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房地产投资解析与攻略 (新文章發表 3/14 -置产衝突与选择!)

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发表于 10-10-2019 16:40:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
新楼盘
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楼盘: 房產升級策略探討
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周边配套: -
本帖最后由 Emilyproperty 于 14-3-2020 17:48 编辑

我们都知道 , 在高物价的新加坡能够安稳的退休必须提前做好长远的财务规划. 而房产往往是保障退休最重要的资产之一.
然而, 组屋转售价长年走下坡,而导致多数人辛苦工作累积的资产持续缩水. 即便房产已经全额付清,在退休之时您是否还有机会灵活运用资金,选择想要的高品质退休生活?或是陷入存款不足的风险?


图一: 组屋房产走势 (资料来源: URA, www.squarefoot.com.sg)

HDB Market Trend- 2013-2019.jpeg

图二:  或许有朋友觉得, 若未来退休存款不够, 可以从大单位换入较小单位的组屋来套现呀. 不可否认这是可行的. 但请看以下的分析. 即便是从五房改住至三房单位, 以目前的房价来说,能灵活运用的资金能有多少呢?

Picture2.jpg

也许我们应该思考,是否持续现有的安逸生活, 并在迈入中高龄之际甚至退休后苦恼财产不及开销?? 或者从现在开始谨慎的规划资产,为日后生活和不确定的未来提前打好基础?


其实做好完善的资产规划没有想像中的困难或複杂,最大的阻碍往往是缺乏对自身财务与负担能力的了解,也由于对新加坡房地产的不熟悉,不知如何选择最适合自己的置产方案.


根据过去的官方数据显示,长期来说公寓是相对具有保值和增值潜力的资产
图三, 私宅房产走势 (资料来源: URA, www.squarefoot.com.sg)

chart.jpeg

若妥善规划,在您需要资金时可以选择
1.   卖掉公寓后全额购买任何地段的组屋, 并用剩馀利润保障您高品质的退休生活
2.   若有两套公寓
(1) 保留其中一套公寓自住,出售另一套换取退休资金
(2) 保留两套公寓, 其中一间出租以获得稳定收入支付退休生活

Picture3.jpg


若您有以上的想法, 但不知道如何规划或不确定可行性. 艾莉乐意用自身投资房产多年的经验以及专业知识,根据您的需求与财务条件,免费提供客製化的资产增值方案与风险评估.


透过艾莉的资产策略分析和手把手的专业协助, 您可以了解:

imagesKR6H5ZPG.jpg


1.  如何从组屋升级至公寓而不需动用存款
2.  如何更有效使用CPF累积资产
3.  如何善用数据找到低于市场成交价并有增值潜力的公寓
4.  如何判断何时为最佳购买时机,合理的入场价位,以及退场时机.这三点对房地产未来是否能获利有关键性的影响
5.  对于新加坡公民与PR( 或公民与外国人)的夫妻组合提供专业方案,让 PR或外国人与公民伴侣各自持有一套公寓而无须支付5-20%的高额额外印花税
6.  如何有效规划房产配置并达到保留至少10万做为储备金以备不时之需


或许置产保守的您,对于居住或投资公寓有以下迷思和顾虑:


1.房贷会不会让我的财务压力更大?
身为房产顾问,我并不希望您因为房地产而增加财务负担并导致生活品质的下降.这也是为什麽我会谨慎根据您的状况提供合适的方案,以确保您的财务能力足以合理负担一套甚至两套房产.
untitled.png

2. 若我的存款不足,可以考虑从组屋升级到公寓吗?
我们当然都希望在不动用存款的情况下可以拥有增值潜力高的公寓.透过艾莉专业的评估和资产升级规划,您是有可能不须使用或是用极少的存款,达到拥有一套甚至两套公寓.


3. 如果我投资的公寓租不出去或者未来没有增值空间怎麽办?
若您有此顾虑,那您更应该了解如何选择适合自住或投资的公寓.所谓租金报酬率或增值潜力不单只是考虑地段,价钱,还包括其他因素.透过数据分析,艾莉会帮助你了解购买房地产最需注意的要点,并避免常见的错误投资.


imagesEJ0BUPD7.jpg


以下是艾莉自身经验和对客户提供的专业分析.


自身经验分享:
艾莉(PR)和先生(公民) 卖掉48万的五房式组屋, 并用夫妻双方名义购入一套低于银行估价18万的公寓自住. 数月后, 艾莉使用partpurchase 和refinance方式单独持有公寓,而先生以其名义另购一套公寓作为投资. 在此过程中夫妻总共持有两套公寓,但无须负担高额的额外印花税. 而低于银行估价的自住公寓也让艾莉夫妻获得11万的增贷,用于第二套房产的首付.
现状: 两套房产皆有稳定的增值, 且其中一套出租产生被动收入, 让艾莉可以更灵活的运用现金流.



