[讨论]房价狂涨，活不下去了你租现在的房子多少钱

工作狂 · 发表于半年前|来自：新加坡

房市火热导致房价狂涨，但是涨幅是否合理，大家都来说说吧。

[转]私宅租金升入人心

吴慧敏(2007-03-04)

新加坡楼市自2004年就开始复苏了，不过开始的一两年，私宅租金一直落后于私宅价格的涨幅。到了去年，租金才突然奋起直追，猛涨14.1％，其中5.3％的涨幅还是去年最后一季“临门一脚”累积下来的。

　　这意味着过去十季来，全岛的私宅租金已回升18.6％，整体表现比私宅价格过去十一季的15.8％累积涨幅还好。

　　目前，全岛的私宅租金已经恢复至2000年的水平，不过距离1996年的高峰期还有一段距离。1996年巅峰时，新加坡最豪华的共管公寓——四季园（Four Seasons Park）一间2100平方英尺的公寓可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺超过7元。

　　现在，新加坡最豪华的共管公寓之一的雅茂园（Ardmore Park）一间2885平方英尺的公寓，可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺5.20元。

私宅租金今年会继续涨

　　展望2007年，市场人士相信，几个因素将推动私宅租金进一步攀升，涨幅可能介于5％至20％。不过，如果要突破1996年的巅峰水平，则可能要等到2008年几个豪宅项目的完工才有机会。

　　第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣认为，高档共管公寓租金有望在未来12个月内上涨超过20％，由每平方英尺4.90元攀升至6元。

第15邮区的禺滨园过去一年的租金上涨超过20％。

　　“一方面是因为第9第10和第11邮区内一些租金比较低的房子，将因为集体出售活动而被拆除。另一方面是因为未来12个月内完工的豪华共管公寓少之又少，此消彼长之下，整体高档私宅租金将被带动攀升。”

　　他相信，高档租金预料要到2008年才有望突破1996年的巅峰水平。“例如明年3月、4月完工的瑞吉居（St Regis Residences）租金预料会创下每平方英尺9元至10元的新高。”

　　世邦魏理仕（CB Richard Ellis）私宅部主管陈金道则认为，今年第9第10和第11邮区，以及一些濒水项目的租金有望攀升超过10％，其他地区的租金则可能攀升5％至8％。

　　“这是考虑到滨海湾和圣淘沙的两座综合度假胜地发展，以及新加坡仍然是跨国公司和金融机构喜欢设立区域与国际总部的地点。”

　　他也指出，去年黄金地区的租金猛涨是被集体出售热潮带动的，未来两年内估计还有900多个位于乌节路一带的私宅单位将被拆除。不过，8@Mount Sophia、辉盛坊(Vision Crest)、 The Metz和Urbana等新项目完工，预料能稍微舒缓该地区的租用市场紧张情况。

　　莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣相信，今年全年的私宅租金可能上升5％至12％，但是黄金地区的私宅租金则可能攀升7％至12％。他同样指出，外籍高级管理人员的涌入，再加上集体出售热潮将导致黄金地区的房屋供应量减少，将推动今年的租金上升。

　　除了第9第10和第11邮区，一些租户也将迁移到第15邮区。至于靠近国际学校的碧山区，以及东海岸和武吉知马一带，预料也会有不错的租用需求。

豪宅租金落后于亚洲主要城市

虽然已经显著回弹，新加坡的高档公寓租金还是比东京、香港和首尔等主要亚洲城市便宜18％至40％；如果跟上海比较，则相去不远。

　　第一太平戴维斯的数据显示，目前雅茂园（Ardmore Park）一间2885平方英尺的公寓，可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺5.20元。

　　在香港，其中一个深受外籍高管人才欢迎的豪华公寓——旧山顶道的裕景花园(Queen's Garden) ，一间2830平方英尺的共管公寓，现在的租金叫价大约是一个月9万1200港元（约1万7826新元）至10万6100港元（约2万738新元），这相等于每平方英尺6.30元至7.30元的租金。

　　在上海，静安区的嘉里公寓(Kerry Residence)，一间两卧房式单位（1450平方英尺）租金大约是3400美元至4600美元（约5202新元至7038新元），也就是每平方英尺大约3.60新元至4.80新元。

黄金地段涟漪效应

东部涨势可观　郊区有人问津

过去一年来，东部第15和第16邮区的租金强劲上涨了18.5％，其中一些较受欢迎的项目租金涨幅甚至高达20％至25％，速度甚至超越第9第10和第11邮区等黄金地区。

