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❤❤❤ 从0到1,新加坡购房终极指南!解决您99%的购房困惑

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发表于 28-10-2018 22:08:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
新楼盘
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楼盘: 新加坡购房终极指南
主页:
特点:
地址:
状态: -
价格:
电话:
装修: 豪华
主力户型: 1,2,3,4,5
产权: 99/永久
户数: 1206
开发商:
售楼地址:
物业类型: 公寓
开盘时间:
入住时间:
地铁站: -
公交: -
楼盘图片:
联系人: Johnson 小黄
项目: -
周边配套: -
本帖最后由 ERA金销经纪 于 28-10-2018 22:14 编辑

【从0到1,新加坡购房终极指南,解决您99%的购房困惑】

如题所示,这是一篇相对较为详尽的指南,涵盖了绝大多数人在新加坡置业所需要知道的绝大部分信息,不管您目前有没有置业需求,都值得收藏起来,以备不时之需。

宏观的说,文中分析了新加坡的置业优势以及各大增长热点地区,微观的看,文中较为详细的阐述了购买公寓时,买家所需要考虑的方方面面:包括从前期公寓类型的选择,购房的财务计算,一直到最后交房验房,购房的后续维护费用等等。


本文总共如下包含14个章节,如果需要整个pdf文件的,请添加微信 ,
注明 ’新加坡购房指南‘ 进行免费索取

  • 新加坡的五大置业优势
  • 新加坡房产类型和购买资质
  • 新加坡区域划分以及房产均价
  • 热点区域和未来规划
  • 关于学区房的那些事
  • 入手一套公寓究竟需要多少钱
  • 选择二手房还是新盘
  • 选择99年还是永久地契
  • 如何选择贷款配套
  • 看样板房八大注意事项
  • 购买新房流程
  • 购买二手房流程
  • 验房的注意事项
  • 购房的后续费用



=========================================================开篇=
==========================================================

第一章:新加坡的5大置业优势
新加坡是一个多元化的移民国家,被誉为【亚洲四小龙】之一。经济发达,生活便利,社会高度现代化,国际化,在教育,医疗,金融,环境,社会治安方面享有盛誉。那么,在新加坡置业的到底有哪些优势?在我看来,新加坡置业的优势有如下五点:

1:新加坡政府高效廉洁,是全世界法制最健全的国家之一
新加坡,不论本国人还是外国人的合法利益受到法律的充分保障,一个没有任何自由资源的岛国通过短短几十年的发展一跃成为亚洲金融中心,吸引着全世界5大洲的资金和人才,最重要因素靠的就是新加坡政府的完善法律体制以及高效廉洁的政府,新加坡所有房产交易信息,交易价格都是可以在政府网站上查到的,具体的交易信息(比方说价格,面积,交易时间,地契类别),买主可以通过网上随时查询整个楼盘个户型的市场交易价格,确保买家付的是市场价钱,同时整个产权交易由专业的执照持有房产经纪人和律师、银行家协助完成,整个产权交易过程高效透明。

2:经济高度发达,土地资源奇缺人多地少,未来增加130万人口,地产增值空间潜力无限
新加坡尽管目前为亚洲最富裕国家,但是高效廉洁的新加坡政府时刻保持危机感,高经济增长率伴随的是新加坡本地人口的低出生率,在一个没有任何自然自信的新加坡,人才资源是新加坡持续保持经济健康稳定增长的引擎。政府白皮书早已规划好在2030年人口目标是690万,目前人口在560万左右,还有130人口的缺口,增值空间巨大。

3:政治经纪稳定,货币稳定

新加坡政治稳定,有非常完善的金融体系,即使在金融危机最严重的2008年,因为有非常完善的金融体系,新币继续保持为全球最稳定的货币之一,不到500万人口的富裕岛国,却拥有超过1700亿美金的外汇储备,世界排名第8,人均外汇储备率居世界第一。

4:花园城市,最佳生活品质,双语教育,让您的下一代接受最顶尖精英教育


新加坡被联合国推荐为“最适合人类居住的城市”,政治稳定,社会治安良好,环境清洁优美,基础设施非常完善,整个国家就像个大公园,被誉为花园国家,与芬兰,挪威,瑞士等国家其名,不断吸引着来自世界各地的优秀人才来新加坡寻找新的发展机遇,为亚洲移民首选地。

5:21世纪属于亚洲,亚洲经济为全球经济火车头,新加坡将为欧亚桥梁,亚洲瑞士


欧美经济仍然深陷金融危机,亚洲经济繁荣增长,欧美投资财团手上持有大笔投资资金开始把目光转向亚洲,对这些欧美大财团而言,追求投资回报率是他们的目的,但是保证能收回他们的投资才是他们的首要考虑目标,亚洲大部分国家的经济繁荣背后伴随着法律体制还需要不断健全,再加之欧美投资财团的通用语言为英语,在亚洲香港跟新加坡因为其完善的法律体制和英语环境理所当然成为欧美财团的首选,可以预料欧美财团在新加坡,香港开设公司,大量资金该地区,房产的增长潜力良好。


第二章:新加坡房产类型和购买资质

1:政府组屋(HDB):组屋,相当于国内的经适房,是新加坡政府当年响应李大大【居者有其屋】口号下的产物,截至2018年,79%的新加坡人住在政府组屋。作为本地公民的福利,购买组屋的要求极其严格,新的组屋需要申购抽签,不是本地人基本没戏。二手组屋的话,夫妻双方只要一个是公民就可以购买,或者是公民和持有长期签证的父母联名购买,或者是夫妻双方持有PR三年以上,配套很多,具体可以上HDB官网查看。

2:私人组屋(DBSS):DBSS是属于政府组屋的一种,算是HDB的升级版,之前是政府提供给三明治阶层的福利房。由私人开发商设计,建造,出售。申购要求和HDB一样,不能私有化。DBSS存量很少,有些地段的DBSS非常的不错。

