【房产投资】[求助]股市大跌形势已形成,难道不会影响房地产?

fanglinsg · 发表于 31-1-2008 14:05:00|来自：新加坡

再澄清一下：本人从来没有说过自己是个什么专家，我只说过自己是比许多人早走了几步罢了。在金融投资理财方面我也一再表明我是个初学的新手。新手假如也可以理解为门外汉的话，那我还是站在投资领域的门外一点都没有错。大家来这里交流经验的大多数也都是新手。希望有问题都可以继续探讨，不管是中学毕业程度还门外汉，只要抱着虚心学习的态度就一定能够赚到钱。刚才请教过一位曾经帮我买住屋的中介，为什么URA的转售价里面同一个楼盘会有同时出现价格相差很大的情况：比方说一个是1500$多psf，另一个才卖800$多psf？几乎要接近半价啦？她说：这个URA数据她很少去关心，在刚入行时她曾经研究过这个数据，现在好多年没有看了。因为一般人是免费上网URA的，所看到只能够是这样的很笼统很混淆的转售权益价数据，不过中介和相关专业人士因为有另外每年或每月交钱给URA，所以看到的是另外的更多的更详细的有关新买主或权益人的所有信息（名字，地址，楼层，电话，买价等）。那些几近半价的肯定是银行律师放上去的贷款部分吧。也有些是夫妻父子或家人或其他利益团体之间的故意压低的转售价，可以少交印花税吧。具体准确的信息只能够给了钱才能够从URA查明究竟什么样的买卖情况。发展商是转让房产的权益给别人的，他们根本不用去管那些数据，也没有必要去花这个钱给URA啦。经她进一步解释，我才明白：原来这个数据是买方律师或贷款银行律师为了保护自己客户的利益而交钱给URA放上去做宣示自己客户的新买家权益用的。买方律师在协助完成最后买卖交易时会首先向土地局先申请禁制再转让令以禁止发展商或卖方再向其他人出售这个产业，这样的法律程序是可以防止一房多卖的现象发生，也向社会告知这个买卖交易将要完成，如果其他人有异议的可以赶快另请律师再发一个申请撤消来上述的禁制令。比如说旧屋主还欠银行多少钱，这个房产是否还有其他权益人，能否合法出售等等，中介都可以而且也应该帮准新屋主先去查个明白。也有一些律师为了省钱省事而不放这个数据给URA的。所以我们这样的一般人能够看到的URA数据也就只是能够拿来做一个大概粗略的参考罢了。准确的转售价数据还是要通过中介，律师，银行等相关专业人士去查。如果不能够信任这些专业人士都当人家是骗子，那我就无话可讲了。呵呵！很显然的要等买方律师来走完这样的法律程序以后才放上去URA的转售权益价数据一定会比新盘的实际销售价延迟一二个月了。。。。。大家如果不认同我的说法没有关系，找你们自己的中介问一下就知道究竟谁是谁非啦。。。。。至于发展商所定的开盘价，我只听行内人解释过是根据地皮成本价，材料及建造成本和销售成本再加对市场供求走势的预期利润研判而定的。本人确实孤陋寡闻，真的还从来没有听说过本地发展商新盘楼价是根据URA的数据来定价的。。。。。大家有谁听过本地有哪只股票的新股开盘价是主要根据STI数据来定的吗？！至于发展商何时会削价出货大家等久久就一定会看到的。几乎每个房地产的兴衰周期和牛熊轮回的过程都是极其相似的。。。。。关于URA市区重建局所发表的数据是否和新楼销售价同步或是如我所说的会慢一步的疑问，就象在找本地房地产何时见顶一样，其实都没什么好再争论的，因为大家自己很容易验证的：新年过后报纸应该会再登出来发展商的最新发售开盘项目的广告。大家可以记下当日预售新盘项目的名称，看看第二天URA网站上是否马上就可以查到该楼盘的名字和销售价格。假如在第二天或第三天都查不到这个楼盘名称和新盘销售价，而是在一二个月以后才出现在URA的网站上面，那显然我说的情况一点都没有错啊。。。。[em01][em07][em10]

