重磅：政府喉舌发声，发展商被关注

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开发商早就不是前些年的暴富的代名词。

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新加坡地价仅仅算是微幅上涨，上涨的费用仅仅是压缩了开发商的利润，还没有达到让开发商亏本的程度。

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国内很多城市推出的限房价，竞地价，那才是赤裸裸地往死里整开发商。

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一个开发商手里没地就和农民手里没粮一样，心里就发慌。所以才会有时一些有国企背景的开发商开出匪夷所思的高价去抢地。地抢来以后，能否最终赚钱，那都是若干年以后的事情了。最少在开发建设的这几年，开发商里的管理人员可以大碗喝酒，大块吃肉。管它最后是亏是赚。

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新加坡的开发商以私人企业为主，不考虑亏钱与否，单纯为了维持企业运转，养住企业员工的可能性不大，所以拿地价格还都比价理性。

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如果国内大国企要是杀到新加坡拿地，那可就不得了。啥价格他们都敢拿。你们可以查查海航前几月在香港拿地，那才叫震撼价。

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海航48天内砸142亿香港拿地，港5家地产巨头全部落败
2016-12-19 22:33:00　来源: 澎湃新闻网(上海) 举报

（原标题：海航48天内砸142亿香港拿地，港5家地产巨头全部落败）
继上月在香港成功拿地后，内资企业海航实业再度出手，以54亿港元的价格再得一幅住宅用地，短短48天内一共砸了142亿港元。
12月19日，香港地政总署发布了一则地块出让结果公告，海航实业旗下全资子公司德广置业有限公司以54.12亿港元（约合人民币48.43亿元）夺得位于香港启德发展区的1L区3号地盘的住宅用地（新九龙内地段第 6562 号），折合楼面地价为每平方米约146390港元（约合13.1万元/平方米），该价格再创区域新高。
值得一提的是，11月2日，海航刚以88亿港元拿下启德1K区3号住宅用地（新九龙内地段第6565号）后，此次是其第二次成功在香港拿地。据了解，上述两幅地块相连。
按照香港地政总署提供的信息，地块位于新九龙内地段第6562号，地块面积约为8,803平方米，地块性质为住宅用地。最低及最高的楼面面积分别为22,184平方米及36,972平方米。
资料显示，共有21家开发商参与此次地块的竞标，其中包括新鸿基地产、新世界发展、嘉华国际、长实地产、会德丰地产等香港地产商，以及保利置业、中国海外发展、万科置业（海外）、世茂房地产、华润置业等多家内地房地产企业。
不过，包括李嘉诚旗下的长实地产、以及郑裕彤旗下的新世界、郭氏兄弟的新鸿基在内，香港五家地产巨头均在此次竞争中落败。
短短一个多月的时间，海航耗资142亿港元在香港拿地。
海航实业相关负责人表示：公司对香港的经济前景和房地产市场、启德区域的长期发展前景非常有信心，我们有着成功改造旧机场用地的经验，希望能为启德发展区的建设出一份力。同时，发展香港房地产业务能提升公司的国际形象和品牌影响力，并且与海航集团旗下航空业和旅游酒店业等其他业务形成协同效应，对促进海航集团打造不动产金融集团的战略目标具有重要意义。
据了解，该地块所在的启德发展区为香港新一代的城市中心，北邻启德港铁站，南面可以看到维港景色，西面是启德体育城，是启德发展区最有价值的地块之一。
根据香港政府的《启德发展计划》，前身为香港启德机场的启德发展区将会打造集商业、住宅、旅游及休闲为一体、更优于中环的香港新一代商住中心——CBD2，并按阶段兴建启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目，整体计划预期于2022年全面竣工。
值得一提的是，今年以来，多家内地房企进军香港拿地，有着“澳门赌王”称号的嘉华国际主席吕志和此前表示，随着人民币贬值，在香港买地的内地开发商剧增，香港开发商无力较量大手笔的内地对手。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）香港地政总署网站上看到，截至目前，香港今年共卖出32幅地块，尽管其中只有5幅土地由内地地产商购入，但这5幅地块涉资金额共计约216.91亿港元，占到了所有出让地块总额的27.6%。
今年2月3日，万科置业（香港）有限公司旗下的汇荣发展以约13.06亿港元的价格击败其他17家竞标房企拿下香港新九龙内地段第6534号地块。
2月12日，内资房企中国海外发展旗下国万投资成为出价最高的投标者，以21.3亿港元拿下新界大埔荔枝山山塘路地块。
8月3日，五矿地产则以超出预期上限41.4%的价格买下位于香港九龙油塘崇信街与仁宇交界内地段第44号住宅用地。
11月2日，海航集团以88亿港元拿下启德1K区3号住宅用地（新九龙内地段第6565号）。
(原标题：海航48天内砸142亿香港拿地，港5家地产巨头全部落败

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幸好，中央已经注意到问题的严重性了。刚出政策，限制这种资金外流了

Markmo

的确，房产公司市场好与不好都要拿地，只是拿多拿少而已。

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开发商依然在“抢地” 楼面价已超过区域房价

摘要： 在不断“加码”的楼市调控下，一些开发商为了能继续“留在牌桌上”，“饿着肚子也要拿地”的心态明显，一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。 ...
　　在不断“加码”的楼市调控下，一些开发商为了能继续“留在牌桌上”，“饿着肚子也要拿地”的心态明显，一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。记者调研发现，除了一二线城市土地资源始终受追捧，部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。

