房地产的银行贷款之2015

michael8330 · 发表于 20-3-2015 21:21:59|来自：新加坡

本帖最后由 michael8330 于 20-3-2015 21:27 编辑

闲来无事，写一篇关于银行贷款的事项。（2015一月就已经写了一半，不过发生了一点事情而没有继续写下去，有问题的话，我尽量答复）

现在还是有很多潜在买家，想要买房子，电话一拿就想约看房子，被仲介问东问西时就很不高兴，一付老子有钱，为啥你不开门给我看？

帮屋主把那些不符合条件或者没有经济能力的买主挡在门外也是卖屋仲介的职责之一。

我还真的有遇到过喜欢看房子，而没有足够能力买房子的人仕（在看房子的过程与他们交谈得出来的结论。）

所以奉劝各位买家们，想要买房时，第一件事需要做的就是找一个banker谈谈，知道自己的口袋有多深，才去约看房子，省下彼此宝贵的时间。

直接走进一个branch或者由房屋仲介介绍？

很多聪明的买家以为走进branch询问是最直接，最聪明的做法，我也不否定这样的做法，可是个人认为这不是一个最精明的做法。
想一想，一个正常的家庭（新加坡），十年可以买几套房子？
2套？3套？牛一点的五套，也就平均两年一套。
一个普通仲介，市场好的时侯，一个月平均1套房子应该可以弄到，（租房子的交易不要算），一年下来也有12套房子，一半的客户需要banker的服务也就6套，差的时候，两个月半套，一年也有6套，一半的客户需要banker的服务也有3套。如果你是banker，你会给谁比较好的服务？直接walk-in 的买家？还是仲介介绍的买家？
所谓不看僧面看佛面，做服务行业的，知道那里是生意的泉源。

为什么仲介会帮忙介绍banker?

仲介很多时侯需要banker 的支援，如desktop valuation，每当我们一拿到房子(私人公寓，有地住宅，商业用途如，工厂，办公室，除了HDB)，除了例行公事，查desktop valuation也是要做的事之一，如果一间support 不到那个selling price有时需要打给两，三个banker，所以也必须交一点客户给banker，以换取support，互惠互利，没有仲介，banker也没有客户，没有banker的support，仲介也很难成交。

听说有介绍费？

你自己walk-in to branch，然后要求介绍费，通常是不会成功的，要不然，banker放他自己的亲戚朋友来拿这个介绍费，随时比他自己的薪水还要高。(这个是商业犯罪，正常人是不会要做的)

介绍费=广告费。
(你有看到这个广告，或者没有看到这个广告，都一个样）
银行是不会把介绍费给客户的，只会给房屋仲介或者专门做贷款的仲介。
客户由仲介介绍或者自己walk-in 所拿的利率是一样的（在同一个时间）（那些VVIP的客户不列入在此）那些人属于VVIP？有自己的专属personal banker,随时可以买3-5万DBS股票的人仕。
你去银行的branch询问遇到的banker 是做general 银行事务，房屋仲介介绍的banker 是专攻房屋贷款，办事能力会有所不同。

这个介绍费也不多，十万贷款也就$50-$150，打桶车油也就没有了。（行情不好时，也挺好用的，呵呵）

现在应该拿怎么样的配套？

这个要问banker,我合作比较多的是DBS ，他们有这个叫做FHR ，是与sibor 有所区别的，是我听到比较OK的配套，anyway，我自己的房子也是dbs贷款。

Refinancing 与 Repricing

一般过了绑定期，（两年或者三年），将失去优惠利率而跟着board rate ，通常比优惠利率高1%-2%，如果你不去理会，每个月的利息将损失不少，少则几十，多则上百。

Refinancing = 把贷款从A银行弄去B银行，全部的paperworks 重新做，律师费需要还(大概是2000)

Repricing = 在同一间银行重新拿新的配套，一般还$800 administration fee. 有时可以压低至$500。

如果把这些杂费算进去，省下的利息高于杂费，你还在等什么？

讨价还价的技巧？
讨价还价是一个艺术，如果运用的好，你会得到你想要的结果而对方还不知觉。

例子：
你想要一个约会在明天四点。

1-请问明天下午你有时间见面吗？
答案将会是，有和没有
2-请问明天我330或者是0400这个时段去找你比较合适？
答案将会是0330或者是0400。

有空在加自问自答。