fanglinsg · 发表于 1-2-2008 13:59:00|来自：新加坡

房地产市场料续淡静　新项目可能春节后才推出 (2008-01-21) ● 吴慧敏 美国次贷风暴越演越烈，刺激全球股市如过山车般大起大落。房地产界人士相信，这一两个月的房地产推出市场将继续保持淡静，发展商很可能要等到农历新年以后，甚至第二季，尘埃较为落定时，才会较积极地推出新私宅项目。 　　莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣认为，最近的国际动荡局势肯定会对市场上的购屋气氛起一定的影响，一些人可能因此采取观望的态度，不敢进场签下一纸买卖合约。 　　“市场可能出现一个短暂的拉锯现象，看到底是谁忍不住先‘眨眼’(blink)？” 　　他指出，发展商在过去三个丰收年头，已累积了足够的脂肪，现在拥有很好的持守能力，所以没有人会为了清除房子而开始削价，接下来的私宅价格即使无法继续上涨，也能稳住在现有的水平。 　　今年开年以来正式推出的私宅项目，只有丰隆集团的Aalto。这个位于东海岸一带麦雅路（Meyer Road)的永久地契共管公寓，其实早在去年8月已经举行了预售活动。因此，本月初正式推出前，这个共有196个单位的共管公寓，已卖出了大约60％的单位。 　　丰隆集团虽然选择正式推出Aalto，却对接下来的推出计划相当谨慎。该集团发言人曾告诉媒体，它可能暂时搁置一些未来的重建计划。 　　市场人士指出，现在发展商的手头上其实握有不少单位，单单是城市发展，只要赶一赶，就估计能够将大约2800个私宅单位推出市场销售。因此，发展商有必要谨慎地规划它们的推出计划，避免一下子推出太多的单位，造成市场消化不良。 　　市建局的数字显示，从今年至2010年，预计有4万1600个新私宅单位将完工，目前已有2万2700个单位在施工中。而发展商仍未售出的单位共有3万8000个。 　　因此，一些发展商宁可通过预售活动，以及只看不卖的“预展(preview)”活动，来试探温度。例如Marina Bay Suites的发展商并没有在上周的记者会上，公布确实的销售日期，只透露单位将“从本月底”开始预售，平均尺价从3000元起。 发展商去年推出 历来最多新单位 　　根据市场的初步数字，发展商在2007年一共推出了1万4049个新单位，是历来最多的一年，比2006年增加了27％。发展商卖出的新单位也创下历史新高，达到1万4826个新单位，不过，大约九成的需求量是在去年首9个月成交的，当时，房地产市场的气氛还没有被美国次贷、全球股市动荡，以及节节攀升的油价和通胀率等乌云笼罩。 　　展望今年，世邦魏理仕预测，今年的私宅价格指数还会上升10％至15％，不过，跟往年不同的是，绝大部分的涨幅将来自中低档领域。它也预测，发展商会在2008年推出1万2000至1万5000个私宅单位，并卖出9000至1万1000个私宅单位。 　　麦俊荣则预测，今年的售出单位将介于8000至9000个单位。“去年的1万4000个单位纪录，是不可能一直持续下去的。过去十年来，本地私宅的需求量每年平均只有7300个单位而已。” 　　有鉴于本地经济基础稳健，他估计，我国房地产市场今年预料将继续见证平均增长，全年涨幅将介于10％至20％之间。 　　虽然许多市场人士相信整体屋价将稳住，不过也有一些分析员担心，二手市场可能出现一些抛售的情况。 　　过去一两年来，升涛湾、滨海湾和乌节路一带，被炒家扫了不少高档单位，推动新加坡的豪华公寓价格突破每平方英尺5000元的水平，比1996年楼市巅峰时的水平还要高一倍。随着房子的临时入伙日子慢慢接近，全球局势又动荡起伏，一些炒家可能日益感到不安，特别是那些利用延迟付款计划扫下多个单位的，更可能因为担心无法应付期款，而开始降价脱售单位。 　　今年可能推出的一些主要项目，包括升涛湾的几个新公寓项目，以及靠近乌节路的超级豪华项目如前豪景园、前兰馨园、Ardmore 3等。 　　至于郊外99年地契的共管公寓，则包括高文地铁站旁的西门路私人住宅地段、马林百列的SilverSeas、勿洛水池路的Waterfront Waves、淡滨尼11街的淡滨尼阁，以及白沙、碧山和宏茂桥8道的新公寓项目。不过，由于这些项目的地价都不便宜，所以推出价格都很可能“瞄准”在每平方英尺700元以上。 《联合早报》