客户案例分析:
陈先生(38岁)与太太(34岁) 皆为新加坡公民, 过去10年居住于大巴窑五房式组屋. 由于财务观念保守,并没有想过资产规划. 在了解客户需求和财务评估后, 艾莉提供可行的资产升級方案. 而陈氏夫妻在负担能力许可下可购买150万的公寓. 没有动用到任何存款的情况下仍有剩馀近23万的储备金, 让他们在未来4-10年内可以选择用于支付房贷, 以减轻还款压力,并保有高品质生活


艾莉的资产升级策略根据个别需求和财务情况有所调整.  並较适用于以下条件. 如果您符合下述条件并认真考虑为退休提前规划资产, 请与艾莉联繫.

艾莉会与您安排一对一讨论并根据您的需求和状况,提供您专属的置产方案

1.  您目前持有的组屋已经居住满5,或不持有房产,或目前仅持有公寓 (皆不限国籍)
2.  若为夫妻, 合併薪资7千或以上

若你愿意给自己一个了解新加坡房地产和提前规划资产的机会, 请联繫艾莉.

免费预约谘询方式
电话: +65
微信: emilylin0221
微信公众号: emilyproperty


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關於艾莉 (Emily LIN)

Emily 来自台湾旅居狮城12年, 热爱房地产, 并有多年新加坡房产投资经验. 毕业于台北医学大学, 从事亚太临床药学项目管理多年.
由于对房地产的热情与专业, 毅然投入投资顾问行列.目前任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳士地产集团 .
在入行第3个月即以极佳业绩在8000名业务中排名全公司月销售前25名. 具有专业团队协助您置产, 买卖, 租赁, 贷款, 与法律谘询.
Emily擅长以数据分析, 深入观察市场动态, 规划房产投资方案与风险评估. 秉持客户至上精神服务过无数中国与本地客户. 专注为您的需求量身订做资产增值策略, 与有效率的买卖租售业务. 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问










 楼主| 发表于 14-10-2019 18:56:57 | 显示全部楼层

RE: 你的房子是资产还是负债? 如何明智的规划房产让你资产稳定增值?

本帖最后由 Emilyproperty 于 14-10-2019 23:40 编辑


房产分析与分享 -Part 2- 房地产的入场价与增值探讨

常常有人问我, 为什麽有些公寓投资后可以赚很多, 很些很少甚至赔钱. 到底要怎麽慎选具有增值潜力的公寓呢?
其实没有人能够准确地预测哪个房产稳赚或者是赚多少. 投资房地产除了地点重要,您更需要深入了解


1.入场价是否合理
2.周边发展性

以新楼盘来说,入场价是否合理需要考量以下几点:


1. 地产商保本价格BreakEven Price
2. 了解保本价后, 再比对开盘时的价格.以目前的市场来说, 开发商定10-15%的利润是比较可以接受的, 当然也有比较抢手地段的公寓开发商用高达20甚至25%的保本价来试水温,若市场反应不佳,才再将其定价往下调.

为什麽我会很重视入场价格?以过去的数据我们可以了解,若在不对的时间买到价钱不对的公寓,换来的可能是金钱和时间的损失.相反的,如果入场价位合理,即使您的房子尚未TOP,可能早就已经有获利的潜力.

以下两个案例探讨希望能帮助你了解入场价的重要性

案例探讨


Sky Habitat-
当年开发商凯德集团以869psf 标到碧山的黄金地段.在2012年初次开盘时开发商以平均$1747 psf的高价开卖此楼盘.创下碧山区最高价公寓纪录,并远比周边其他公寓价钱高很多.
然而回归到现实面,SkyHabitat的销售并不如预期,使得开发商不得不下调售价,于是在2014时价钱骤降至平均1370平方呎.我们从以下数据可以看到,在2012和2014购买SkyHabitat有著截然不同的结果


Sky habitat1.png


Seaside Residence-


此楼盘位于东海岸,于2017年开盘时平均售价为1450psf,而其成本价约1321psf.开盘时仅以10%的利润销售.由于定价合理,此楼盘在初期就受到买家青睐,开发商也因此在后期逐步调涨价格,因应市场需求.
如果是在2017年买入的买家,公寓还没TOP就已经可预期获利.


Seaside 1.png


Seaside 2.png

以上两个案例告诉我们,投资房地产不单是考量地段,入场时间与价位是否合理往往对能否获利有著关键性的影响.
所以任何一项房产投资前,务必与房产顾问仔细研究售价合理性与周边发展潜力,再谨慎做决定.

如果你想购买公寓投资或自住但市场上太多新楼盘或二手房而不知道如何选择.不妨将您的想法与艾莉分享,透过讨论与分析相信可以帮你找到最合适和符合您需求的选择.



牛牛留学
 楼主| 发表于 21-10-2019 20:33:26 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 14-2-2020 17:02 编辑
Emilyproperty 发表于 14-10-2019 18:56
房产分析与分享 -Part 2- 房地产的入场价与增值探讨

常常有人问我, 为什麽有些公寓投资后可以 ...

房产分析与分享 -Part 3-  期房和二手房, 我到底该怎麽选?



