【狮城论坛】网友分享| 澳洲房地产投资小知识

华人网编辑

小编按：投资房产一直都是中国人民的最爱啊，前些年就有传闻说澳洲的房价又是被中国投资者炒热的。。。中国投资者减少了以后新加坡现在的高档公寓也“似乎”没之前卖得动了。那么现在投资澳洲房产是不是个好选择呢？虽然贷款利率跟新加坡比是高了不少，但是澳币兑人民币汇率直逼新加坡啊，人家可是原来上过7:1的。


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【分享】国际房地产投资小知识（3）- 澳洲-墨尔本篇
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续伦敦和泰国，今天来说说我对澳洲（墨尔本）房地产的认识。
我也刚开始认识澳洲，上星期在那里待了1个礼拜做实地考察刚回来。这趟我们看了差不下10个楼盘，也和发展商/律师/会计/物业管理/银行家等接触有了一些了解。我自己也刚买了一间单位，正在实战中学习，很认真的学习中。。^^

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1.人口：墨尔本人口4.3m，仅次于悉尼4.67m。悉尼比较都市化，伯斯比较大自然，墨尔本就像两个的综合体。面积超不多100x100KM。新加坡是5.3m，面积超不多42x20KM，一个快挤爆的城市。。。哈！

2.地区：CBD市中心规划得四四方方很容易走，不会迷路。墨尔本最贵的地方挨着市中心东边的地方，靠近大使馆那里，像伦敦的Hyde Park。平均每平方米A$22,000psm左右...，是个成熟区域是有钱人的地方。越过Yarra River就是Southbank。那里就有Crown赌场，土地挺大所以地比起市区地要便宜很多，但楼盘价格却便宜不了多少，楼盘主要围绕在Albert Park（一个很大的人造湖）还有近海边。我最有印象的海边还是St.Killa海边。那里环境不错。如果打算买来养老那里是个不错选择。挨着市中心的西边叫Docklands，是个政府大力发展的地方，它就像是6年前新加坡的滨海湾Marina Bay。很多大公司总部都开始从市中心迁移Docklands，包括了ANZ澳洲银行，电视台，保险公司等等，或许将取代现有的旧市中心。这里新楼盘的价格比市中心的新楼盘还高。

3. 外国人不可以买二手房？正确一点说是Non-Residences不可以买二手房，不是外国人不可以买二手房。谁才算是Residents？就是澳洲公民，永久居民，或有long term visa，就是外国人有在那里居住超过一年以上的都可以，管你是学生还是expats。

4.印花税:视工程进度而定，也依地方政府而定。在墨尔本，建好后是5.5%。还没开始建的叫off-plan，买off plan的房可以节省很多。差不多是只要10%，就是房价的0.55%。
5.其它税务：卖房的Capital Gain Tax是50%，但也不必被吓到。税务的东西必须花几百块钱让专业的会计师弄，很多东西想不到的其实都可以回扣，包括以后你去澳洲的机票住宿等。。到最后都不需要给什么tax了，甚至有可能政府到欠你钱Income Tax。当然政府不会给你现金，但以后你要卖房的时候可以用来offset capital gain tax了。

6.贷款:外国人贷款达70%，房子要好的时候才贷款，所以不用给利息。建好后的供期也只需要一直还利息就可以了，不需要本金。银行利息4.5%左右，在历史新低，一直在下跌中。要注意的是，如果你买的是40sqm以下的鞋盒单位，银行贷款会保守一些，借比较少。

7.靠近市区的都有6%左右。扣除所有费用和每月的银行贷款利息，都能有正现金流。所以其实大多人投资澳洲主要是长期的出租，新加坡有个人在澳洲拥有90多间房子，每月房租达300K。

8.阳台：和伦敦一样，那里的房子阳台不算在实际房子的大小范围。

9.批准（Consent）：外国人卖房需要申请FIRB批准，费用大约3，4百（马来西亚RM12K）。这个你的律师一般都有这个服务，自己也可以在网上申请。

10.外国人购买限额（Foreign Quota）：这个由银行操控，不是政府。银行说了算！一般在30～50%。银行借钱也要估计未来的价值，因为我们买房，银行是出最多钱的。它比我们还担心楼盘跌价！

以上是我想到10个最主要的"小知识"。如果小弟有什么说错的恳请大家指点/原谅我啦! ^_^


另外，新加坡银行对国外的贷款其实很容易猜，就是稍微比当地银行利息低一些。
澳洲4.5%，新加坡应该在3.5%. 我选择澳洲的银行，因为只需要还利息。新加坡的要利息+本金。从投资角度看，澳洲银行的配套就划算。

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网友回复：


问题1：谢谢，不过还有两个问题：
1. 新加坡银行贷款利率不是在2%左右吗？怎么会3.5%这么高呢
2. 澳洲银行只还利息，可是本金不会减少，也就是说你还贷10年20年后，要还的本金还是原来那么多，这样合算吗？
回答1：1. 2%是本地的房子。银行会跟着当地的银行来调。比如泰国的利息7点多，新加坡的就给7%。银行比我们任何人还会算，怎么可能给你占便宜！：）
2. 投资的角度来看很好啊。是的，本金不会减少，不过有租金帮你还啊，因为不用还本金，那你每个月可以拿到的正现金流就更多了。现在借100万，十年后的100万和现在100万的价值会相等吗？有钱人利用银行的钱来赚钱，银行利用没钱的人的钱来赚钱。^_^ 其实每家银行都有重新估价的权利，如果房价跌了你必须用现金补，不论新加坡马来西亚，在你的银行贷款合约会有这一条。但是在我懂事以来还没有经历/听过这样的事情发生。原因现在的经济体系已经很全面，不是随便来一个索罗斯就可以打垮的了。而且银行要是来这招，那么它应该要倒闭了，因为名誉完全受损，谁还敢向它贷款？还有这也是为什么银行不借你100%贷款啊，就是给了市场价格一个浮动空间。假设房子第二天就跌价20%，它还是有10%的空间。假设房子几年后就跌价20%，它除了有10%的空间，也赚回了你这几年的利息，所以可以承受下跌的空间更大。你说银行会输的机率是多少？我想是近乎0的。
银行有自己的团队分析risk accessment的，不是我们可以理解。它们也是做过了详细的分析，才决定要不要对这个项目提供财务贷款。
简单的打个比方，你买房子不够钱，那好！你给30%的钱，我借你70%, 名誉上房子是你的，但是实际上我才是房子的主人。我现在就以4.5%的利息租给你用。如果哪天你不打算租了，那我就卖掉它。那卖掉房子的钱 + 这几年你给我的房租，你说会少过我之前借给你的70%吗?



问题2：我没有在澳洲买房子，只是关注。。。。
澳洲利率5%左右，英国4%，马国3％-4%，泰国7%，印尼13%，，，，我认为现金足够不贷款少贷款的人更适合海外投资。。。。如果以70%贷款，还高额利息来等待未来房产的升值，有太多的不测
回答2：澳洲利率4.5%左右，英国3.7%，马国4.2%，泰国7.7%，印尼...外国人不可以买
哈，我就是新加坡贷不到款，马来西亚的超额了。。。如果我不敢投资新马以外的就没有东西投资了。你有什么好建议给我吗?
不知道你有没有发现到。。。大多数国家，平均的租金都比银行利息贷款高一些。贷款利息上扬，屋主跟着起租金。房价上扬，屋主又起租金。