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你的房子是资产还是负债? 如何明智的规划房产让你资产稳定增值?

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
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楼盘: 房產升級策略探討
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本帖最后由 Emilyproperty 于 14-10-2019 23:38 编辑

我们都知道 , 在高物价的新加坡能够安稳的退休必须提前做好长远的财务规划. 而房产往往是保障退休最重要的资产之一.
然而, 组屋转售价长年走下坡,而导致多数人辛苦工作累积的资产持续缩水. 即便房产已经全额付清,在退休之时您是否还有机会灵活运用资金,选择想要的高品质退休生活?或是陷入存款不足的风险?


图一: 组屋房产走势 (资料来源: URA, www.squarefoot.com.sg)

HDB Market Trend- 2013-2019.jpeg

图二:  或许有朋友觉得, 若未来退休存款不够, 可以从大单位换入较小单位的组屋来套现呀. 不可否认这是可行的. 但请看以下的分析. 即便是从五房改住至三房单位, 以目前的房价来说,能灵活运用的资金能有多少呢?

Picture2.jpg

也许我们应该思考,是否持续现有的安逸生活, 并在迈入中高龄之际甚至退休后苦恼财产不及开销?? 或者从现在开始谨慎的规划资产,为日后生活和不确定的未来提前打好基础?


其实做好完善的资产规划没有想像中的困难或複杂,最大的阻碍往往是缺乏对自身财务与负担能力的了解,也由于对新加坡房地产的不熟悉,不知如何选择最适合自己的置产方案.


根据过去的官方数据显示,长期来说公寓是相对具有保值和增值潜力的资产
图三, 私宅房产走势 (资料来源: URA, www.squarefoot.com.sg)

chart.jpeg

若妥善规划,在您需要资金时可以选择
1.   卖掉公寓后全额购买任何地段的组屋, 并用剩馀利润保障您高品质的退休生活
2.   若有两套公寓
(1) 保留其中一套公寓自住,出售另一套换取退休资金
(2) 保留两套公寓, 其中一间出租以获得稳定收入支付退休生活

Picture3.jpg


若您有以上的想法, 但不知道如何规划或不确定可行性. 艾莉乐意用自身投资房产多年的经验以及专业知识,根据您的需求与财务条件,免费提供客製化的资产增值方案与风险评估.


透过艾莉的资产策略分析和手把手的专业协助, 您可以了解:

imagesKR6H5ZPG.jpg


1.  如何从组屋升级至公寓而不需动用存款
2.  如何更有效使用CPF累积资产
3.  如何善用数据找到低于市场成交价并有增值潜力的公寓
4.  如何判断何时为最佳购买时机,合理的入场价位,以及退场时机.这三点对房地产未来是否能获利有关键性的影响
5.  对于新加坡公民与PR( 或公民与外国人)的夫妻组合提供专业方案,让 PR或外国人与公民伴侣各自持有一套公寓而无须支付5-20%的高额额外印花税
6.  如何有效规划房产配置并达到保留至少10万做为储备金以备不时之需


或许置产保守的您,对于居住或投资公寓有以下迷思和顾虑:


1.房贷会不会让我的财务压力更大?
身为房产顾问,我并不希望您因为房地产而增加财务负担并导致生活品质的下降.这也是为什麽我会谨慎根据您的状况提供合适的方案,以确保您的财务能力足以合理负担一套甚至两套房产.
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2. 若我的存款不足,可以考虑从组屋升级到公寓吗?
我们当然都希望在不动用存款的情况下可以拥有增值潜力高的公寓.透过艾莉专业的评估和资产升级规划,您是有可能不须使用或是用极少的存款,达到拥有一套甚至两套公寓.


3. 如果我投资的公寓租不出去或者未来没有增值空间怎麽办?
若您有此顾虑,那您更应该了解如何选择适合自住或投资的公寓.所谓租金报酬率或增值潜力不单只是考虑地段,价钱,还包括其他因素.透过数据分析,艾莉会帮助你了解购买房地产最需注意的要点,并避免常见的错误投资.


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以下是艾莉自身经验和对客户提供的专业分析.


自身经验分享:
艾莉(PR)和先生(公民) 卖掉48万的五房式组屋, 并用夫妻双方名义购入一套低于银行估价18万的公寓自住. 数月后, 艾莉使用partpurchase 和refinance方式单独持有公寓,而先生以其名义另购一套公寓作为投资. 在此过程中夫妻总共持有两套公寓,但无须负担高额的额外印花税. 而低于银行估价的自住公寓也让艾莉夫妻获得11万的增贷,用于第二套房产的首付.
现状: 两套房产皆有稳定的增值, 且其中一套出租产生被动收入, 让艾莉可以更灵活的运用现金流.