最近很多客户最常谘询的一个问题是

’我想要买公寓, 可以现在的公寓又小又贵, 旧式公寓便宜又大, 我该怎麽选择呢? ‘’

其实我觉得不管新旧,其实看你买的目的是什麽?

1. 只是想要享受公寓的设施, 打算自住到老.
2. 打算自住,以后转卖, 不求增值只求不亏本
3. 打算自住,希望以后转卖可以增值
4. 打算投资, 希望租金报酬率高
5. 打算投资, 希望增值空间大, 租金倒是其次
这边暂时就不探讨自住到老的选项, 因为如果不在乎保值增值性, 全岛无数个房产可以选择,只要符合预算和自己喜欢就好  

然而, 由于物价逐年增高, 加上教育与医疗费用也不断上升. 现在人买房往往还是会想著, 如果有天我真的有财务压力想要卖房, 或是想安稳退休, 我现在的房子能卖到好价钱吗?

这是很现实, 但也是很多人在买房子时最不常考虑的问题.

其实除了价钱和大小,新房和旧房在未来转卖时,获利幅度确实有差异. 这部分我们可以从以下几点来探讨
  
  
期房
二手房
  
增值空间
  
开发商调控价钱 ** . 开盘价低的楼盘在后期可能调高价钱,  所以先买先赚 (如Kingsford Waterbay,  Martin Mordern, Seaside Residence 等)
  
  
**此优势不适用于开盘价过高的楼盘, 所以如同上帖所述, 了解入场价对投资或自住很重要
  
  
  
  
另外,第一任屋主买房是直接跟开发商购买,所以价钱较低.当TOP后新房成交活跃,自然会带动房价. 当然有少数人亏本卖房,当中涉及因素很多(买贵,急售等)但整体来说第一任屋主的利润最大
  
交易价由小区屋主调控. 如果房价已经经过几轮转手,增值空间会越来越小.
  
风险评估:

  
(1)
  
如果遇到经济不景气, 早期购买的屋主已经获利, 可随时以低于市场价抛售,仍然有赚钱.

  
这也是为什麽二手房在经济不景气或政府房屋政策调整时,房价比较容易大幅波动甚至长期不增值
  
  
(2)
  
如果邻居多年前买80万,而你现在买130万.他卖120万就可以获利,你呢?
  
小区未来交易价真的可以走到你
  
获利的价位吗?
  
如果是99年公寓,屋龄20年后还有增值空间吗?
  
贷款额度
  
如上述,价钱由开发商定, 所以没有估价问题.只要财务能力许可,买家可以贷到款
贷款额度是成交价或是银行估价 (取其低者)
  
买方要看银行估价评估可贷款额度,所以出价时往往不会高于银行估价.
  
  
如果您住的小区近年成交价低迷,银行估价也不会高,所以您的家装修的再美轮美奂对估价也不会有太大的影响
  
额外支出
  
已有基本装修
装修费较高
  
房屋空置率
  
以艾莉帮客户找房的经验来说,大部分的租客(小家庭或外派白领)比较喜欢相对较新的房子.所以在同一区段内新房比旧房抢手,租金也比较高
维护费用较大.特别是地段不佳的公寓空房率较高.


当然,二手房从以下角度来说也有它的优点
  
  
期房
二手房
  
租金报酬率
  
因为首付比二手房高,租金报酬率较低
  
二手房价位比同区段的新房低,所以租金报酬率(rental yield)相对较高.
  
居住空间
  
由于土地资源有限,现在的新房比10年前小很多
居住空间大,房子也可以直接入住不用等
  
入手价
  
新楼盘比二手房贵.首付相对高于二手房
入手价低于同区新房



有趣的案例小分析:
如果回到2015年,你会购买下面哪一个公寓?
如果同一区内价钱差不多,我相信很多人会选择地段好的公寓.
(1)
左:盛港MRT旁二手公寓- Compass Heights
右:离盛港MRT四站轻轨线的新楼盘- High ParkResidence
Compassvale.png

CompassHeights (四年价差:18 psf)-若加上通货膨胀,价钱不变真的是保值吗
Com22.jpg

HighPark Residence ( 四年价差:200psf)

high park .jpg

(2)
左:高文MRT旁二手公寓- Kovan Melody
右:附近无地铁,离高文MRT坐13分钟公交

Kovan.jpg

ovanMelody (四年价差:72psf) 

Kovan Melody.jpg

KingsfordWaterbay ( 四年价差:255psf)

Kingsford Waterbay.jpg

我們知道地段是選擇房地產重要的因素之一,但是在新加坡,想要房產增值還有其他很多不可忽略的考量! 了解以上分析或许你会有新的想法 
總之,买房子的时候要先想想为什麽而买?为学区?为收租赚被动收入?希望增值,以后可以资产升级或提前退休?或单纯只是自住以后不打算卖?仔细考虑自己买房的目的和对未来的规划,再根据预算去选择最合适的房源.
虽说房地产是相对稳定的投资,但也有人盲目跟风而在房产的世界裡吃到不少苦头.理性规划而不抱持投机的心态,才能让房产成为你的资产而不是负债!

