闲谈EC - 收入快过12000的公民同学不容错过(转)

pl · 发表于 25-8-2014 21:38:39|来自：广东广州

本帖最后由 pl 于 27-8-2014 13:47 编辑

1. 楼主很懒
2. 楼主文笔很差，从小语文都是拉后腿的那一门课
3. 楼主自己都没觉得买EC是一件很赚的事情，更多的时候是觉得为了提升生活质量的一种妥协
4. 楼主虚心好学，它山之石可以攻玉~~~
其实说了这么多还是自己很懒，有同行写了一篇关于EC的帖子，分享给大家吧

以下内容转自华新http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_12802247
闲谈EC - 收入快过12000的公民同学不容错过，尤其是2nd timer。
最近加入了Lake Side 新EC lake life的销售团队由于西部地区已经十多年没出新EC了，此消息一出，恰似久旱逢甘霖，好多朋友和老客户打来电话咨询，很多人却不得不表示一声叹息，要不就是收入过限了，要不就是申请的公民身份在开盘前到不了手上。所以在此闲话EC的一些优势劣势，为将来有此打算的童鞋提前做好功课。
政府的新EC优势很明显。简单点讲，类似于组屋中的BTO，另外一种形式的政府红包。具体好处是：
1 价格普遍比同期类似私宅便宜10-20万左右，类似于BTO会便宜过二手组屋一个道理。
2 1st timer 第一次申请者可以拿到最多3万的津贴用来做首付，BTO是没有家庭津贴的。
3 2nd timer 即已经买过BTO或者拿过政府津贴的买家，购买时不用支付resale levy （这个优势现在仅在几个项目中有，稍后详细说明）。这点比BTO好，第二次购买BTO要支付最高5万的levy给政府。
4 住满MOP之后，私有化，转售及出租不再受HDB的条条框框限制。
5 尚在MOP内的非津贴组屋屋主，可以申请购买EC。如果要购买普通私宅，这类屋主一定要等到MOP之后才可以。
6 组屋屋主申请购买EC时，不需要支付ABSD（额外买家印花税）。名下还有组屋贷款，也不会影响EC的贷款申请。60%的资金。卖掉当前组屋，又面临没有地方可以住的窘境。EC则没有这个问题。
7 只有EC还可以有defer payment scheme。这对贷款不能拿到80%，又不愿意马上卖掉现有组屋的买家是个优势。

大家也都是瞅着“红包”想下手的，于是政府又加了很多限制条件，使得EC相比私宅多了些劣势，具体如下：
1 公民或者公民+PR家庭，父母和子女联名也可。总之至少得一个公民一个PR。公民+long term是肯定不可以的。我最近碰到的一个客户情况就是，父母都是PR，孩子刚刚拿公民。把孩子加入到申请人中，就可以申请新EC了。
2 月收入不可以超过12000。这个有点tricky，后面再说。
3 过去30个月不曾拥有过私人住宅，此处也包括海外房产。工商业地产不算在内。
4 没有或者只跟建屋局申请过一次新组屋（申请津贴购买二手组屋也算在内）。
5 EC建成以后，需卖掉名下的组屋，这个是很多想保留组屋收租的同学的最大障碍啊。
6 EC建好5年以内，不可以整套出租，不可以在公开市场转售。5-10年只能卖给PR或者公民。10年以后才完全私有化。可以说卖给任何买家。
7 EC贷款的MSR最高30%，而普通私宅则没有这个限制。

如果以上的限制都对你不是问题，那恭喜你！这么多的限制条件反倒成了你独特的优势。
真动心的同学在考虑是否下手时也不要太过严肃，开盘当天所有申请人都要来抽签的，
如果你拿到的是幸运号码，能挑到自己中意的户型和楼层，那时就请严肃再严肃的好好考虑吧。

关于家庭收入，有时候这个问题会复杂:
大部分人都是固定薪水的。需要提供申请当月之前3个月的薪水单。这个只考虑固定部分，浮动部分例如奖金，13薪，变动的allowance不算。但是有些固定的allowance却是要考虑的。
固定的意思，大体就是每个月都有，且数目一样，这个就得算作薪水了。以Lakeside EC，LAKE LIFE为例。申请者需要提供7，8，9三个月的薪水单。

最近有一个客户打给我，太太9月1号开始工作，之前一年多都没有工作了，怎么办。价格9月薪水是4000，7月8月都是0。平均薪水不是4000/3，而是4000/1=4000。
如果7，8月薪水是1000，9月换工作到了4000，那平均薪水就是1000+1000+4000/3=2000。很脑残哈，7，8月有薪水平均工资反倒低过没有薪水的。从开始Market Lake life 没有多久，就遇到很多creative的问题。

我一个朋友住在Jurong West的朋友从微信上了解这个项目之后，打给我问。结果发现收入超了。于是问我，他老婆（学校老师）现在开始，请无薪假，可不可以。答案是，不可以。
政府学校允许老师请无薪假或者申请半薪。这种情况，即使7 8 9月薪水为零，还是会被认定为有薪水的。半薪也没有用。

还有一个比较极端的case。7月15号离开原工作，8月15好开始新工作。这样7月，8月都只有一般的薪水了。怎么算。聪明的政府要求申请者提供原公司证明，工作到哪一天。以及新公司的证明，从那一天开始工作。他们会精确的计算你的月薪到底是多少。

哪些人群最占便宜呢？

我认识的里面，船厂工作的人，最占便宜。因为奖金多，而基本薪水不是很高。我的一个客户就是工资只有4500，但是全年实际收入却高达95000。差不多19个月。但是建屋局会认为收入4500。
这个客户的同事在我这里买组屋，甚至能申请到了低收入家庭的额外津贴。所以即使再完善的制度，也是有漏洞。这不算完，银行在考虑贷款的时候，却是考虑花红的。
这样，高花红的行业，在购买BTO EC 以及申请津贴的时候，真的是占了很大便宜。

这里不得不吐槽一下中介的收入或者说 commission based。政府评估收入，会看过去12个月总收入除以12。但是申请贷款的时候却要打个7折。动不动就被“伪定”为高收入，这不让买，那不让申请。贷款时，收入被打折，变得十分不易啊。
还有今天，trainer提到一个少见的情况。有一对夫妻，65岁。没有任何房产，也没有收入。所以1st timer。听了这个项目之后很兴奋，打算全部现金买。还打算申请3万的津贴。Trainer表示，都这么多现金了，不知道政府会不会批准这个津贴………..
（其实，我也想等我老了，就这么干，嘿嘿）

基本上，政府尽量杜绝了在收入上做手脚的大部分可能性。毕竟新EC以及津贴是一项福利，政府也不希望太多人滥用这项福利。最后说一个规定，可以看出政府管得多细致。
老公H 和老婆w有两个孩子B和G。H W离婚了，B跟H 而 G跟W。他们可以分别申请EC吗？答案是，其中一组人可以申请。而另外一组，则要等3年以后才可以申请。好吧，假离婚，弄两套，看来是不现实了。HDB 你牛。
熬夜写到这里，还有比较复杂的贷款，DPS，E APP, 30% ruling 等等稍后再写。