　　例如第15邮区丹戎禺路的禺滨园（Costa Rhu），租金在过去一年上涨超过20％，目前达到每平方英尺租金2.10元。翠湾园（The Bayshore）的租金则在去年由每平方英尺1.60元上升至每平方英尺1.98元，涨幅高达23％。

　　去年，新加坡的高档共管公寓租金则上涨了19％，平均达到每平方英尺4.90元。

　　第一太平戴维斯的租金报告说：“一些热门地区的租金猛飙，促使一些租户不得不寻找比较便宜的选择。其中一些人，特别是没有房屋津贴的，可能搬出中央地区，转到东部和其他地区居住。”

　　这带动其他地区的租用需求上升，例如四美、武吉巴督、兀兰、樟宜和蔡厝港等地区的平均租金，在去年上升了7％至10％。值得一提的是，这些地区的租金过去几年来如一潭死水，一直没有变动，去年却突然攀升了高达两位数。

　　该公司相信，未来一两年内，高档领域的强劲租用需求，还会继续带动郊外大众化共管公寓的租金继续攀升。

　　特别是“武吉巴督、蔡厝港和裕廊一带的房子，可能会因为裕廊岛上制造的新就业机会，而拥有更高的需求。我们也相信，更多租户会因为吃不消新租约的上调，而从中央地区搬出来，转到郊外地区居住，甚至是‘降级’到地点较好的组屋居住。”

　　在有地住宅方面，特别是第9第10和第11邮区的独立洋房，由于供应量少，去年非常热烈的租用反映了高需求。在武吉知马、荷兰和那森路一带，租金甚至飙升了20％至30％。

　　整体来说，去年新加坡一共租出了2万8928间房子。这虽然比2005年的3万3874间减少了14.6％，但是租金和租用率都创下佳绩。新加坡的私宅空房率已经由2005年的8.1％，下降至2006年的6.1％，这是过去七年来的最低水平。

①②③④因素推动租金继续攀升

今年完工单位不多

　　根据市建局的数据，今年只有5031个私宅单位将取得临时入伙准证。这包括Orchard Scotts的387个单位、Residences @ Evelyn的208个单位、8@Mount Sophia（313个单位）、辉盛坊(Vision Crest)的265个单位、 The Metz (169个单位)、Urbana (126个单位) ，以及Watermark的206个单位。

　　不过，过去五年来，新加坡的私宅每年平均净增长7002个单位。这也就是说，今年完工的单位将比过去五年的平均净增长还要低28％。

　　虽然明年完工的私宅单位将增加至8849个，但由于未来一两年的需求预料会上升，因此市场人士认为，本地的租用市场，特别是第9第10和第11邮区高档公寓的供应紧张情况，很可能要到2009年才有望获得舒缓。2009年预料有1万8447个私宅单位将取得临时入伙准证。

上千单位将因集体出售活动而拆除

　　过去两年的集体出售热潮是推动租金攀升的原因之一。2005年至2006年，估计有私宅1000个单位因为集体出售活动而被拆除，大约半数集中在第9、第10、第11和第15邮区。由于原来的业主大多希望继续住在相同的邮区，所以扶持这些地区的租金在过去一年攀升了20％，有些单位的涨幅甚至高达30％至35％。

　　第一太平戴维斯估计，未来6个月内，估计还有1300个私宅单位将因为集体出售活动而被拆除，进一步推动租用需求上升。这些失去住所的业主，大多都需要寻找临时住所，直到他们所购买的替代新房能够入伙为止。

大批外籍高级管理人员涌入新加坡

　　新加坡过去一两年的蓬勃经济发展，正吸引大批跨国公司和新公司在这里设立办事处，再加上一系列大型基础设施工程（两座综合度假胜地、裕廊岛地下储油库等计划）即将展开，更多外国人（包括大批外籍高级管理人员）将涌入新加坡，推动租用需求。

吸引更多人成为永久居民和公民

　　副总理兼内政部长黄根成最近说，新加坡可能会在未来五年内吸引大约20万人成为永久居民、4万人成为公民。国家发展部长马宝山则透露，在更长远的未来，即15至20年内，新加坡的人口预料会从现有的400万增加至650万。

　　市场人士相信，这些人口的自然增长将继续给予租用市场扶持力量，带动租金的攀升。

《联合早报》

[此贴子已经被作者于2007-3-4 18:16:28编辑过]