪看的

论坛里都是偷偷租的，ura根本没记录^^

whitetea02

huhu2000 发表于 20-2-2014 18:32
是不是最近3年新加坡的新盘供应量超过香港呢
楼主如何解读最近热炒的新闻,关于新鸿基降价的新闻

新鸿基降价多的那个在元朗锦田北围村附近了，在香港几乎没有起波澜，因为实在太偏了（坐车去最近的港铁站还要10分钟，周围一片荒凉...），不是大牛市，估计都是卖不太动的地方。因为元朗屯门这些地方2012被热炒和跨境学童有关，好多买家是深圳人，怕孩子辛苦，所以买楼，造成这区一年升了几乎一倍还多。对非永久居民征15%的税之后，就一下冷清了许多。新鸿基降价少的是新盘推出的常用手段，一般香港新盘预售都能打个20%-30%左右的折，因为要等。
供应量倒是觉得差不多的。但是香港房价还是比新加坡贵太多，例如在港岛较好区域一般住宅（很旧很破的楼）使用面积接近400sqf的，大概就要400万+了，如果有游泳池有设施的使用面积在700sqf以上，都是千万以上。
说到底，楼价应该是和人口流入关系最大。新加坡这两年看样子是执行人口紧缩政策，所以楼价应该不会升。但是长期执行人口紧缩，对当地经济是非常不利的，尤其在当地出生率怎么鼓励都还是低的情况下。这点，执政的精英应该是都很清楚的，只是可能要寻找合适的方式让公众也都明白这点。

huhu2000

whitetea02 发表于 21-2-2014 11:12
新鸿基降价多的那个在元朗锦田北围村附近了，在香港几乎没有起波澜，因为实在太偏了（坐车去最近的港铁站 ...

今天联合早报又有关于香港楼市的新闻,楼主能否鉴定下是否符合实情呢,貌似里面提到的都是主流楼盘


2014年02月21日

   
香港大公报报道，双辣招草案在立法会二读通过，草案成为正式法例可能性大增。撤辣无望，楼市触发二手大崩围。继沙田嘉御山录得银主盘蚀让后，九龙站天玺又爆银主盘惨蚀五球；细价楼也无运行，有业主「壮士断臂」，断供跳船，九龙湾淘大花园及钻石山龙蟠苑两个市区上车盘，重现绝迹多时的银主盘。

双辣招昨虽未能完成三读，但通过是迟早问题，二手劈价蚀让血流成河，豪宅更连环录得银主盘蚀让，新盘劈价抢客一再打残二手，楼市越沉越快近没顶，触发市场爆银主盘蚀让。

市场消息，天玺日钻玺高层B室银主盘，传以半亿成交。据了解，单位由内地业主以3500万元买入，并沦为提款机，借爆按揭无法填数，涉及多间银行及财仔（财务公司俗称），连本带利共5500万元，即使最终成功以5000万元甩手，仍然「唔见」500万元。消息又指，就算该名内地客有钱还，但现时楼市形势不对，就算埋单找数后，单位身价也大跌，找清数后最终可能仍要蚀。

业主纷断供跳船

辣招通过「无得倾」，二手陆续蚀住走。市场消息指，东涌映湾园8座中层H室，建筑1201方尺，实用897方尺，由外籍投资客持有，原叫价670万元，讲明铁价不二，企硬不减价不蚀卖，但最终屈服于同区新盘出新优惠抢客及向辣招跪低，减价11万元至659万元沽货。业主2011年8月以636万元购入，帐面虽赚23万元，但计及厘印费及经纪佣金等使费共约34.6万元，明赚实蚀。

楼市不妙，银主盘更由豪宅蔓延至细价楼。市场消息指出，淘大花园E座中层2室，建筑462方尺，实用390方尺，上月中遭银主接管，单位随即委托代理放售，但嗌价370万元不算「笋」，属市价水平。

土地注册处资料显示，业主2009年2月以149万元买入，两月后即4月向银行承按。代理估计，单位入价不贵，实用尺价仅3821元，单位最后却离奇沦为银主盘，应与市况无关。若以当年利率2厘、供70%承造年期25年计，月供也只是4421元，若以每月收入1.5万元计，供款理应绰绰有余，料是业主个人财务问题以致断供被银主接管。不过也不排除业主多货在手，由于楼市不济，应付不了，毅然断供跳船。

此外，钻石山居屋龙蟠苑也重现银主盘，单位为A座中层2室，建筑579方尺，实用426方尺，银主开价420万元连地价放售，建尺7254元，实尺9859元。叫价亦不算「笋」，屋苑早前1夥两房成交价低至390万元，为F座中低层11号室，实用426方尺，建筑579方尺，同属2房，向西南享园景，以自由市场价390万元沽出，实尺9155元，建尺6736元。

「白居二」后劲乏力

「白居二」也后劲乏力，中原区域营业经理罗彩娥表示，次批「白居二」效应大幅减弱，造价亦较去年首批入市潮回落，新近青泰苑E座高层5室，实用554方尺，建筑712方尺，3房间隔，由「白居二」买家315万元接货，实尺5686元。去年同类型造价高达350余万元，成交价较高位回落约10%。原业主1987年以33.18万元一手购入，绿表市场原先叫价330万元，见市况不济，减价15万元沽货，持货26年多，帐面获利281.82万元，单位升值8.5倍。

辣招盘止赚走货。美联经理吴鹏雄表示，爱琴海岸7座中层F室，建筑868方尺，实用654方尺，套3房，原开价500万元，楼市失势宁减价43.2万元至456.8万元「割禾青」，建尺5263元，实尺6985元，低市价8%。业主2012年8月以410万元买入，扣除5%额外印花税（SSD），即赚约22.84万元。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰指，早日落实双辣招等条款亦非坏事，一方面换楼客决定可加快；另方面亦可令全港业主有更明确方向，不再憧憬政府撤辣，二手业主若希望沽出手持物业，需紧随一手调幅，下调10%至15%才可望获承接。
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米兰香克斯

香港现在无论是政治还是经济，恐怕已经不能跟新加坡平起平坐了。
我相信两个政府同时放开房市政策，新加坡的更有效。