【原创】新加坡房地产自2000年来两次重创指标回顾，2015年...

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【新加坡】房地产自2000年来两次重创指标回顾，2015年何去何从？

原创：MySgProp ，12/30/2014

自2000年来，新加坡房地产曾受过两次重大的创伤：

2002年萨斯病毒传入新加坡，再给好不容易刚刚从2000年科技泡沫破灭爬起来的新加坡又一个巴掌。由于人口密集，病毒散播很快，搞到人心惶惶，大家只想尽快离开这个连按电梯都要找钥匙来tok的国家。当时死了32人，平均死亡率10～20%。当时我还在大学，也不太懂这些，只知道新加坡很惨！没人敢去！当时的新加坡，在国际眼里，也只是一个不起眼的小红点，到西方国家问老外大多都不认识新加坡的。这段期间，新加坡房地产跌了近20%。

2008年美国次贷危机加剧，美国第四大投行雷曼兄弟公司宣告破产，牵动了全世界经济链，续而引发全球经济风暴。新加坡，是一个极度需要靠进出口生活下去的国家，当然首当其冲，各大企业纷纷裁员，新加坡失业持续攀升。一开始我以为只是小事，我的股票投资都是精挑细选的，没来得及撤出也没打算撤出，但在短短几个月里，赚幅缩减了不少，甚至我还有一个Maybank的凭单投资竟然化为零，一毛都拿不回。我承认凭单就是一个投机的工具，我没有横财命 !@#$!#%!^  >_<。唉… 搞了几年的股票既然在几个月之间让我几乎打回原形！！随后, 为了更快速，更稳健的建立资产，我开始涉及房地产投资，不管经济上有什么大风大浪，它还是个有型资产。买房，银行肯借你钱，你只需要支付少数金额，但买股票银行哪会借你。当时身边没几个人敢说投资股票或房地产。在这段期间，新加坡房地产跌了近25%！

2013年6月，新加坡金管局对房地产实行了降温措施TDSR（总贷款偿还比率）大大限制了买家的购买能力。加上原有的降温措施，使得房地产指数持续下跌，至今（2014年12月）已经下跌了差不多5%。很多“专家”预测了2015年新加坡房地产将持续下跌10～20%不等！你觉得呢？

政府是有想让它跌！因为几年前的大选，反对党挑起的课题就是围绕在：房价，交通和外来人口。外来人口算是有看到一些成绩了，新加坡的交通就算MRT再坏几次再怎么不好也还是世界级的，就剩下房价，这也是最能牵动选民心的一块！政府想控制的主要在政府组屋(HDB)这块，因为80%新加坡人住政府组屋。所以越来越多的降温措施主要是冲着HDB而来的。当然，HDB价格下跌也会间接影响私宅。政府并不是要房地产像2002年/2008年那样的崩盘，只要能够维持现状不让价格持续攀升就是最好的结果了！搞了7，8轮的降温措施，现在好不容易看到市场稳定下来，我想政府最希望可以维持这样的姿态直到过了大选。一来不会有来从那些之前有买了房子，而因为房价大跌而怨声载道的。还没买的，也开始看到了一些些曙光，希望跌幅持续下去，觉得政府有在努力让房价跌，所以暂时不要乱换政府了！

当其它国家在涨的时候，新加坡这一次的下跌，因素完全来自于国家自己政策而不是外来大环境导致的。现在的新加坡经济基本面依然良好，失业率偏低，人民依然丰衣足食。

我们来看看今年私宅的数据：Q1下跌1.3%，Q2下跌1.0%，Q3下跌0.6%，接下来Q4?? 不论政府组屋还是私宅公寓，那如果我用股票图表技术来分析/ 推测，市场情绪是转稳，价格会持续以小幅度前进。

在政府不再有新措施干扰市场或像之前全球风暴的影响下，我个人其实觉得2015年不太可能会下跌超过10%，反而我觉得每一季会在+-2%内的小幅度范围游走，全年波动为+-5%内。

注：我不是专家，研究房地产数据纯属个人爱好。。。这里的预测也是让我自己日后的参考记录而已。大家看看一起讨论就好，不要太认真了。：）

新加坡HDB及私宅价格指数(PPI)对比

原创：MySgProp ，12/30/2014

老鼠爱小米

原创都支持。谢谢楼主。

小五

谢谢楼主的分享。

shichengati

投资新加坡楼市不可能马上发财，需要时间。如果政府进一步接下来减少供应，迟早会有房价反转的时候。

老鼠爱小米

shichengati 发表于 30-12-2014 21:32
投资新加坡楼市不可能马上发财，需要时间。如果政府进一步接下来减少供应，迟早会有房价反转的时候。 ...

阿嚏好久没来了，有一个月了吧。

fenixfly

支持原创。个人感觉分析靠谱。

Master乌龟

谢分享投资经历
投资股票有风险，投资房地产同样有风险
虽然买房可以贷款、房子有形，
危机来了，hold不住，也会被银行收过去:lol;P

投资无论是股票还是房子，时机都很重要，
你引用了PropertyMarketInsights的图表
好奇的问：PropertyMarketInsights对房地产市场周期的分析认为现在是投资买房子的好时机吗？

teamaker

感觉现在的问题不是购买房产的资金面问题 - 即便政府控制的贷款比例，经济在增长，投资人手里的资金也在增长。 现在的问题是租金市场疲软。由于大幅控制外来人口，现在房屋出租市场是出奇的疲软。 房产已近不是一个很好的投资标的。

飞翔的鱼鱼

支持原创！


只是很不明白，为什么非要把新加坡公寓往低里说跌？Q1下跌1.3%，Q2下跌1.0%，Q3下跌0.6%， Q4 能跌2.1%？大众看跌的预期是有多强烈，公寓就越有上涨的动力。
2014年一年跌的，还不够2013年一个ABSD，这已经很明白的解释了政府对楼市的掌控权之强力，还期望2015指数跌幅超过5%？基本不靠铺！只要政府想，楼价随时可以涨上来，一切都是基于政府希望楼市稳定上涨的预期。

飞翔的鱼鱼

teamaker 发表于 2-1-2015 18:11
感觉现在的问题不是购买房产的资金面问题 - 即便政府控制的贷款比例，经济在增长，投资人手里的资金也在增 ...

看您说租金市场疲软几次了，冒昧问一句，租金市场如何疲软了？租金指数跌了吗？还是跟本论坛水哥一样，看到个例租金跌了，一叶知秋?

政府大幅度控制外劳又是从何而来？2014相比较2013明明外劳增加2.9%，怎么就少了？ 我没理解错的话，是外劳人口增速低于公寓增速？