3:执行共管公寓(EC):和DBSS一样,是政府给三明治阶层提供的福利房。EC也是私人开发商承建和销售,本质上是公寓,有着和私人公寓一样的设施,但是地点一般在非中心区域(除了极少数的,比如Bishan Loft),适合自住。申购新EC除了本人是公民之外,家庭核心成员必须还要有一人为公民或者PR。EC五年后部分私有化,可以转售给公民和PR,十年后完全私有化,可以转售给公民,PR和外籍人士。

4:私人公寓(Condo):私人公寓是私人开发商承建和销售,没有购买限制。公民,PR,外籍人士,公司实体都可以,区别在于不同身份所需要上缴的印花税有所出入,这个在之后的章节会详述。

5:有地私宅(Landed Property):有地私宅又分为排屋,半独立式洋房,其中最高大上的是优质洋房(Good Class Bungalow),占地至少1400平米,只分布在39个优质洋房区,是新加坡最顶级人士聚居之地。因为新加坡国土面积有限,一般情况下,有地私宅只对公民开放售卖,但有两个例外,一是那些对新加坡有特殊贡献的永久居民,可以申请购买。二是位于圣淘沙升涛湾的有地私宅是开放给外籍人士购买的,只不过地契只有99年,而且不能对外出租。

第三章:新加坡区域划分和未来规划
新加坡该如何划分?宏观的说,新加坡分成如下5个部分:中央区,东区,西区,北区以及东北区。


其中,中央区又细分为【核心中央区-Core Central Region】和【中央周边区域-Rest of Central Region】;剩下的东区,西区,北区,东北区构成了【中央外部区域-Out of CentralRegion】


微观的说,新加坡细分成28个片区,每个片区都有属于自己的职能和特色,平均价格也大不相同:



【核心中央区】:如上图所示,1,2,6,9,10,11这六大片区组成了核心中央区。其中1,2,6属于中央商务区,各式炫目的摩天大楼,金融中心,世界500强基本都在这里扎堆。9,10,11区是传统意义上的黄金片区,9区有举世闻名的顶级乌节路购物中心,10区是闹中取静的武吉知马高档住宅区,11区是整个东南亚的医疗中心。

【中央周边区域】:3,4,5,7,8,12,13,14,15,20这十大片区组成了中央周边片区,是白领阶层租房最爱,性价比高,到市中心上班一般30分钟车程之内。这里的每个片区都各有特色,其中5区金文泰有亚洲第一名校国大,学霸的天堂;20区碧山有新加坡最大的麦里芝蓄水池以及东南亚政要摇篮莱福士,14区亚龙是美食娱乐的天堂,15区东海岸,是和9,10,11区并肩的,最受投资者青睐的片区之一,有着本地最美的海岸线,沿海步道以及美食。

【中央外部区域】:中央外部区域包含了新加坡的东部,西部片区,北部和东北部。每个部分都有一个区域中心,东部的是淡滨尼,西部的是裕廊,北部的是兀兰,东北部的是实里它。区域中心大都配备完善的设施,方便周边居民的饮食起居购物娱乐,同时政府也将会在区域中心创造更多的就业机会,方便居民就近办公,不仅为市中心分流,也为个人节省下交通和时间成本。

第四章:热门区域和未来规划
购房除了自住需要方便之外,未来的升值潜力也是大多数买家重要的考量因素之一。 新加坡政府在城市规划方面十分用心,城市重建局(URA)每隔几年就会推出一个【国家发展总蓝图】Master Plan),用来指导新加坡未来城市的发展方向。小编下面就来为你解密总蓝图规划下的几个热门区域:

【城市中心】
城市中心升级的方向主要在两个片区,【滨海湾南部】和【美芝路/奥菲-梧槽走廊】
滨海湾南部:滨海湾商业中心能有如今的繁荣是政府长期规划的功劳。各种高端设施在这片占地360公顷拔地而起,滨海花园,滨海湾金融中心,金沙综合度假村,滨海湾艺术中心都见证着这个片区的高速发展。在新的规划下,滨海湾还是会保持其商业以及金融中心的地位,同时政府会大力开发滨海湾南部,把它打造成一个坐落于城市中心的综合住宅区,为更多在市中心上班的白领阶层节省通勤成本。作为综合住宅区,相应的生活配套设施都会提供,包括食阁,商店,超市,诊所,理发店,游乐园等等。该片区目前规划建造多达9000个单位,主打绿色出行概念,不管是上班还是出外游玩,走路和自行车是最主要的通勤方式。


美芝路/奥菲-梧槽走廊:在规划中,【奥菲-梧槽走廊】将被打造成集合了办公室,酒店以及住宅为一体的商业金融服务区,是现有的商业中心滨海湾和莱福士坊的重要延伸。在这里,超现代的摩天大楼和传统的古迹区(甘榜格南)和谐共生,交相辉映。高档综合项目【双景岭-DUO Residences】是这块片区的代表。

【大裕廊湖区】
在总蓝图的规划下,裕廊湖区的定位是第二个中央商业区(CBD)。裕廊湖区总面积约360公顷,涵盖了【裕廊商业区】和【裕廊湖畔区】这两大 部分。裕廊商业区占地70公顷,将用来建造办公楼,商场,住宅,酒店,娱乐,餐饮等设施。裕廊商业区完全发展起来后将拥有高达75万平方米的办公室和零售面积,这是淡滨尼区域中心的的2.5倍之多。和裕廊商业区不同的是,相邻的裕廊湖畔区将发展成休闲区,湖畔区未来还将新增多个景点,以及打造湖畔度假村,为居民和游客提供全新的体验。


总的来说,大裕廊湖区在如下三个方面表现亮眼:

教育资源:亚洲顶尖学府国立大学和南洋理工大学都在西边,另外还有各类高新科技园区(One-North),裕廊创新中心(Jurong InnovationDistrict)和科学园(Science Park),都为该地区的蓬勃发展注入了新的动力。

交通规划:裕廊区域线(Jurong Regional Line)将西部各个部分连接到了一起,带动了西部各个地区的联动,它将有助于将裕廊湖区发展成中央商业区以外的最大商业枢纽。还有跨岛线(Cross Island Line),全长约50公里,这条线衔接樟宜和裕廊工业区,极大的缩短了东部到西部的距离。另外还有新隆高铁,将新加坡和吉隆坡紧紧连接在了一起,预期建成后将为西部带来大量的人潮,进一步带动西部的发展。


科技/工业园区:裕廊湖区的科技园工业园可谓是星罗棋布,较为知名的有One-North高科技园区,裕廊创新中心(Jurong Innovation District),国际商务园(International Business Park),大士工业园(Tuas Industrial Park)有3000多家跨国公司和中小企业


除此之外,还有各种大型商场和购物中心,West Gate,JEM,JCube,Big Box,IMM等等,为西部居民提供了丰富的购物娱乐体验。

【巴耶利峇商业中心】
巴耶利峇(Paya Lebar)地点优越,距离中央商业区只有10分钟不到的车程,到东部的樟宜机场和樟宜工业园也很方便,在规划总蓝图下,是被赋予第二商业中的角色。地铁站旁的大型综合项目,巴耶利峇中心,是澳大利亚开发商Lendlease发展的综合项目,正在紧锣密鼓的建设当中。该项目包含了写字楼,公寓住宅,零售区以及公共广场,总投入32亿新币。巴耶利峇中心有三座甲级办公楼,总面积100万平方英尺,可容纳1万名员工,建成后将会给该区域注入极大的活力。另外需要提到的是,该地区近年有多宗土地出售的交易,这就意味着,在未来,更多鲜活的项目将会在这一个片区上冉冉升起。



【榜鹅数码园区】
榜鹅数码园区是由榜鹅新镇及其延伸的北岸濒海新区组合而成的。榜鹅是年轻人钟爱的新区,虽然是个新镇,但它拥有东北部最大的购物娱乐中心-Waterway Point。 这里少了一份市中心的喧嚣,多了一份大自然的宁静,你能够充分融入到大自然,享受到独特的濒水生活体验,让身心在闲暇之余得到充分的放松。河岸步道,脚踏车道,人工湿地,濒海餐厅等等都将带来不错的体验。

另外一方面,在总蓝图的规划下,榜鹅北岸濒海区将在未来大力发展商业园区以及科技园区,吸引数码科技以及网络安全方面相关的企业入驻,带动当地的就业。同时,坐落于该片区的新加坡科技大学(SIT)校区也将与周边的企业进行交流,互动,对接,合作,促进该片区数码生态的健康发展。与此同时,邻近的实里达航空园(Seletar Aerospace)也将为榜鹅片区注入新的活力,提升周边公寓的可租性和价值。


【兀兰区域中心】
兀兰是新加坡北部门户,绿意环绕,临水而居,包含兀兰中心和兀兰北岸两大片区。兀兰中心现有70万平米的商业空间,以及100公顷的备用土地以供未来发展。兀兰北岸除了提供濒水住宅之外,还将投入打造商业园区以及工业园区,提供更多的就业机会。交通方面,汤申-东海岸线已经在建,预计在2019年第一阶段就将投入使用,缩短北部和东部到中部的通勤时间。同时现有道路也将得到提升,未来全长21.5公里的南北交通廊道将成为首个结合高速公路,巴士专道,脚踏车专道以及人行道为一体的综合设施,无缝连接周边市镇。在重建局的规划下,兀兰将在未来被打造成一个集生活,工作,娱乐为一体的充满活力的社区。


【诺维纳健康城】
诺维纳在地理位置上属于第11区,属于市中心,到购物中心乌节路只需两站。周边有多达三个购物商场,包括建在地铁站上面的Velocity@Novena,新加坡首家哈韩购物中心Square2以及邻近的儿童教育中心林立的United Square。
另外,由于人口老龄化趋势和人们对健康的要求日益提高,医疗保健产业方兴未艾。新加坡的健康城也是顺应此发展趋势在2013年8月宣布成立并公布相关发展蓝图的。在总蓝图的规划下,坐落在诺维纳附近的陈笃生医院医疗片区将逐步发展成为新加坡乃至东南亚的健康医疗中心。 该项目占地17公顷,由13座建筑组成,集急诊治疗(Acute Care),中长期护理(Community Care)以及教育培训为一体,将在2030年左右竣工。对患者来说,今后从看专科医生、住院再转到社区医院休养,甚至是寻求临终慈怀护理(Hospice care),都无须走出这座健康城。而在这里求学的李光前医学院学生也能就近积累丰富的临床经验。


第五章:关于学区房的那些事
说到学区房,在大天朝那是兹事体大,类似1000万只能买到地下室学区房的热点新闻是屡见不鲜。那么新加坡有学区房吗?和国内有什么差别呢?简单的说来,不像国内学区房是小学中学通吃,新加坡的学区房只有在报考小一的时候才起作用,中学开始就是全岛招生了,看的是小六会考成绩。通常来说,所谓的名校,就是指排名前30的小学,武吉知马,碧山,都是学区房扎堆的地方。报考小学,需要记住一条铁律:【关系>身份>地点】。这是什么意思呢?基本上,小学招生包括这么7个阶段,按照优先等级降序排列:

1)阶段1:兄弟姐妹正在该学校就读的,闭眼秒进。。。感情深,一口闷
2)阶段2A1:父母是该校校友会成员,校董或者理事会成员。拼爹阶段正式开始。。。
3)阶段2A2:兄弟姐妹父母曾经就读该校,或者,父母是该校的教职员工
4)阶段2B:父母在该校做义工满40个小时,或,父母是活跃的社区领导,或,被该学校相关的机构(教堂,慈善机构,会馆等。。。福建会馆了解下)认可
5)阶段2C:开放给公民或者永久居民,距离优先
6)阶段2C补充:开放给公民或者永久居民,距离优先
7)阶段3:开放给所有人

由上可见,前四个阶段基本是开放给有一定社会关系的公民的,从第五个阶段才开始考量距离。如果该阶段需要抽签,公民是有优先权的,然后才考虑离校距离。外籍人士只有在最后一个阶段才能报名,热门学校在这个阶段基本没有名额,所以房子再 “学区房” 也是没有用的。一点小建议是,如果有前三个阶段的特权,那么进名校自不必说,简单。不然的话,把精力专注在2B阶段,多参与社区活动,多承担社区领导职务,多认识一些身份人士帮写推荐信,多做义工,多加入有名气的机构组织,这样下来上名校的概率能够加大。


第六章:入手一套公寓要多少钱?
在新加坡购买一套公寓前期总共需要准备多少钱?现金和/或公积金(CPF)在不同的购房阶段各自需要准备多少?可以动用全部的CPF来购房吗?哪些部分可以用CPF付款的,哪些不能?购买第一套公寓所需要的费用主要分成以下几种:

1)首付:购房第一套房子的首付为总价的25%,其中5%必须用现金,剩下的可以用现金或者CPF来支付
2)印花税:所有买家,无论什么身份,都需要支付印花税。印花税可以用现金费或者CPF来支付。简便的计算公式如下:
·     少于或等于100万的房产,印花税的计算公式为 【房价 * 3% - 5400】
·     高于100万的房产,印花税的计算公式为 【房价 * 4% - 15400】
3)额外印花税:额外印花税的税率可以参照下表


4)律师费:律师费一般在2500~3000左右

下面我们用100万的公寓举个例子,看看不同的身份,在交易的不同阶段,分别需要支付多少费用:

================公民==================

================PR==================

================外籍人士==================

如上可知,100万的新公寓,前期需要准备的现金+CPF,针对公民,永久居民和外籍人士,分别是 $277,100,  $327,100和 $477,100。月供从前期的$195递增,项目完成后需要缴付的最终月供为$2,921(预计)。

第七章:选择二手房还是新盘
到底应该选择新公寓,还是二手房呢?要解决这个疑问,让我们首先先对这两种类型的公寓进行一个多维度的比较:

1:价格:
价格毫无疑问是一个重要因素,一般来说,新公寓的尺价会比同区域的二手房要高,不过总价却不好说,这取决于单位的面积。举个例子吧,比如说新盘的3卧总面积是850平尺,尺价1500,那么总价就是127.5万。二手房的尺价1200平尺,尺价1000,总价是120万。所以因为面积的差别,新盘其实在总价方面并没有和二手房差别很大。加上现在新的公寓一般在空间利用方面都有创新意识,所以住起来感觉也不会比二手房小很多。

2:议价空间:
新盘几乎没有什么议价空间。就价格而言,在抽签阶段购房的价格相对比较便宜一点,之后随着销售的进展去库存后,开发商压力减小了以后,会根据市场行情逐步提价,热门的楼盘尤其如此。二手房的议价空间相对较大,因为卖家是个人而不是开发商,相对容易沟通一些,尤其如果碰上经济困难急于出售的卖家,议价空间会更大。

3:单位选择范围:
新房的选择范围广的多,如果你是抽签阶段的购买者,抽到的号码又比较靠前的话,那么新楼盘可选的单位很多,朝向,户型,楼层的都可以根据自己的喜好选择。相比之下,二手房的的选择比较局限,很可能你喜欢一个小区,但这个小区暂时没有符合自己要求的单位放售,这时候就需要等,但是否能够等到这得看运气,也许还会因为在等待中错过最佳的入场时机。

4:空间大小:
在这一点上,二手公寓毫无疑问是完胜的。在相同预算的前提下,二手公寓的面积要更大,新公寓的要更小。这也就解释了为什么现在新公寓的多功能厅都要设计的比较大,因为二手房空间大,聚会可以在单位内部进行,新楼盘比较小,聚会比较适合在公寓的公共的多功能厅进行。

5:新装修 VS 旧装修:
新楼盘的装修以及附带的家电都是全新的,而且开发商还附赠一年的保修期,入住前做好适当的验房就可以基本保证短期内没啥大问题。二手公寓,一般入住前都需要翻新,这个成本也是要算进去的。除此之外,一些功能性的问题也是需要检查清楚,房间浴室的水密性,下水管到是否堵塞,内嵌电器是否可用等,这些在购房的时候需要检查清楚并写进合同里。如果屋龄已经有大十年的时间,还可能会有一些隐形的电线和管道老旧的问题。需要注意的是,在法律层面,买家如果不问,卖家是没有义务主动说出房子的问题所在的,所以购置二手房的时候做好细致的检查至关重要。

6:公寓设施:
新公寓的设施通常比较齐全也比较具时尚感,尤其是大型项目,泳池,健身房,烧烤台,多功能厅这些都是标配了,另外会有一些新颖的设施,比如空中花园,空中泳池,水上健身区,KTV,冥想区,另外提供额外的智能家具,智能社区,刷脸解锁等五花八门的新功能。近来一些新的大型楼盘大大小小的设施多达上百个。二手公寓在设施方面就比较中规中矩一点,基本的一般也都有,但是在设计感和多样性方面有所欠缺。