以上是艾莉对房地产的数据分析和个人见解.希望对你在选择房产上有所帮助.
若你有任何房地产相关的问题或意见交流.或想进一步了解适合投资或自住的公寓,学区房以及价位分析,欢迎随时询问艾莉.
微信:emilylin0221
Whatsapp/ 电话:
个人网站:www.mynestbest.com
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“新加坡政策”公众号简介
 楼主| 发表于 26-10-2019 23:42:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 27-10-2019 00:10 编辑
Emilyproperty 发表于 21-10-2019 20:33
房产分析与分享 -Part 3-  期房和二手房, 我到底该怎麽选?

在期房遽增的现在. 二手房真的没有增值潜力吗?


关于房地产, 最近大家是不是普遍听到类似的说法就是 

(1) ‘’ 二手房的涨幅有限, 过去从2013年后几乎没有太大的涨幅’’.  如果买期房的话, 你是第一任屋主, TOP后转售有很大的增值空间’’.
(2) ‘’ 二手房价容易受市场影响, 如果你的房子买在高点, 将来金融危机时, 早任的屋主们可以低价抛售仍赚到钱, 但你买在高点可能就此套牢好几年, 等到涨回你买的价钱时, 房子年龄也多了好几年’’
(3) ‘’ 因为开发商会不定期调整价钱,  越早买增值空间越大’’

以上的说法有一定的道理, 但也不是绝对.   

如果仔細研究过去3-4年TOP 的新房, 可以发现不是每一个新房都有增值, 有些年增值率5% 但也有些不到1%,  甚至亏本卖.  姑且不论亏本卖的原因,就以增值而言,地段,入场价,与地区发展性确实在房子升值的潜力上有非常大的影响力.

我同意二手房涨幅有限,但有些二手房在2016-2018间确实比新房涨得快(比方说附近有新楼盘或其他建设的地段).所以增值空间其实取决于你是否买对地方还有买的价钱,而不单是新房或二手房的原因.

在目前推出的几十个新楼盘,看得眼花撩乱.但真的是越便宜越有增值空间吗?

其实如果不考虑以上三个要素,而直接往便宜的买,很有可能未来面临不增值且难卖的情况.白白浪费多年宝贵的时间 .

诚心建议有意考虑投资或自住的朋友们,买房不靠直觉,参考周边房地产过去走势和地区发展性才是王道

注:由于涨跌话题敏感,加上艾莉是中介不方便公开评论楼盘缺点.这边就不说那些是投资地雷区或黄金区了!如果你有考虑投资或自住但又不知如果选择具有增值潜力的地段(新房或二手房),或你已经有喜欢的公寓但不确定是否有短期或长期投资的价值,可以私下询问交流喔



本年度第三季私宅走势-
私宅- 与第二季相比,本季度私宅平均上扬1.3%,预计整年度上升比率为3%. 去年控房措施对今年房价有一定的缓和作用, 但整体来说,房价仍然呈现稳定的上扬走势
Image-1.jpg




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 楼主| 发表于 31-10-2019 23:26:32 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 31-10-2019 23:30 编辑
Emilyproperty 发表于 26-10-2019 23:42
在期房遽增的现在. 二手房真的没有增值潜力吗?

房产分析与分享-Part 4-如果我的房产这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出?

上面分享了对于入场价, 新房二手房走势的看法

接下来讨论另一个值得思考的话题.  
有很多人想知道 ‘’如果我的公寓这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出? ‘’

我相信每个人的投资预期都不尽相同, 有些人看中房产升值率,有些人重视租售比, 更有部分的人买非常旧的公寓希望未来能获开发商的青睐,得到集体出售的机会. 

以房屋升值率来说, 公寓在交屋后的前五年通常是交易量最高峰的时期. 这是因为初期没有交易指标,很多投资人在交屋后都希望往高价卖,导致整体售价明显增长.这趋势在交屋3-5年后逐渐趋缓,并开始进入停滞期.

我们可以从2013-2019区间年来看以下楼盘的价格趋势


Caspian Vs Bartley Residence (Caspian TOP 2014; Bartley Ridge TOP 2016)

这两个公寓皆在地铁附近,地段相对便利.在过去几年也各有明显的增值
Caspian and Bartley ridge.png


值得注意的是,Caspian的高峰出现在2014,也就是TOP后的两年.  在此之后Caspian价格就进入停滞期.
从下表可以看到, Caspian 936 sqft 的三房在2012与2018年的6年间售价仅差41,600!

Caspian 2012.png

Caspian 2018.png

而同样的六年,期房Bartley Ridge 的980 sqft 则是上涨了192,600元!

bartley ridge 2018.png


另一个例子
NV Residence Vs Coco Palm (NV Residence TOP 2013, Coco Palm TOP 2018)
这两个公寓比邻而居且皆在巴西立地铁步行距离内.