fanglinsg · 发表于 1-2-2008 13:43:00|来自：新加坡

早报ZT 学者及地产界人士：港楼价有机会挑战1997年高峰（2008-02-01）● 戴庆成（香港） 　　香港银行昨天再次跟随美国减息，但幅度只有0.25%。有当地学者及地产界人士认为，随着负利率问题日益严重，越来越多港人将会把存款转向其他资产增值能力高的产品，估计今年香港楼价有机会挑战1997年的高峰。 香港银行跟随美国减息 　　美国前晚减息0.5%后，香港多家银行昨天也先后宣布由今天起减息0.25%。其中汇丰、恒生及中银香港的最优惠贷款利率将降至5.75%，是2005年5月以来最低的；星展、东亚及渣打则将最优惠利率调低至6%。 　　汇丰银行总经理梁高美懿解释，香港银行没有跟随美国的减息幅度，主要是因为隔夜拆息回落幅度仅有0.25%至0.3%，少于美国息率减幅，限制了银行减息空间。 　　梁高美懿也说，虽然拆息偏低，但不代表有资金撤离香港，估计未来美息仍有50个基点的下调空间，加上香港拆息只轻微下跌，故香港银行此次减幅较为保守。她相信，除非香港拆息在短期内有较大的变动，否则在3月美国联储局议息会议前，港息再变动的机会不大。 　　渣打银行经济师刘健恒预期，美国经济今年上半年陷入衰退机会很大，届时联储局会再减息0.2%刺激经济，联邦基金利率在第三季将会跌至1%，“在联汇制度下，香港银行也会减息，储蓄利率在今年可能会跌至零，最优惠利率也会降至5%”。 供楼较租楼便宜 　　换言之，与目前香港约3.8%通胀率相比，香港的负利率问题也将会日益恶化，出现供楼比租楼便宜的现象。　　有学者认为，随着供楼开支日渐减少，以及美国次贷问题增加了股市风险，许多香港市民未来会选择买楼保值。中原地产研究部联席董事黄良昇也预期，今年香港楼价将会上升10%，挑战97年高峰。他透露，目前用家已占楼宅买卖市场六至七成，长线投资者及短炒人士反而不多。 　　不过，法国巴黎证券高级经济师孟原认为，香港银行相继减息，虽然有利地产市道，但地产股先前已急升，大致反映利好因素，估计下半年有关概念股的股价将会回吐。 　　渣打香港行政总裁洪丕正也表示，减息对香港楼市带来刺激作用，但资产市场上升太快并不健康，建议投资者要量力而为及持审慎态度。 　　但香港统计处处长冯兴宏指出，至目前为止，香港通胀仍然处于温和水平，通胀主要由食品和租金推动，部份服务如通讯价格有下跌，情况与上世纪90年代初通胀率达双位数时的全面通胀不同。 　　他认为，随着香港通胀率持续上升，以及美国减息步伐加快令香港负利率情况进一步加剧，香港通胀及负利率问题会恶化，但只要经济及薪金增长配合，失业率又能维持偏低，外界无须对伴随而来的通胀太过忧虑。[em01][em02][em03][em07][em09]

fanglinsg · 发表于 1-2-2008 13:40:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用yeti5000在2008-1-30 14:22:00的发言： 呵呵发展商出货会让你觉出来？哈哈  哈哈</div>你还没有买过房子也没有见识过本地发展商见顶出货的情景吧？和股票庄家静悄悄出货是完全不同的：发展商出货时会大张旗鼓打广告：请别错过永久地契新公寓仅售×××一方尺！！！优惠贷款配套！有专车往返×××MRT接送看房！。。。。。结果售楼处还是小猫二三只。。。看房的比卖房的少。。。。等房市完全进入了熊市以后，售楼处只剩一个留守的或干脆关门大吉，因为根本没人上门啦。。。。许多中介都转行去干别的了。。。。

jerrywang0 · 发表于 1-2-2008 11:24:00|来自：新加坡

以下是引用[I]fanglinsg[/I]在2008-1-30 14:10:00的发言：来网上问买房事的网友一般口袋里面应该都已经有一些钱了吧。。。。多数人只是想进场能买便宜货罢了。。。。