7:可租性和租金:
一般来说,在其他条件平等的前提下,大多数租客还是偏好新公寓的,尤其是年轻白领阶层,比较喜欢地点不错,设施齐全,装修现代的公寓。租金的话,新公寓的租金也通常较高。不过需要注意的是,在新公寓刚交房的阶段,因为同一时间段内有相当数量的单位放租,供过于求,屋主一般都需要下调租金以便把屋子快点租出去,交房后的一两年后,租金一般就能回调到正常水平。

8:转卖价值:
在其他条件平等的前提下,新公寓的转卖价格相对较高。另外新公寓也具有相对较高的flip的属性,这就解释了为什么投资者喜欢投资新公寓。首先,新公寓在2-3年建成后的转卖价格通常会比开盘价高,其次,新公寓的前期的投入相对较低,投资者只需支付首付,加上按工程阶段支付的按揭,就能够在房子建成后卖掉来获取套取利润。即便一时卖不出好价钱,业主也可以边租边卖等待一个好的offer。二手公寓,炒房的属性相对较低,不适合短期交易,适合购买来自住,或者长期持有,价格如果足够低,还是很值得入手。

总结下来,新盘和二手房各有千秋,新盘的缺点是:面积小,尺价高,需要等待几年时间才可以入住,但剩余年限久,装修新,选择范围广,设施完善,可租性高,前期投入较少,有短期投资属性,适合自住+投资;二手房的优点是面积大,尺价低,可以即刻入住,但同一个项目里选择范围小,装修设施陈旧,前期投资较大,短期投资属性弱,适合自住。买房是大多数人一生中重大的决定之一,建议还是需要从自己的实际需求出发,新盘二手都逛一逛比较一下,来做出最后的决定。

第八章:99年还是永久地契
99年还是永久地契,相信这是许多买家纠结的问题之一。其实无论是99年还是永久地契,坡县的公寓相比国内的70年大产权和40年小产权都多了几十年的使用权限,已经很划算。华人,尤其是老一辈的,大多有一种【永久地契情结】,对于这种情结的解释,背后的理由大概有以下这么几点:


1:永久地契不随着时间而贬值:美酒越陈越香,永久地契越久越值钱。另外还可以有【集体出售】的机会。

2:一栋恒永久,经典永流传:百年之后,还是可以传给下一代的,毕竟新加坡是没有遗产税的国家,感觉美美哒!

3:永久地契随着时间而增值,而99年地契随着时间而贬值

4:转卖的难易程度:99年地契的公寓老旧之后(剩余年限少于60年), 转卖不是很容易。因为潜在买家的贷款额度,贷款年限以及公积金的使用都收到不同程度的限制,银行不愿意借贷,那么买家就需要支付更多的现金来购房。


说了这么多永久地契的好处,99年地契表示不服,毕竟它才是现在市场的主打产品呀。那么不服的理由是啥呢?原因如下:


1:房价在市场好的时候上升,市场差的时候下跌,和是否永久地契无关:房屋价格涨跌的关键因素只有三个:1)【国家经济状况】 2)【地点】 3)【保养状况】。在行情好的时候,是卖家市场,地点好,保养的好的楼盘,不管地契类型,都是价格飙涨,一屋难求;在行情差的时候,能保值的也通常是那些地点好保养好的房子,永久地契的屋子如果年久失修,地点没有发展潜力,一样会贬值。一个有趣的现象是,一些靠近地铁站的99年地契的优质新楼盘,尺价通常比同一地区的永久地契楼盘的尺价要来的贵,也更容易找到买家。所以,房价涨跌的决定因素不是地契,而是【经济状况】,【地点】和【保养情况】。

2:99年地契的投资回报率是高于永久地契的:如果你购买房子是为了追求高的租金回报率,那么选择很简单,不用纠结,买地点好的99年地契的房屋。因为对于租客而言,他们不在乎房子地契是99年,103年,999年还是永久的,他们在乎的是通勤是否方便,公寓设施是否完善,周边生活配套是否齐全。对于投资者而言,99年地契意味着,更低的购买价格,更低的买家印花税和额外印花税,更低的月供。而租金是一样的,那么99年地契的租金回报率(Rental Yield)毫无疑问是更高的。

3:银行借贷的条件不止看公寓的剩余年限,还和其他因素相关联:对于剩余年限少于60年的公寓,买家借贷比较麻烦这个是事实,但是除了剩余年限,银行也会参考其他信息,比如买家的工资收入,买家的信用评分,当前的负债情况等,来评估买家的偿还贷款能力。

4:只有政府才对你的房子有最终决定权:在新加坡,不管你的房子是永久地契还是99年地契,最终解释权都属于新加坡政府。不是说房子是永久地契就高枕无忧了。在政府需要的情况下, 比如说重新发展片区,需要收回土地,那么,你也得乖乖的双手奉上。政府会以它认为合适的【市场价格】予以赔偿。

5:99年和永久地契都可以被集体收购:2005年,知名开发商UOL成功收购了坐落于美芝路(Beach Road)99年地契的Eng Cheong Tower,并且成功向新加坡土地局续了地皮年限。这也成了第一个99年地契项目被永久收购的案例。之后,许多99年地契项目被集体收购,包括Grangeford(现在的Twin Peaks),OngBuilding(现在的76 Shenton),HMCBuilding(现在的Lumiere)等等。集体收购的三要素是:1:【地点:最好靠近地铁站】,2:【屋龄:最好在15年以上】,3:【容积率:容积率未被充分利用的,空地较多,项目楼层较低】。而地契只是一个不起眼的因素罢了。

总而言之,99年地契和永久地契各有千秋,99年地契胜在相对较高的投资回报率,永久地契胜在对时间的免疫性。买家如果钱包够足,并且房子买来是准备长期自住,自己有车,对地点要求不高,那么永久地契是不错的选择。反之,如果买家预算有限,购房的出发点是自住兼投资,20年之内有卖房的打算,对地点要求较高,那么,99年地契是更划算的选择。

最后说一点,其实买家不用过分担心99年地契随着时间而贬值的问题,原因如下:

第一:在新加坡屋龄超过20的都算是老屋了,一般都已经转了好几手了
第二:地点好的老房子上了一定屋龄后,自然会有开发商青睐。政府可卖的地皮越来越少,开发商今后还不是只能从市场收购地皮吗?