NV vs coco Palm.png


以904 sqft 的房型来说,NV Residence在2013年时淨赚205,360.然而,同样户型的房子在2019年卖出时仅赚101,200.虽然表面上两间皆有获利,
但2019年卖出的屋主足足比2013年屋主少了10万!!

NV 2019.png


当然有人会说,2013后因为控房措施新加坡房地产并不景气,价格下跌也是预料中的事.

可有趣的是,这个房价下跌理论并没有出现在期房上.
Coco Palm 在2014年开盘,2019年904 sqft的屋主仍然大赚211,500!

Commonwealth Tower, Panorama, High Park Residence, Riversail 等楼盘在TOP後皆有相似的获利.

coco palm 2019.png


从以上分析可以了解,楼盘涨幅会随著时间趋于平缓,且容易受到经济环境的影响.而最大获利期往往是刚交屋的前几年
虽然现在当下我们不能准确预估新加坡房地产未来5-10年的趋势.但过去的宝贵数据,相信可以作为未来投资的重要参考依据.

如果你目前持有房产(组屋或公寓), 想进一步了解您的房子是否有保值空间和周边发展性.
或者您考虑买房,但不知道怎麽分析和选择具有增值潜力的房地产.欢迎随时与我讨论交流 :D

联繫方式
微信:emilylin0221
电话:
网站: www.mynestbest.com

下篇预告:地铁建设对房价的影响
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关于艾莉
艾莉热爱房地产,并有多年新加坡房产投资经验. 任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳地产集团 . 具有专业团队协助您置产, 买卖, 租赁, 贷款, 与法律谘询.
艾莉擅长以数据分析, 规划房产投资方案与风险评估. 专注为您的需求量身订做资产增值策略, 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问.





新加坡半永久培训课程
Caspian and Bartley ridge.png
 楼主| 发表于 4-11-2019 22:56:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 4-11-2019 22:58 编辑
Emilyproperty 发表于 31-10-2019 23:26
房产分析与分享-Part 4-如果我的房产这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出?

上面分享了对于入场价, 新 ...

本周末博纳士房地产集团AWD团队造访核心精华区Newton 的精品高档豪宅- 35 Gilstead.   本豪宅位于第11邮区, 地段媲美香港加多利山, 清幽与隐私度极高的纯住宅优质环境深受海内外客户的喜爱, 是新加坡高端住宅的首选之一.

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 楼主| 发表于 4-11-2019 23:13:55 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 4-11-2019 23:20 编辑

我的微信公众号正式开通了! !

建设公众号的目的是希望为新加坡与海外的中国同胞们提供一个新加坡房地产的资讯园地. 藉由此平台可以了解房产时事,各类楼盘简介,新加坡房产投资攻略,购房流程和须知,资产升级指南与风险评估! 我会不定期分享投资经验与案例讨论. 希望对房地产有兴趣和想交流房产投资的朋友继续关注我的公众号!  
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 楼主| 发表于 30-1-2020 14:07:54 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 24-2-2020 23:25 编辑

如何判断置产时机和選擇具有增值空間的房產 (个人经验与数据探讨)?

rubix-navigationsingapore_condo.jpg



2013年后新加坡房市进入降温期, 很多人对市场冷却保持悲观的态度. 但在这期间入场的买家却出乎意料的有相当可观的获利 . 这是为什麽呢?

大家都了解, 无论股票或房地产, 当市场不景气就是买入的最好时机, 而市场不乐观时, 70%的人都抱持观望态度,直到反转上涨,才后悔又错过了一个快速上升的周期! 听起来很熟悉对吧?

记得2016年初, 新加坡经济放缓以及政府出台多项控房政策, 市场瀰漫著很多的不确定性, 组屋公寓双双持续下跌, 很多人觉得我们买公寓是个高风险的决定. 因为当时预估房地产还没见底, 还会再跌1-2年, 多人奉劝不可贸然入场!

其实, 房地产跟股票一样, 没有人能準確地预估自己可以买在最低点. 而不同于其他国家, 新加坡房地产有非常明显的週期性 (过去30年经历了五个週期), 所以我的置产法则是, 只要不是在市场成交非常活跃时跟著大家抢著进场, 并有足够的资金可以持有房产至少5年, 任何时候都是置产的好时机!  


好时机当然也要搭配對的选择, 才能有获利的空间!! 我从不主张期房一定赚钱二手房就没有获利空间的论点. 然而, 有潜在增值能力的楼盘必然符合以下几个重要的特色 images.png



