优士安居 发表于 29-11-2012 14:14 
分析的很细！赞！
如果有价格趋向的分析／结论就更好了。。。。。期待ing。。
补充几点想法：)。
二手房：
供应：
对于二手房来说，即使不允许repricing,参见主贴里面的分析，已经有房的人的售卖压力是不大的，只有2010年的transactions才有一点动力去销售。
即使这些人，如果银行可以继续给repricing的话，也基本没有什么压力了，市场继续上涨的情况下卖了就买不回来，也没有强烈的动力去卖。
二手房市场的供应量应该最早要到2015年1月首批SSD政策后购房者被政策允许销售，供应量才能放开。
价格方面也很难松动，毕竟有开发商拿地的愿望的支撑，政府出新地的地价攀升的支撑，以及祖屋的支撑。
需求：
二手祖屋
价格依然比较能够承受。需求取决于政策对外来人口的开放程度。
PR变少的同时citizen的申请变得容易，也更多中国人愿意放弃中国籍，整体来讲短期内政策限制效应不明显。长期来讲会限制需求。
但同时会提升需求的购买力，因为进入新加坡更难了，所以进来的人的工资会变高。
二手公寓的需求-----没有很成型的想法，以后补充吧。
综合来讲我觉得受供应量的限制，就算贷款受些影响，总体HDB是很难跌的，公寓可能可以保持相对平稳。
一手房，事实上是由坡人的购买力决定的。因为购房后要等待二到四年才能拿得到，本地人比较容易buy this idea，外国人可能还不知道自己三年以后去哪里呢。特别是ABSD执行之后外国人的首付变成了33%。其实很多都是新加坡人在买。外国人哪里知道哪个房子什么时候VVIP？游客哪里会专门等sale?
坡人缺首付吗？买公寓的已经从祖屋赚过一笔了。买祖屋的都不会错过一手房。一手房的首付金额少有赞助，同时坡人因为结婚晚工资高，所以并不缺这份首付。
如果缺少的话为什么拥车证那么贵？拥车证的价格主要反映的是本地人的购买力。新加坡男生的购买力。
外国的有钱人只要不是打算好了扎根，买房可能有，买车的需求会弱很多。因为房子是投资车子是消费。
新加坡本地单身贵族不同。他们不着急买一手的政府房子，反正晚买一点也贵不多少去。而且因为结婚的条件的限制，也买不了。只好等结婚。
而且他们结婚年龄往往超过30很多。30之前的现金用来做什么？泡女人需要什么？车子嘛。所以有的拥车证恨不能上十万去。虽然拥车证可以贷款，可贷款年限短，利率也高于房子，加上杂费多。所以每月的开销，差不多也相当于一个中型一手HDB了。所以你说他们缺钱吗？买得起拥车证的人缺首付？实在缺钱把车子卖了就好了。拥车证涨了，没准几年的车白开，还能拿回本金。
坡人不缺首付。坡人也不希望市场下跌，他们希望可以便宜买而己。他们不介意高卖。你说这事情怎么可能？便宜买的同时高价卖？有什么不可能的呢？在别的国家不可能，在新加坡是很正常的，它本来就是价格双轨制。
坡人所骂的政府，并不是骂房价高，而是“没有他一份儿”。政府对这一点很了解。所以政府增加祖屋供应量，增加减价的EC的供应量，同时提高EC价格。因为新加坡人要的，是那个一手二手的差价，那一笔国民福利。只要有奶油，他们不介意底下的面包厚一点还是薄一点。奶油够厚，能分一杯到手，就行了。
中国的房价动力是丈母娘的话，新加坡的房价动力就是双轨制，双轨制给了占人口大头的坡人，已经有了保底的宽敞祖屋的坡人，多买一点房子的理由。
同时双轨制，也将是阻止外国人买房，逼外国人租房，保持租金水平的动力。
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