投资购买公寓应该关注的是【入场时机】,【地点】,【周边设施】,以及【公寓的保养情况】。大多数买家高估了永久地契的投资价值,导致花费了过高的溢价来购买。如果真的对永久地契情有独钟,那么一般说来,同一个地段,其他条件相持平的情况下,永久地契楼盘入手价不宜超过周边99年地契的20%-30%这个范围。

第九章:如何选择贷款配套?

在准备购房房子之前,就需要开始准备贷款事宜了。一般建议买家看房前先找几家银行做一份 AIP(Approval-in-Principle),评估自己贷款的可行性以及贷款额度,以防止下了定金贷款却批不下来的窘境。知道贷款额度之后,就能制定购买预算,进而更有针对性的寻找房产。

不同银行贷款配套的具体内容有所不同,配套上面的用的专有名词也是看起来高深莫测,但总结起来,市场上的贷款配套本质上无非分成以下三种:

1:和基准利率挂钩的配套(属于浮动利率配套):
2:和银行内部利率挂钩的配套(属于浮动利率配套):
3:固定利率配套


下面让小编依次解析这三种利率的不同之处:

壹:基准利率
基准利率分成两种,【SIBOR】和【SOR】:
1:SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate-新加坡银行同业拆放利率):SIBOR指的是新加坡金融市场上的银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率。通常有一个月和三个月的配套可选,利率变化幅度比SOR小,相对稳定,适用于偏好还贷额相对稳定的人群。
2:SOR(Swap Offer Rate-新元掉期利率):由美元兑换新元的汇率而定,通常有一个月和三个月的配套可选,利率变化幅度较大,每月还贷数额不定,在利率下行的环境下很有优势,适用于风险承受能力较大的人群。


SIBOR和SOR的数据都是公开透明的,可以在https://abs.org.sg/rates-sibor# 查到

贰:银行内部利率
1:BR(Board Rate-银行内定利率):主要根据银行内部资金成本而定,一般不透明,银行可以自行调整
2:FHR(Fixed Deposit Home Rate-固定存款利率):银行定期存款利率,比如FHR8就是指代8个月的定期存款利率。在这个基础上加上利息,就是总的利率了。举个例子,假如贷款配套上面写的利率是FHR8+1.45%,FHR8是0.2%,银行贷款利息是1.45%,总利率就是1.65%。一般说来FHR比较稳定,因为如果银行调高利率就要支付定存客户更多利息,有一定的成本风险在。

不管是基准利率(SIBOR&SOR)还是银行内部利率,都是属于浮动利率的范畴。


叁:固定利率
固定利率相对于浮动利率利率较高,好处是在头几年(一般是2-3年)内利率是固定的,之后就是按照浮动利率来计算,这在一定程度上可以抵御利息骤升的风险。


总的来说,固定利率和浮动利率各有优劣,依照个人风险承受能力,利率走势以及配套优惠这三方面来做决定。在于其利率上升的大环境下,可以考虑选择固定配套锁定利率,防止之后利率上涨提高还贷成本;反之,则可考虑选择浮动利率。选择贷款的时候还是要自己做好功课,货比三家,看看各大银行的配套的特色和优惠,了解配套内容,是否有锁定期,提前还贷的罚款额度是多少等等。

第十章:看样板房八大注意事项

样板房看起来美轮美奂,不过这是开发商花钱设计装修的结果,和拿到手肯定有所出入,那么看样板房,有哪些点需要注意的呢?以下是小编建议的看样板房需要注意的八大事项:

1:记得带上户型图
在进入样板间之前,记得带上一份和样板间相应的户型图。一边参观样板间,一边拿户型图比对,这样才能对房型的整体和局部都有所了解,同时也能发现样板间经过修改的部分,比如说,样板间有些地方的墙体是被移除了的,或者把墙体用玻璃来替代,这样更有空间感,开发商有时会做出一些结构性的调整,不对照户型图根本看不出来。所以建议在看样板间的时候,一要带上户型图,二要多问问销售人员,不要作假设。附带上户型图上常见的一些短语以及相关中文解释:
-W(Washer&Dryer):洗衣机和烘干机
-F(Fridge):冰箱
-DB(Distribution Box):电箱
-AC Ledge(Aircon Ledge):空调架
-PES:(Private Enclosed Space):一楼的大阳台

2:留意门
正门,阳台的推拉门,房间的门,储藏室的门,防空壕的门,厕所的门,总之你能想象到门都融入到空气之中了,和移除墙体的原理一样,这样做是为了让样板间看起来更宽敞。所以当你置身于房间,浴室,阳台的时候,要发挥一下空间想象能力,想象一下当门推开的时候,空间感是如何的,步入房间的时候会很拥挤吗,开门的时候会有磕磕碰碰吗,这些都是需要考虑到的。

3:哪些是包括的,哪些是不包括的?
新加坡公寓全部是精装修的,一般来说硬装(除了吊顶)以及电器都是包括在内的,软装都都是不包括的。那么哪些是包含在购房合同里面的呢?基本是如下这些:
  • 客厅:门、墙面、窗、地面瓷砖、空调
  • 厨房:橱柜、水池、洗衣机、电炉或煤气炉、抽油烟机、烤箱、冰箱
  • 卧室:空调、衣柜、地板
  • 浴室:墙面、地面、水池、镜柜、水池下方储物柜、马桶、热水器、淋浴、壁龛、玻璃隔断
  • 阳台:地面