1. 即将TOP且开发商还有库存单位
道理很简单. 当房价回温时, 买家开始会开始抢购有剩馀单位的楼盘, 特别是那些已经快要交钥匙的楼盘交易更是活跃. 大家都想当一手屋主, 一来有较大的获利空间, 二来可以马上出租. 楼盘房价也随活络的交易跟著上升. 早期购买的早鸟们,当然比后到的买家更加稳稳赚囉
2. 合理的入场价 (请回顾往期入场价探讨)
3. 热门地段 (如成熟市区或中央精华区)
4. 周边有建设规划
5. 靠近现有或未来地铁站
公寓价格在地铁规划期以及完工期时有明显著涨幅
6. 附近有新的空地被政府规划为住宅或商业区  (可参考URA Master Plan 2019)
7. 学区房  (名校或国际学校周边)
新加坡学区房的概念跟中国不太一样.住学区内不代表一定上名校.我确实不鼓励家长们为了学区贸然买房. 然从投资角度来说, 学区房还是可以考虑. 因为很多家长不愿孩子每日奔波, 所以选择在周边居住. 学区内的房出租需求量大, 也因此受投资客青睐,增值空间也大
8. 户数多寡-  这一点往往是大家很容易忽略却是很重要的点. . 有人气有频繁交易, 房子的价格才有上涨的空间. ㄧ般银行估价看的是过去半年成交值为基准. 如果公寓户数太少, 半年不到1-2间交易, 价格往往停滞不前. 若运气不好且偏偏有人低价抛售,整栋公寓的价值也就被影响, 很难在短期内让估价回到正轨. 而户数多的公寓本身交易活跃, 房价较容易稳定升值. 即便有1间低价卖, 其他正常交易让整体估价不受影响.  公寓户数也是我在帮客户选房时考虑的重要条件之一
9. 户型大小-  一般来说小户型(如1或2房)好脱手, 然而数据显示获利高的往往是户型大的. 比方说500 Sqft  与1000 sqft 的房子, 若该公寓整体平均上涨300psf, 两者获利就可能差15万.  当然不是说鼓励大家都去买大户型房子, 只是说当价格合理, 且看好周边发展性, 在预算之下或许可以考虑比较稍微大点的户型
10. 用未来买家的角度去看你现在要买的房子 - 无论价格,地段,公寓环境 都是一个买家在买房时会考虑的因素.  以期房来说, 如果你买的房子本身沒有特色, 是该区最贵且周边没有其他发展性, 也没有更多的地再盖新公寓, 那麽以后新买家愿意高价购买你的房子还是隔壁相对便宜很多的其他2手房呢? High Park Residence 之所以增值大, 只是因为转售价合理还是公寓本身特质吸引人呢?




列举几项在2013-2017之间增值可观的楼盘 (资料来源: https://www.squarefoot.com.sg/).  中不难发现房价涨幅大的基本上至少符合两项以上的条件!

   
項目名稱
  
  
  
開盤年份
  
  
開盤均價
  
  
近期均價  (Q42019)
  
  
樓盤特點
  
   
CocoPalm
  
  
  
2014
  
  
1025 psf
  
  
1404 psf (+ 37%)
  
  
2,  4, 5, 6
  
   
Kingsford Waterbay
  
  
  
2015
  
  
1110 psf
  
  
1372 psf (+24%)
  
  
1,  2, 6
  
   
Martin Modern
  
  
  
2017
  
  
2182 psf
  
  
2659 psf (+22%)
  
  
1, 3,  4, 5, 6, 7
  
   
Sky Vue
  
  
  
2013
  
  
1419 psf
  
  
1721 psf (+ 21%)
  
  
2,  3, 4, 5, 6,
  
   
Panorama
  
  
  
2015
  
  
1201 psf
  
  
1452 psf (+ 21%)
  
  
1,  2, 3, 5, 7
  
   
High Park Residence
  
  
  
2015
  
  
992 psf
  
  
1158 psf (+17%)
  
  
2, 6
  
   
North Park Residence
  
  
  
2015
  
  
1353 psf
  
  
1574 psf (+16%)
  
  
2,4,5
  
   
Commonwealth Tower
  
  
  
2014
  
  
1618 psf
  
  
1844 psf (+14%)
  
  
1,2,3,4,5,6
  
   
Seaside Residence
  
  
  
2017
  
  
1738 psf
  
  
1962 psf (+13%)
  
  
1,2,3,5
  
   
Botanique at Bartley
  
  
  
2015
  
  
1289 psf
  
  
1452 psf (+13%)
  
  
3,4,5
  

所以买房是否能增值, 价钱不是唯一考量. 在某些地段, 无论行情好坏, 有些公寓不论期房或二手就是没有什么升值空间

对于想买房但没经验的朋友来说, 参考以上法则, 希望在房产选择上, 有比较明确的方向.  

当然天时地利也需要人和. 由于每个人预算, 购房需求, 与投资期长短不一, 适合的置产方案也就不同.  

如果您有置产需求(无论自住或投资)但不知如何选择, 或根本没头绪, 也不了解购房流程或可行的减税方式,无论期房或二手公寓 , 都欢迎随时加微信交流. 相信我们团队的经验和对房地产数据分
析与见解, 可以帮您找到真正适合您的置产选择~

若您需要耐心与可靠的中介帮您有效率的买卖与租赁, 也欢迎随时与我联繫~
若没有置产需求, 只是想多瞭解房产讯息, 也可以加微信和公众号交个朋友唷~

感谢大家看完这期分享~更多文章也发表于我的朋友圈以及公众号. 下回见!


