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本帖最后由 果儿 于 28-11-2012 09:38 编辑
看到http://bbs.sgchinese.net/thread-5941201-6-1.html中的讨论， 很有感触，整理了许多思路出来。
对Resale市场来说，非常同意帅气拉拉的分析，一段时间内resale市场供给会减少。(当然市场需求也会减少。需求方面大家已经分析了很多了，这里主要说些卖房市场的细节。注明一下，说卖房的量会减少，不是说买卖平衡会向卖方倾斜，毕竟买方力量也减少了，信贷收紧了。)
买一房卖一房，upgrade的人： 虽然受政策影响较小，downpayment 20%不变，同时增加买方和卖方各一套，对市场买卖平衡基本不构成影响。
已经有多套房子的： 1，之所以有多套房子，说明房主还是喜欢买房的人，有房屋投资偏好和能力的人。
2，已经签过贷款合约的，卖了就买不了新的了。应该就不想卖了。
基础利息不升之前，贷款和现金流上会有压力的情形：刚签两年，因为银行贷款都是前两年便宜，第三年起变贵，所以可能会有人突然发现还款压力增大不能承受。
SSD(卖家投机税)执行于13 January 2011，ABSD(买家投机税)执行于 December 2011, 贷款限制执行于5 Oct 2012。所以这里以这几个时间点为时间分界来分析。
08年前签的人应该后面refinance过，如果不需要refinance的话那人也真是挺有钱的，利率降了都不用refinance的人，那时候都没事，现在卖不卖更跟还贷压力无关。
11年1月以后签的人：购房未満4年，受SSD的影响，还不能够卖。利息压力无论如何没有SSD4%，8%，16%的税收多。
09年签的人：
1，因为买的还算便宜，还款金额本身较少，利息也少，过去三年中现金流容易为正。
2，即使利率增加，因为房价总额低，利率上涨也不介意。
3，已经买了三年了，refinance再把利率变成第一年利率也容易，就算买的时候签的35年贷款，现在也只剩下32年，改签成30年，还款额不会受太大影响。
(年龄问题的话，2012年年纪大的人，2009年的时候年纪也不小，现在不能贷太多年的话，当年也许也并没有贷太多年。)
4，而且09年买房的人吃到房价上涨的甜头了，卖了买不回来，应该不会轻易卖。
10年到11年1月签的人：具备销售条件，同时具备还款压力。
1，购买时房价偏高，同样贷款%的话贷款额高。
2，贷款%高，因为可贷款年限相对09年长。银行政策偏高杠杆是近几年的事，并且是逐年提高 ，比如50年贷款就是近半年才有的政策
3， refinance的时间不充裕，2012年起陆续进入第三年利率。
10年10月以后签贷款的人。在12年11月之前和所签约银行的合约没有到期没有解绑不可以refinance。
10年11月之后，银行方面已经开始执行第三年利率，政策方面 refinance 会受到新政策在年限和贷款额度上的限制，还不如继续原来的贷款。
这批人会要被迫接受第三年利率。
考虑到办手续的时间，和没想到refinance这个事情的人，可能10年早期签房子的人，也未必来得及在限贷政策之前refinance
所以事实上只有较会理财同时在10月前进入第三年利率的(购房时间约10年10月之前)才可能refinance，新政之后处于已签约状态不受新政影响。
总结起来就是，2010年transaction的房子，是会因为新政对refinance的影响，而会愿意也能够卖房的人。政策对其他房屋拥有者发出的都是“持有信号”，只有对这批人是会增加“卖出”动力的。这批人将是一一段时间resale market的卖房主要新增力量，但是估计数量上没有被抑制的数量多。直到2015年1月，首批于SSD政策后买房的人政策解绑，2011年transction的房子会开始集中在市场上陆续流通。 (ABSD的影响就不说了时间越远变数越多，单一变量的分量越小) 。再重申一下，说卖房的量会减少，不是说买卖平衡会向卖方倾斜，毕竟买方力量也减少了，信贷收紧了。
二手房相对容易分析一些，上述的都是一些硬性的事实为基础的推导，虽然不绝对，只能是大致的主体分析，毕竟有据可依我还敢猜猜。一手房我就没有分析的水平了。只能想到以下几点，欢迎各位大大指正：
1，一手祖屋市场：本来也是第一套房。主要贷款因素没有太大的变化，之前HDB贷款一直执行的也差不多是30年政策。且房价便宜，是否能购买是否会购买一手祖屋的主要限制因素一直是身份证而不是贷款额和首付。
2，一手公寓市场：
-限制过频繁买房卖房的专业炒家了。限制过外国人购买了。现在要限制over leverage过度杠杆的不良贷款。都是很健康的事。当然也是抑制作用。
-要留下的是所谓刚需。刚需到底有多少？一部分来自于租金吸引。一部分来自于新加坡人自住。
-前者要看限制外来员工的政策到底是怎么样的。中低端外劳不是租金上涨的主要动力。雇佣新加坡人和外劳比例强制提高是很早的事了，低端市场租金不太影响公寓。公寓主要还是看企业是否愿意找中高端人才。这事儿我个人感觉高端企业还是不容易的。对市场是个抑制作用。同时房价上涨租金减去利息和管理费之后的利润降低了。也是个抑制作用。
-后者嘛。一手公寓9月真是太热了，实在应该降降温。当时kovan一个小区开盘当天就几乎卖空，第二天去就只看到大阳台的顶层了。简直是抢啊。一个三室一厅实际使用面积约80平米(1100平方尺减去20%阳台等面积) 的房子卖到120万到140万。但是对新加坡人来说，他卖一个祖屋轻易5年前买30万买的5年后卖50万，赚的20万就能付得起公寓的首付了。所以首付从来不是问题，新政也影响不着。但也正因为首付“来路不正”(不是由工资水平上涨带来的)，所以很可能其中有不少高杠杆的购买者。这批人的购买将受到抑制。
+地价上涨。不知道大家有没有注意到这件事，新加坡zf和中国zf一样是国有土地拥有者，大量的土地，99年的，都是国有出租的。出租价格这些年是在上涨的。可以在zf网站上查到过去多少年的成交，比较一下同一地点多年来的成交价格，是有上涨的。给不够价他不卖。这个因素在一手公寓市场是有滞后作用的。因为新加坡建设房子太慢，好长时间看不见打完地基。 但滞后作用不大，因为新加坡是预售机制。
- 已经有的房子必须在规定时间内卖完，却还没有开始销售的。这部分似乎应该是抑制效应。只是不知道是不是这种现象一直长期存在，开发商很习惯。这个我不得而知了。只是想到而己。
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