样板间的每个部分都会放一个小牌牌,该牌子上面会写明什么东西是包括的。不清楚的地方最好还是销售人员确认一下为好。虽然新公寓都提供电器,但是质量也是良莠不齐,一般说来,高档厨房电器有Ariston和Teka,浴卫电器有Duravit和Hansgrohe。

4:阳台
现在公寓都有阳台,有人很喜欢,摆上太师椅,沏杯普洱茶,在香气缭绕之中极目迥望,生活美滋滋;有人觉的浪费,想把阳台给补上,但现实是,承袭坡县一切按照规矩办事的制度,阳台的任何修改都是有规定的,超出规定的装修需要公寓管理办公室同意才行。另外还有“种植台“(planterbox),说白了就是让你放一些花花草草的地方。需要注意的是,大多数人都在种植台上面铺上木板,当成阳台来使用了,这样不大不小的空间用来放花草实在很鸡肋。不过也是需要公寓管理办公室的批准。

5:床
在新加坡,是否放得下一张KingSize成了房间大小的衡量标准。有些样板房的床是定制的,和标准的尺寸有所出入,这样看起来房间就显得比较宽敞。所以,眼见不一定为实,还是要参照有标注房间大小的户型图。亦或者,可以拿卷尺到样板房实地测量,这样绝对靠谱。

6:层高
有些项目,底楼单位(GroundFloor)和顶楼单位(Penthhouse)是挑高的,如果用它们来做样板房的话,楼层会显得比较高。所以还是需要询问一下样板间的实际层高。一般来说公寓客厅正常的层高在2.7-3这个范围。

7:灯光
样板间的射灯可谓是美轮美奂,不管晴天阴天到样板间都是一片亮堂,还能增添一种温馨和高档的的感觉。不过,看样板房的时候需要留心光源是自然光还是人造灯光,这样有利于判断项目的采光的好坏。

8:隐形墙和镜子
这两个是增加空间感的两大杀手锏。尤其是小户型,房间和客厅的墙体一般都是被隐藏起来,只留下地板上的标记,所以,看样板房的时候不仅要四周看,还得要低头看,看看有没有隐形墙壁的神奇标记。另一个常在样板间看到的就是镜子,在样板房镜子是常客,大尺寸的镜子经常能带来空间宽敞的错觉,所以,买家在看房的时候也要留心一下。

以上就是看样板房的时候需要注意到的几个点了,开发商美化样板房,掩盖不足的地方,因为卖方自然有卖方的立场。买家自己需要做好功课,才能够最大程度上避坑。

第十一章:购买新房流程:
【第一阶段】签订选购权合同(Option-To-Purchase,简称OTP)。这就相当于下定,需要支付5%的支票,同时出示买家相关的证件(IC或者护照)预定单位。OTP有14天的有效期,在这段期间,开发商不能把坐地起价,也不能把单位转手他人;买家如果选择继续购买,则签订OTP执行选购权利,如果不想继续购买,则让OTP自动失效,开发商会收定金的25%作为罚金,也就是相当于总价的1.25%。

【第二阶段】签订买卖合同(Sales & PurchaseAgreement,简称S&P)。开发商会在买家执行完OTP之后的两周内把正式的 “买卖合同”寄到买家指定的律所。在律所收到S&P的三周之内,买家需要到律所签名。签订完S&P之后,买家在法律程序上就已经是屋主了。

【第三阶段】支付买家印花税(BSD)和额外买家印花税(ABSD)。在签订完S&P的两周之内,买家需要支付BSD和ABSD,可以选择用现金或者是公积金(CPF),这些都是通过律所操作完成的。一般说来,如果买家想要加快流程,可以把第二阶段和第三阶段合并起来,也即是签S&P的时候顺便把印花税一起缴了。买家印花税(BSD)的税率是不随着买家身份而改变的, 快捷计算公式如下:
  • 超过36万少于100万 的公寓:【3%*价格-$5400】
  • 超过100万的公寓:【4%*价格-$15400】
额外买家印花税随着买家身份而改变,具体税率可以参照下表:

【第四阶段】支付剩余的15%定金。在签订OTP之内的8周,买家需要通过律所支付剩余15%的定金

【第五阶段】:按照工程进度支付剩余款项

【第六阶段】:网上预约排队拿钥匙,拿到钥匙后即可入住


第十二章:购买二手公寓流程
【第一阶段】买家出示购买意愿书Letter of Offer。
选定了房子后,买家中介会准备购买意愿书(Letter of Offer)给卖家,同时支付1%的定金,来换取一个选购权合同(Option toPurchase,简称OTP) 。Letter of Offer的有效期通常是3天,不过如果一套房产由多个卖家持有, 协调需要一段时间的情况,可能需要酌情延期。在支付定金前,最好让卖家出示相关文件核实屋主身份。如果买家有任何附带条件,比如要求送家具电器重新粉刷之类的,也建议白纸黑字的写进购买意愿书, 这样能够最大程度上避免交房时候可能出现的纠纷。如果卖家接受了你的出价和附带条件,卖家会存入你的支票,同时给买家准备一份选购权合同(OTP),这是有法律效力的合同。

【第二阶段】执行OTP以及支付税款,
选购权合同的有效期通常是14天,如果买家需要多一点时间来融资或者处理当前房产,可以和卖家沟通延迟OTP的有效期。在这段时间,卖家不能坐地起价或者把房子卖给他人。
买家在有效期内可以选择执行OTP,支付4%的剩余款项,或者自动让OTP过期,卖家没收1%的定金。执行完OTP之后买家就是正式的屋主了。执行完OTP的两个礼拜之内,买家需要通过律所缴付印花税和额外印花税。

【第三阶段】完成交易
执行完OTP后,通常需要等待8-12个礼拜来完成交易,关于交易完成日期,如果一方提出需要提前或者延迟交易日期,只要买卖双方同意,并且写进合同里面,都是可以的。完成交易后,买家要到律所取钥匙,然后就可以直接入住了。