这句话说到点子上了。

dudupig · 发表于 1-2-2008 21:57:00|来自：新加坡

多谢fanglin大姐，佩服你这种不断学习的精神

都市放牛 · 发表于 3-2-2008 03:02:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用fanglinsg在2008-1-31 14:05:00的发言： 再澄清一下：本人从来没有说过自己是个什么专家，我只说过自己是比许多人早走了几步罢了。在金融投资理财方面我也一再表明我是个初学的新手。新手假如也可以理解为门外汉的话，那我还是站在投资领域的门外一点都没有错。大家来这里交流经验的大多数也都是新手。希望有问题都可以继续探讨，不管是中学毕业程度还门外汉，只要抱着虚心学习的态度就一定能够赚到钱。〉〉〉这世界上还没人公开称自己是专家，也许得到你“指导”而“致富”的人，认为你是个专家，并且不时地给你“宣扬”，可能就这样传开来的吧。 但是，你在本版的表现，确实给某些人的感觉，像个专家。可有人认为你的某些“理论”，不像个“专家”所言，而且认为是“误导”。于是，争吵就发生了，其实，这也很正常，“只要抱着虚心学习的态度”也就行了吗？可是，如果别人提出批评意见，不肯接受，还固执己见，那就不是“一定能够赚到钱”的问题，那就是乌鸦嘴兄弟所说的问题了。刚才请教过一位曾经帮我买住屋的中介，为什么URA的转售价里面同一个楼盘会有同时出现价格相差很大的情况：比方说一个是1500$多psf，另一个才卖800$多psf？几乎要接近半价啦？她说：这个URA数据她很少去关心，在刚入行时她曾经研究过这个数据，现在好多年没有看了。因为一般人是免费上网URA的，所看到只能够是这样的很笼统很混淆的转售权益价数据，不过中介和相关专业人士因为有另外每年或每月交钱给URA，所以看到的是另外的更多的更详细的有关新买主或权益人的所有信息（名字，地址，楼层，电话，买价等）。那些几近半价的肯定是银行律师放上去的贷款部分吧。也有些是夫妻父子或家人或其他利益团体之间的故意压低的转售价，可以少交印花税吧。具体准确的信息只能够给了钱才能够从URA查明究竟什么样的买卖情况。发展商是转让房产的权益给别人的，他们根本不用去管那些数据，也没有必要去花这个钱给URA啦。经她进一步解释，我才明白：原来这个数据是买方律师或贷款银行律师为了保护自己客户的利益而交钱给URA放上去做宣示自己客户的新买家权益用的。买方律师在协助完成最后买卖交易时会首先向土地局先申请禁制再转让令以禁止发展商或卖方再向其他人出售这个产业，这样的法律程序是可以防止一房多卖的现象发生，也向社会告知这个买卖交易将要完成，如果其他人有异议的可以赶快另请律师再发一个申请撤消来上述的禁制令。比如说旧屋主还欠银行多少钱，这个房产是否还有其他权益人，能否合法出售等等，中介都可以而且也应该帮准新屋主先去查个明白。也有一些律师为了省钱省事而不放这个数据给URA的。所以我们这样的一般人能够看到的URA数据也就只是能够拿来做一个大概粗略的参考罢了。准确的转售价数据还是要通过中介，律师，银行等相关专业人士去查。如果不能够信任这些专业人士都当人家是骗子，那我就无话可讲了。呵呵！很显然的要等买方律师来走完这样的法律程序以后才放上去URA的转售权益价数据一定会比新盘的实际销售价延迟一二个月了。。。。。大家如果不认同我的说法没有关系，找你们自己的中介问一下就知道究竟谁是谁非啦。。。。。〉〉〉本人再次声明，URA数据，是新加坡官方最准确，最真实的反映了新加坡房屋市场买卖交易价格的信息，是可以作为法律依据的，URA网页上所标明的月份和数据就是和当时月份市场同步。 比如：一套公寓，买卖双方在2007年10月份某一天签字，不管“买方律师或贷款银行律师”是什么时候报送URA，即使拖后1-2个月递交，只要最后成交，URA所显示的数据仍然是2007年10月，而不是延后1-2个月递交日或URA批准日期。至于发展商的楼盘和二手商（屋主）的销售价，那只是广告价，或只是个问价（asking price, 通常比成交价低），不是真实成交价，法律是不接受的。URA也是没有记录的。正因为是这样，那些不良发展商和中价、二手商（屋主）才敢敢乱开价，造成市场错觉，引人“上钩”。 本地房地产财经媒体或研究者，如果要公开发表房地产市场走势及论文，其信息数据都是来自官方机构，URA数据就是其中一个最重要的收集来源，我所说的言论是可以在媒体上发表的，而你所说的“东西”是不可以“登报见人”的。 狮城华人网的“投资理财”版，虽然不是什么权威机构所办，但也算得上一个“专业板块”，其信息应该追求准确、快速、可靠。不断提升本版的素质，不能像巴萨市场，信息来自“道听途说”，至少这里的“standard”不能太低。 所以，你认为：“能够看到的URA数据也就只是能够拿来做一个大概粗略的参考罢了”，发展商和中介才是准确可靠的，如果只是你自己个人的想法，也无可厚非。但是，一直在网上宣传，我认为你这是在误导，按照yeti5000和乌鸦嘴网友的说法是“害人不浅”。(接下页）</div>