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關於艾莉 (Emily LIN)

Emily 来自台湾旅居狮城12年, 热爱房地产, 并有多年新加坡房产投资经验. 毕业于台北医学大学, 从事亚太临床药学项目管理多年.
由于对房地产的热情与专业, 毅然投入投资顾问行列.目前任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳士地产集团 .
在入行第3个月即以极佳业绩在8000名业务中排名全公司月销售前25名. 具有专业团队协助您置产, 买卖, 租赁, 贷款, 与法律谘询.
Emily擅长以数据分析, 深入观察市场动态, 规划房产投资方案与风险评估. 秉持客户至上精神服务过无数中国与本地客户. 专注为您的需求量身订做资产增值策略, 与有效率的买卖租售业务. 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问

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IMG_3869[3524].jpg
 楼主| 发表于 15-2-2020 17:05:38 | 显示全部楼层
本帖最后由 Emilyproperty 于 17-2-2020 22:47 编辑

虽然我很少打楼盘广告 :D~ 但这次不得不分享一个从投资角度来说, 真心看好的超级楼盘!

The M @ Bugis

The-M-Condominium-View.jpg


相信看过我分析房地产的朋友大致都知道如何选择具有增值潜力的项目(请看上一篇)!
当The M 刚推出时我是抱持保留的态度, 因为地段再好的楼盘, 如果价格过高,也只适合作为富人收藏品.


很多中央核心區 (CCR) 的高档豪宅, 至今赔本出售的也是一堆堆.  房产亏本对超级富豪来说可能也只是些微的损失.  
但对于中产或小资来说, 那可能是全部资产呀~ 所以房地产投资, 不是只看價格, 而地段也不是唯一置产的黄金法则 :D


为什麽我这麽看好THE M , 非要在抗疫时期分享这个楼盘!? 只有一个原因!
因为只有这个楼盘推出的超低的早鸟价格真的经不起等待!

正是因为现在疫情的不明确, 才让THE M 开发商Wing Tai 给出实在不可思议跌破眼镜的开盘价格吸引买家!


回顾2003年非典期买股票或楼盘的投资客們, 看看下图房地产趋势表或许很能体会所谓危机中的契机~  
WeChat Image_20200215191409.jpg


从资深投资者的角度来说, THE M 之所以是这两年非常难得的超強项目, 主要是因为以下四个特点!!

1. 位于市中心核心重点发展区域
2. 超便利交通- 步行至四个地铁站
3. 高租金收益- 周边商业区超过38,000白领金领工作者
4.  超低入场价- 以市区周边(RCR)价格出售核心中央精华区的公寓



1. 位于金融圈重点发展区域

新加坡核心中央区(CCR) 指的是1,2,4,7, 9,10 以及11邮区. 而当中第1,2 7 是所谓Down Town Core , 也就是市中心核心区, 地段相等于伦敦,曼哈顿.  
此地段的住宅区目前是最稀缺,也是2019年国家规划蓝图中未来10-15年重点发展的区块. 未来的市中心, 将会结合居住, 商业以及休閒娱乐.
无论任何国家, 重点建设带动房价是个不变的趋势!  
如果您是精明的投资者, 会选择等待所有建设完成后高价入场?  还是在建设初期以优势的价格入场等待呢?




Picture1.png



The M 坐落于第7邮区的精华中心, 位处市中心核心区. 相信很多人对武吉士(BUGIS)的印象是艺术,商业与休閒结合的地段.
这里有大型商城, 美食天堂, 南洋文化与艺术聚集地, 更是跨国企业亚太总部的所在地.
相较于乌节路, 武吉士是个多元发展的区域, 然而却很少人瞭解这一带的房地产, 为什麽呢?


villagebugis_view.jpg__1680x760_q85_crop_subsampling-2_upscale.jpg

因为武吉士周边的公寓住宅向来十分的稀缺!
2010后完工的周边公寓仅有5个(绿色标明处)! 这也是The M 最大的优势之一, 因为需求远大于供给!


Residential in district 7.png

因应周边愈增的居住需求以及实践住商合一的国家规划, 政府在2018与2019在地铁周边一口气释出三块地(紫红标明处),
即便如此, 以週边的工作人口相比, 居住仍然是相当供不应求, 未来增值潜力无穷!


2. 超便利交通

The M 位于武吉士精华地段, 可数分钟内步行至周边四个地铁站. 并紧邻多个大型购物商城和美食中心.  
无论上班逛街享受美食, 皆在弹指之间的距离.