第十三章:验房的注意事项
在正式入住新房前,需要先做好验房工作,不然等到入住后再解决问题就很不方便。在验房之前,建议先开通水电,这样可以进行一些功能性的测试,比如电器是否正常运行,门窗是否会漏水之类的。另外一点需要注意的事,验房前先别装修,不然开发商可能会把房子的问题推卸到装修商的身上,导致保修期失效,这个就麻烦了。验房还是要系统一点,这样能够最大程度上的保证无所遗漏。下面附带一个基本的检查清单:

【地板】
-检查地板是否有裂缝,划痕,凹陷,污点
-检查地板的缝隙是否有污点(地砖),是否平整
-检查地板颜色的一致性,需要站在1.5米外往里看
-检查地板敲击测试是否有空响
-检查地板的光滑性和平整性,是否高低不平?如果有,一般说来不能超过0.5毫米(超过1.2米的地砖容错是3毫米)

【墙体】
-检查墙面是否有裂缝,划痕,凹陷,污点
-检查墙面是否不够平滑或者有明显补漆的痕迹
-检查靠近门窗的墙面是否有水印
-检查墙面的涂层是否均匀

【天花板】
-检查天花板是否有裂缝和污点
-检查天花板和墙体的衔接处是否平整自然
-检查天花板是否有水印

【门】
-检查门和门框是否有凹糟和划痕
-检查门和门框之间的间隙是否对齐,适度
-检查门把手,插阀,铰链,螺丝丁等金属部分是否有锈迹
-检查门在推拉的时候是否滑动流畅,是否会发出刺耳的噪音
-如果是玻璃门的话,还需要检查密封胶的平整度

【窗】
检查玻璃以及边框是否有划痕,凹陷,污渍
检查窗户在关闭的时候是否有缝隙
检查窗户结合处的密封胶是否涂抹均匀
检查是否可以流畅的推拉窗户,是否会发出刺耳的的声音
检查窗户的水密性,尤其是靠近阳台和卧室的

【橱柜,衣柜】
-检查橱柜衣柜的抽屉,门的推拉的顺滑程度
-检查是否抽屉,门是否对齐,是否能关紧
-检查是否有凹陷,污点以及划痕

【水电类】
-检查所有的电器(冰箱,空调,热水器,洗衣机,烘干机,烤箱,微波炉,煤气灶,电磁炉,抽油烟机)是否能正常操作
-检查下水道水管是否漏水,
-检查电视机插头,网络接口,插座,开关,地漏是否有凹陷和划痕;和墙体的衔接处是否有空隙
-检查空调内机是否放置水平
-检查水管的衔接处是否会漏水
-检查卫生间是否有积水问题
-检查水龙头是否可以关紧,在关闭的时候是否漏水

发现问题以后,需要记下来,贴上标签标记并且拍照,然后把缺陷清单提交给开发商的Building Service Centre(BSC)。BSC会通知你最快的维修日期,工期长短依问题的大小而定,基本上是一个月左右。

第十四章:购房的后续费用:

买完房子之后还有一些后续费用,对于一些比较细心的买家,在购房之初就会把这个因素考虑到。基本上后续费用有下面这么几种:

【物业费】:购入单位后,业主需要定时(可以是每月,每季度,或者每年)上交物业费给公寓的物业管理公司。物业费是按照持有物业的份额来计算的,房子面积越大,份额也就越大,每月上缴的物业费也就更多,一般来说,大型项目的平均物业费较低,因为单位数量多,平摊下来就便宜了不少。高档公寓物业费,尤其是那种带私人电梯类型尊享型的,物业费就比较贵,有的可以高达上千新币。在购房的同时也需要问问物业费,毕竟不同项目的物业费差别也不小。

【房产税】:新加坡的房子每年都需要上缴房产税,房产税的支付金额=房子的年值(Annual Value)*相关税率。【年值】是政府评估的你房子的年租金,比如如果政府你这个房子的月租值3000,那么年值就是3000*12=$36,000。【房产税的税率】采用的是渐进式计算,根据房子用途的差异而有所出入。如果是房子是屋主自住的话,那么房产的税率如下:


前面解释过了,房产税率是渐进式的,年值越高,税率越高。举个例子,比如你房子的年值是30,000,那么 根据表格,前8,000是免税的,后24,000则按照4%的税率来,所以房产税=24,000*4%=$960。如果是高端住宅,年值100,000的话,按照表格,前70,000的房产税是2780,后30,000的按照8%的税率,所以房产税是2780+30,000*8%=$5180

上面说的是自住的计算方法。如果是非自住的话,那么房产税的渐进式比例如下:

非自住的情况下,房产税最低税率为10%,依年值的上涨而递增。举个例子,如果年值是40,000的话,在非自住的前提下,房产税=3000+10,000*12%=$4200
【火险】:只要你的房子有银行贷款,那么银行就要强制性要求你买火险,火险的费用一般在100-300新币/每年这个区间

【贷款保险】:贷款保险属于人寿保险的一种。意思就是如果贷款人不幸在贷款还清之前去世了,那么他的家人会得到一笔赔偿用来还请剩余贷款,保留房屋。投保费用和贷款数额相挂钩。

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关于作者

作者小黄(Johnson Huang),现就职于新加坡最大的房产经纪公司ERA Realty Network(上市名称APAC Realty),任高级市场营销董事;
2004年来到新加坡就读新加坡政府大学,政府奖学金得主,一等荣誉学位毕业。毕业从事房产业务多年,积累了深厚的行业经验,目前已经手百套房产,服务过多位企业家,明星等,获得大家的一致好评和推介;
我们的宗旨是,秉承诚信为本的态度,用专业的知识和资源,全方位的为客户提供一站式房产解决方案

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