都市放牛 · 发表于 3-2-2008 03:04:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用fanglinsg在2008-1-31 14:05:00的发言： 至于发展商所定的开盘价，我只听行内人解释过是根据地皮成本价，材料及建造成本和销售成本再加对市场供求走势的预期利润研判而定的。本人确实孤陋寡闻，真的还从来没有听说过本地发展商新盘楼价是根据URA的数据来定价的。。。。。大家有谁听过本地有哪只股票的新股开盘价是主要根据STI数据来定的吗？！〉〉〉发展商新楼盘的开价，当然要靠虑到成本价，这还要说出来吗。问题是要获得最大利润，还是要根据周边楼盘市场价来定位的，要获得这些信息和市场走势，不从URA获取，难道，要召集周边所有发展商和中价，一起开会，听取他们的意见，再来决定销售价。  投资房地产和投资股票，二者战略上很相似，但战术操作上有很大的不同，因为其回报周期和投资者购买力以及市场经济发展状况不同，不能相比拟，这就是我以前所说的“天时、地利、人和”。至于发展商何时会削价出货大家等久久就一定会看到的。几乎每个房地产的兴衰周期和牛熊轮回的过程都是极其相似的。。。。。关于URA市区重建局所发表的数据是否和新楼销售价同步或是如我所说的会慢一步的疑问，就象在找本地房地产何时见顶一样，其实都没什么好再争论的，因为大家自己很容易验证的：新年过后报纸应该会再登出来发展商的最新发售开盘项目的广告。大家可以记下当日预售新盘项目的名称，看看第二天URA网站上是否马上就可以查到该楼盘的名字和销售价格。假如在第二天或第三天都查不到这个楼盘名称和新盘销售价，而是在一二个月以后才出现在URA的网站上面，那显然我说的情况一点都没有错啊。。。。[em01][em07][em10]</div>对于你以下说法，我表示深度怀疑其真实性：1）“买方律师或贷款银行律师”可以花钱“买”一个数据，放在URA的网页上，而且不是最终成交价，这可是欺骗呀，就算某个律师有这个心，URA的职员也没这个胆。 2）“也有一些律师为了省钱省事而不放这个数据给URA的”，这个也不可以。每一笔成交价，必须报备URA，并且公布出来，而且都是免费的。 3）“也有些是夫妻父子或家人或其他利益团体之间的故意压低的转售价，可以少交印花税吧”，很少听说“故意压低的转售价”，印花税相对于一套房子的价钱，是个小数目，对各方获取“利益”不多，还不至于“造假”。反而通常是抬高转售价，而骗取银行贷款，对各方“有利可图”，才有人铤而走险，去干这种违法的事。  最后请问：你说要想知道“准确的转售价数据还是要通过中介，律师，银行等相关专业人士去查”，到哪里出查？是从发展商那里，还是找中价，或者找哪些分析师？[em09][em09][em09][em09][em09]

legilimens · 发表于 3-2-2008 09:07:00|来自：新加坡

你们仨我看着都象专家。争吧，争吧，你们争的越厉害，我们看得越明白，但请不要人身攻击，讲事实，摆数据就好……  我上看、下看、左看、右看，看着你们三个都不简单……[em06][em06][em06][em06]

老鼠爱小米 · 发表于 3-2-2008 17:19:00|来自：新加坡

楼上的斯莱特林级长说得对。

【房产投资】[求助]股市大跌形势已形成,难道不会影响房地产?

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