  
周边地铁
  
距离
Bugis Mrt
0.28 m
City Hall MRT
0.64 m
Esplanade MRT
0.5 m
Bras Basah MRT
0.58 m


  
周边商城
  
距离
  
白沙浮广场 Bugis Junction
  
0.18 km
  
武吉村 Bugis Village
  
0.37 km
  
新达城 Suntec City
  
0.35 km  
  
莱佛士购物商城 Raffles City Shopping Centre  
  
0.51 km
  
福南购物中心 Funan Mall
  
0.95 km


3. 高租金收益

The M 周边步行500公里内有多个国际顶级办公大楼.共有超过38,000个白领以及金领工作者
加上周边有多个大型学校聚集很多本地以及国际学生.居住需求十分的大. 而由于周边公寓稀缺,租金非常有竞争力!



rentability.png

  
周边学校
  
距离
新加坡管理大学 Singapore Management  University  
0.4 km
新加坡艺术学校 School of the Arts, Singapore   
0.8 km
拉萨尔艺术学院 LASELLE College of the Arts
0.75 km   
南洋艺术学院 Nanyang Academy of Fine Arts  
0.56 km
KAPLAN Singapore  
0.87 km


以The M 周边的DUO RESIDENCE为例, 即便在冷门的12月份, 房租交易依旧频繁且高租金. 由此可见, 武吉士商业区的租房需求是非常稳健,
对于想要高租金且期待优质房客的您! The M 是不可错过的选择~


  
Lease
  
  
Unit size
  
  
Number of
  
  
Monthly rent
  
  
Monthly rent
  
  
Start
  
  
(sqft)
  
  
bedrooms
  
  
(S$)
  
  
(Est. S$ psf)
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
3,800
  
  
5.1
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
4,350
  
  
5.8
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
4,000
  
  
5.3
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,500
  
  
5.4
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,400
  
  
5.2
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,400
  
  
5.2
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
4,700
  
  
6.3
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
3,800
  
  
5.1
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
3,700
  
  
4.9
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,800
  
  
5.8
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
4,000
  
  
5.3
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,600
  
  
5.5
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,300
  
  
5.1
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
4,200
  
  
5.6
  
  
Dec-19
  
  
600 to 700
  
  
1
  
  
3,500
  
  
5.4
  
  
Dec-19
  
  
500 to 600
  
  
1
  
  
3,300
  
  
6
  
  
Dec-19
  
  
700 to 800
  
  
1
  
  
4,800
  
  
6.4
  
资料来源: www.squarefoot.com.sg

4.  超低入场价

THE M于市中心精华区, 享有以上所有的便利, 以及位于国家高度发展规画的核心点. 相信很多人会认为这样等级地段的超级楼盘,
价钱应该和乌节路不相上下甚至更贵吧?


房地產数据显示近年來武吉士公寓确实愈趋向乌节路的房价!!

然而出乎意料的, 发展商Wing Tai 给出以下极低的指标价格 !  而这样的价格甚至远低于位于市区周边(RCR) 的多項新楼盘 (如 One Pearl Bank, Onze and Sky Everton) !  

虽然破盘低价仅限于早鸟, 但也体现出开发商十足的诚意!

WhatsApp Image 2020-02-14 at 9.58.38 PM.jpeg


進一步分析比较周边的楼盘,可以了解The M 在价格上非常有竞争力.  精明的投资客一定了解, 低价也代表著未来转售时有相對更高的增值能力!!

公寓
大小
户型 (房)
总价
平均尺价
Duo Residence (非期房)
527
1
1,200,000
2,275
Midtown Bay
527
1
1,518,400
2,811
South Bank Residence
980
2
3,376,000
3,447
The M
527
1+S
1,100,000
$2,200

The M 的强势登场, 即便在防疫期间, 楼盘开放参观首日仍是十分火爆热烈! 更是说明了好房好价不等人的黄金法则!  
如果您不想错过市区精华区限期超低价楼盘(总价90万 起), 请掃以下微信emilylin0221或電話+65 与我预约参观!
可以免排队优先入场, 也可以专门为帮您安排人少时段,

让您VVIP优先赏屋, 掌握投资最佳契机!

WeChat Image_20200215165046.jpg



WeChat Image_20200215165154.jpg

WeChat Image_20200215190222.jpg

-------------------------------------------------------------------



IMG_3869[3524].jpg

關於艾莉 (Emily LIN)
Picture1.png


------------------------------------------------------------------------------



The-M-Mixed-Development-Street-Level-View.jpg


857418745_176165.jpg
The-M-Site-Landmarks-at-Bugis.jpg

-----------------------------------------------------------------------------------------



12.png
Picture1.png
WeChat Image_20200215190222.jpg
 楼主| 发表于 22-2-2020 21:20:54 | 显示全部楼层
Emilyproperty 发表于 15-2-2020 17:05
虽然我很少打楼盘广告 :D~ 但这次不得不分享一个从投资角度来说, 真心看好的超级楼盘!

The M @ Bugis[/b ...

近年来难得一见的销售狂潮~ 即便疫情之下,开盘首日即抢购疯狂踊跃!仅一天几乎卖出70%!

极佳优越地段以及超高性价比,投资者唯一首选-The M Residence
还没来看楼盘的朋友快快与我预约 (+65 ) 看房或了解价格,抢购仅剩不多的单位!不要再错过难得可以低价入主市区豪宅的唯一机会!


WeChat Image_20200222202239.jpg


WeChat Image_20200222202213.jpg


WeChat Image_20200222202232.jpg


WeChat Image_20200222202250.jpg






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