开发商依然在抢地
　　业内认为，尽管房地产市场已经明显降温，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，对热点城市热门地块拼抢依然积极。业内专家建议，房地产企业高价拿地背后风险重重，不仅抬高周边房价，还将影响人们预期，加大调控压力，相关部门宜未雨绸缪。
　　开发商依然在“抢地”
　　“地方政府探索抑制地价的方法，而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市土地资源始终受到开发商追捧。
　　6月2日，石家庄正定新区迎来2017年第三次公开出让活动，活动涉及六宗住宅用地，出让面积323068.03平方米(约484.6亩)，国内知名房企碧桂园、保利、万科和石家庄本土天山、润江等25家房企参与此次竞拍，最终由四家房企以总价42.33亿元成功竞得，其中楼面价最高达20923元/平方米，为近年石家庄“地王”。
　　值得注意的是，2016年石家庄“地王”为棉三棉四地块楼面地价8402元/平方米，而去年11月正定新区楼面价仅为2549元/平方米，本次土拍天山地产竞得的[2016]008号地楼面价高达20923元/平方米，创下石家庄楼面价新高。
　　记者梳理发现，为控制地价，防止“地王”涌现，各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”，甚至摇号等方式，以期达到限制地价效果。北京在去年9月底出台新政严控地价，杭州等热点城市限定土拍溢价率，广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式，抑制新“地王”。石家庄正定新区在本次土拍中，也是首次采用“限地价、竞配建人才安置房”规则。
　　但多种调控措施仍难阻开发商拿地的高涨热情。如4月底，杭州调整土拍竞价规则后“首拍”的五宗地块触及“新规”，或须现房销售，或须自持面积，或须配建保障房。
　　业内人士认为，虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式，但热点城市仍拍出高价地并不意外。
　　河北省住宅与房地产业协会相关负责人表示，北京调控收紧，价格绝对值相对较低的周边河北区域就成为投资购房的重要战场，导致市场供需结构紧张，这也是过去一年河北多地房价上涨一倍多的主要原因。此次正定新区成为房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀协同发展、雄安新区的利好及石家庄政府搬迁至正定新区等多重因素。
　　同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为，土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地，设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价，因为对于房企来讲，其实际土地成本并没有降低，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会进一步推升未来住房的价格。
　　“有了地就有未来”
　　“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。
　　从限购、限贷到限价、限售、限商，本轮调控步入“五限”时代。张大伟分析认为，目前楼市调控政策明显收紧，针对土地价格的调控也层出不穷，限价、增加持有等政策非常多，抑制了土地市场的溢价率，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，因此即便调控不断加剧，房企对部分热点城市热点地块的拼抢依然明显。
　　有开发商表示，热门城市土地供应有限，高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死，老百姓则是拼命要赶上买房“这班车”。
　　同时“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%，而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上，没有规模的中小房企很难生存。
　　时代地产总裁助理康峰预计：“未来可能根据企业规模来拍地，市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有一万多家，最后能存活的或许只有排名前十的企业。”
　　大中房企认为，政府“限地价”期间正是拿地好时机。
　　老“地王”项目陷两难
　　记者近期走访多地发现，在“限价”等最严楼市调控环境下，一些往年“地王”项目正在遭遇入市难：一些绷不住的，以最高限价入市;一些开发商能绷住的，则持观望态度，赌政策松绑的时刻。
　　一些城市对新建商品住宅给出最高限价，如南京最高限价不能超过4.5万元。有关部门的一位工作人员告诉记者，一些实力较强、能挺住的企业持观望态度，一些挺不住的企业，就以指导价格入市了。
　　记者在广州采访时也发现，2013年5月至2014年1月期间出让的10幅高价地块，其中有四幅单价超过了当时周边房价。在这10个项目中，有的项目销售金额尚不能覆盖拿地成本。楼面价高达3.5万元/平方米的2013年广州单价“地王”甚至目前尚无开发消息。
　　在其他城市，目前高价地项目的销售情况也不乐观。蒋志生说：“我们在郑州买地成本单价1.2万元，但预售证只批1.6万元/平方米，而附近的二手房都卖1.8万元了。”
　　拿下合肥总价“地王”的邱胜华亦表示，限价客观上使“地王”项目难以入市。“我们现在的应对策略只能是控制推盘节奏，‘地王’项目计划在三年左右开发完。”
　　高价拿地背后风险重重
　　当前，楼市调控政策不断收紧，开发商拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。
　　业内专家表示，这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目，对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显，在过度透支房地产市场预期的同时，也增添了未来市场运行的不确定性，容易诱发市场恐慌性需求，加大调控压力。
　　记者梳理发现，由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，部分三四线城市开始成为土地市场的新亮点，一些地方甚至地价屡破新高，高溢价地频出。多位专家认为，三四线城市高价地频出引发涨价预期，带动投机需求回潮，同时刺激地方政府高价供地冲动，容易带来库存反弹，值得警惕。
　　研究显示，一二线城市土地市场成交相对平稳，但三四线成交量价上涨迅速。张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年明显上升。
　　多家房企投资负责人表示，随着一二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三四线城市补仓冲动强烈，房企资金外溢趋势越发明显。
　　业内人士认为，三四线城市土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉记者，三四线城市去库存难，一方面由于库存基数较大，另一方面则与新增土地供应有关，这与地方政府收入、债务压力，有着千丝万缕的联系。
　　一些专家建议，目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策。对一些强三四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作;对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持，比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。
　　目前国土资源部和住建部已明确通知要求，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要减少供地;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。多位业内人士建议，热门城市可建立住宅用地供应分类管理制度，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。