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组屋应如何定价才付得起？
（2011-06-07）
早报
李静仪 *[email protected] 林诗慧 *[email protected] 报道
求新，求变，求心。
一场分水岭大选，为新加坡带来了“没有任何政策是神圣不可动摇”的新时代。
新内阁宣誓上任虽只有两个多星期，一些部门的新部长已开始对固有政策和思维“开刀”进行检视，其中又以国家发展部长许文远的动作最频繁，新任交通部长吕德耀也多次亲自视察巴士和地铁的运作。
到底有哪些政策急需突破性改革？哪些措施在维护大局与基本原则的同时，也需要有更人性化的改进？
本报即日起推出“为政策把脉”的系列报道，邀请学者、分析师、公众和业内人士集思广益，针对与大家息息相关的政策进行检视和献议，包括交通、住屋、医疗保健、教育方针、公积金及移民政策等。
今天第一期要讨论的是房屋课题，包括较常见的投诉如新组屋供不应求、价格越来越高，以致屋主得长时间偿还房贷，以及买组屋的经济负担等。
新组屋应该如何定价才能让国人负担得起？这个问题在大选期间引起了热烈讨论，也是遭到反对党炮轰的课题之一。
目前建屋发展局是按市价为新组屋定价，即新组屋的售价是根据专业估价师评估类似组屋在公开市场上所能售出的价格而定，但当局会提供津贴，让组屋以折扣价出售。
这个与市价挂钩的定价方式受到不少市场人士的质疑，认为只要组屋转售价持续攀升，新组屋的定价难免也要水涨船高，特别是在经济增长强劲的年头。有分析师就建议把新屋定价改成与收入水平挂钩，也有人建议按成本计价。
曾担任多个政府部门常任秘书的退休高级公务员严崇涛认为，真正的问题出在土地成本的制定。
严崇涛曾在2006年发表的《一名官员与公共决策》一书中批评，总估价师以机会成本（opportunity cost）的概念，在国家发展部或贸工部的指示下，以莱佛士坊的地段为基准（即假设其他地段都有类似发展潜力），为全岛其他用地估价。
向来快人快语的严崇涛曾在1987至1989年担任国家发展部常任秘书，1998年至2003年出任建屋局主席。
他主张“居者有其屋”计划不应该同资产增值计划混淆来谈，应该回到最基本的目标，即住屋是让人们有一个家。
严崇涛认为，由于新加坡大部分的住宅用地归国家所有，任何给予首次购屋者的津贴可通过对土地成本的折扣提供。
他受访时建议：“为土地成本提供50%的津贴将是公平的做法，这50%的津贴可在屋主脱售组屋时取回。”
他说：“这个津贴好处，每个新加坡公民只能享有一次，一人一次津贴的做法将让年轻夫妇可拥有第一间负担得起的房子。”
严崇涛认为，新组屋的定价应该是把建造成本计算在内后，加上一半的土地成本计算出来。
他说：“我在国家发展部担任常任秘书期间，当时的部长丹纳巴南和我都同意，要让购屋者承担整个建造费，否则便会带来永无止境的要求，用纳税人的钱建造越来越高质量的房屋。”
他在《一名官员与公共决策》书中也写道，所谓负担得起的房屋，应是没有人需动用超过20%的家庭月入偿还租金或房屋贷款。
针对压低土地售价来降低新组屋售价的说法，前国家发展部长马宝山在选前反驳反对党建议时曾说，这等同于盗用和消耗国家储备金，因为土地是国家储备的一部分。
但卓登新达国际研究部主管陈瑞谨不以为然，他认为公共住屋是一种社会福利，不应该像私人发展商那样把成本回收看得同等重要。
他说：“近来建屋局越来越像私人发展商，也追求要尽可能取回越多建造或土地成本越好。它也因为之前的不好经验而对可能再出现组屋卖不出的情况感到有点忧虑多疑。这使得组屋越来越像私人物品和投资产品。”
他认为把新组屋的价格与组屋转售价挂钩的做法并不理想，会导致房地产周期的问题更严重。
陈瑞谨说：“理论上来说，与收入水平挂钩的定价模式最好，可确保人们总会有一定程度的负担能力，永不会过时，这也是较公平的做法。”
他也主张：“如果成本上涨而出现差额，就该用储备金来填补。只要津贴额是同申请者的收入挂钩，它绝不会因突然飙升而失控，除非经济破产。”
戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，当组屋转售价涨幅比经济及工资增长跑得更快的时候，把预购组屋售价与转售价挂钩就会引起屋子负不负担得起的问题。
她说：“如果公共住屋的目的是要为大多数国人提供负担得起的房屋，那么把新屋价格与收入水平挂钩就有道理，因为这是个更直接的做法，可确保组屋是民众负担得起的。”
国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣则建议当局以“比成本多一些”(cost-plus)的价格为新组屋定价。
按照他的计算，组屋的建造费每平方英尺约160至180元，一个四房式单位约需18万元兴建，假设加价20%，售价可定在22万元。
邱瑞荣说，他支持这个定价方式是因为政府不至于会亏本，组屋转售价也不会受到冲击。
此外，这对年轻家庭来说也是负担得起的。他认为新组屋的定价主要是受建筑成本的影响，并非组屋转售价。
仍有可取之处
不过也有分析师和学者认为，现有的定价方式仍有可取之处。
南洋理工大学经济系助理教授特斯拉（Walter Edgar Theseira）说，目前的方法最具透明度，因为组屋价值是根据市场需求而定，不论是新组屋或是转售组屋。
他认为，问题不在于组屋的定价方式，而是某些社群如年轻夫妇或低收入家庭等是否负担得起。
他建议当局更灵活地为屋主提供折扣或住屋津贴，例如在入住首五年里，分阶段发放津贴。
目前只要购屋者在提交申请时的收入符合要求便可享有住屋津贴，但这些申请者有的过后可能一直获得公司加薪，有的工资则停滞不前，但他们享有的津贴却是一样的。
特斯拉说：“一个调整折扣制度(discount system)的方法是根据购屋者在屋贷偿还期间的收入给予津贴，一户很多年持续低收入的家庭最终可能比另一户收入暴涨的家庭所付的钱来得少。”
高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜也认为，新房子的定价可继续与组屋转售价挂钩，特别是在成熟组屋区或热门地点推出的预购组屋项目。
但当局可考虑采用“混合方式”(hybrid methods)定价，尤其是在转售价攀升得太快的时候。换言之，除参考转售价，也研究该项目的成本及潜在买家的负担能力等。
新加坡国立大学环境与设计学院副院长符育明认为，增加供应才会让组屋价格更负担得起，“更有效的方法是以较低成本建造更多房屋，我们得设法提高土地使用效率，在不影响生活素质的情况下，把新房子建得小一些”。
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