客户案例分析:
陈先生(38岁)与太太(34岁) 皆为新加坡公民, 过去10年居住于大巴窑五房式组屋. 由于财务观念保守,并没有想过资产规划. 在了解客户需求和财务评估后, 艾莉提供可行的资产升級方案. 而陈氏夫妻在负担能力许可下可购买150万的公寓. 没有动用到任何存款的情况下仍有剩馀近23万的储备金, 让他们在未来4-10年内可以选择用于支付房贷, 以减轻还款压力,并保有高品质生活


艾莉的资产升级策略根据个别需求和财务情况有所调整.  並较适用于以下条件. 如果您符合下述条件并认真考虑为退休提前规划资产, 请与艾莉联繫.

艾莉会与您安排一对一讨论并根据您的需求和状况,提供您专属的置产方案

1.  您目前持有的组屋已经居住满5,或不持有房产,或目前仅持有公寓 (皆不限国籍)
2.  若为夫妻, 合併薪资7千或以上

艾莉是投资型房仲与资产规划顾问. 任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳士地产集团 . 具有专业团队协助您置产, 贷款, 与法律谘询.

艾莉专注为您的需求量身订做资产增值策略, 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问.

若你愿意给自己一个了解新加坡房地产和提前规划资产的机会, 请联繫艾莉.

免费预约谘询方式
电话: +65
微信: emilylin0221
微信公众号: 建构中- 预计十月底上线
个人房产网页和简介: www.mynestbest.com (请参访我的网站-这裡有更多关于房地产的资讯分享 :) )



 楼主| 发表于 3 天前 | 显示全部楼层

RE: 你的房子是资产还是负债? 如何明智的规划房产让你资产稳定增值?

牛牛留学
本帖最后由 Emilyproperty 于 14-10-2019 23:40 编辑


房产分析与分享 -Part 2- 房地产的入场价与增值探讨

常常有人问我, 为什麽有些公寓投资后可以赚很多, 很些很少甚至赔钱. 到底要怎麽慎选具有增值潜力的公寓呢?
其实没有人能够准确地预测哪个房产稳赚或者是赚多少. 投资房地产除了地点重要,您更需要深入了解


1.入场价是否合理
2.周边发展性

以新楼盘来说,入场价是否合理需要考量以下几点:


1. 地产商保本价格BreakEven Price
2. 了解保本价后, 再比对开盘时的价格.以目前的市场来说, 开发商定10-15%的利润是比较可以接受的, 当然也有比较抢手地段的公寓开发商用高达20甚至25%的保本价来试水温,若市场反应不佳,才再将其定价往下调.

为什麽我会很重视入场价格?以过去的数据我们可以了解,若在不对的时间买到价钱不对的公寓,换来的可能是金钱和时间的损失.相反的,如果入场价位合理,即使您的房子尚未TOP,可能早就已经有获利的潜力.

以下两个案例探讨希望能帮助你了解入场价的重要性

案例探讨


Sky Habitat-
当年开发商凯德集团以869psf 标到碧山的黄金地段.在2012年初次开盘时开发商以平均$1747 psf的高价开卖此楼盘.创下碧山区最高价公寓纪录,并远比周边其他公寓价钱高很多.
然而回归到现实面,SkyHabitat的销售并不如预期,使得开发商不得不下调售价,于是在2014时价钱骤降至平均1370平方呎.我们从以下数据可以看到,在2012和2014购买SkyHabitat有著截然不同的结果


Sky habitat1.png


Seaside Residence-


此楼盘位于东海岸,于2017年开盘时平均售价为1450psf,而其成本价约1321psf.开盘时仅以10%的利润销售.由于定价合理,此楼盘在初期就受到买家青睐,开发商也因此在后期逐步调涨价格,因应市场需求.
如果是在2017年买入的买家,公寓还没TOP就已经可预期获利.


Seaside 1.png


Seaside 2.png

以上两个案例告诉我们,投资房地产不单是考量地段,入场时间与价位是否合理往往对能否获利有著关键性的影响.
所以任何一项房产投资前,务必与房产顾问仔细研究售价合理性与周边发展潜力,再谨慎做决定.

如果你想购买公寓投资或自住但市场上太多新楼盘或二手房而不知道如何选择.不妨将您的想法与艾莉分享,透过讨论与分析相信可以帮你找到最合适和符合您需求的选择.




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