【分享】国际房地产投资小知识（3）- 澳洲-墨尔本篇

alibabasg

感谢楼主分享，有没有高人聊聊如何投资美帝房地产？

电工易师傅

有个税的问题容易忽略：
假设人在新加坡，买了澳洲的房子做投资，如果这个人没有澳洲身份(PR之类)，也没有在澳洲合法居住1月以上，那就叫做海外投资者。那么当他投了一笔钱在澳洲买房，其他的投资收益无非两种，租金收益和增值收益。
1.租金收益，这部分钱是需要缴税的。
假设房子50w，租金收益按照500每周，那么一年收益就算24000吧。支出呢？得让当地中介管理吧，一般管理费用加在一起10%左右，那么中介支出2400。50w在悉尼买不到带地的新house，那么只能买新的楼花公寓（外国人不能买二手的），得交strata，新公寓一般带电梯健身房泳池的strata至少1200一个季度，那就是400每个月，以后还看涨。此外还有各种保险，房屋内部设施维修，就说2000一年吧。这样全部算一下：
租金收益： 24000
中介管理费：2400
strata：4800
其他： 2000
年净收益：14800
由于澳洲有一个负扣税的条例，所以不是说让这14800来缴税，你可以在此基础上减掉你还的利息和房屋折旧。假设你还款40w，30年，只还利息，按照现行平均利率4.9来算，每年还款19596，新房的话，头2年按照每年折旧12000算。那么你这个投资每年的收益为
14800（租金正收益）-19596（利息）-12000（房屋折旧）= -16796
哈哈，投资失败，你不用交税了。政府需要贴钱给你，真的？嘿嘿，对于海外投资者的你，是没有份了，可是对于本地纳税人呢？这16796可是可以从他的年收入中扣除的哦，算是他当年投资损失，30%算下来，那也是替他省了5k的税钱。
对了，这利息与租金的差价可以需要你每月补的哦。转汇，不容易。
2. 房屋增值收益
澳洲的capital gain tax 是放入你当年income来算的，对于海外投资者，则按照比例收取，30%起。所以如果你房子买了50w，5年后卖了60w。买房的时候印花税，交了18000。还有杂七杂八的律师费之类的，算5000吧。那么你的收益为77000。扣掉30%的税，你的净增值收益为53900。

买墨尔本的楼花，大家去足迹论坛上看看吧。风险是有的，可不只是有一点。去年尾很多人买房，现在租房市场很差，还不用说那楼花存在的房子大小短斤少两一系列问题。

还有，需要注意的是，澳币在跌，预期还的跌10%。那么，你的收益，自己考虑吧。。。。

电工易师傅

spirintel 发表于 18-1-2014 11:57
在澳洲贷款每个月还利息而已。扣除所有费用，我那间小间的每个月还有几百块澳币的收入。这还不包括未来 ...

请问楼主买在哪里的楼盘？这年头有能一整年出租出去的apt就不容易了。能有正现金流的apt，可就更不容易了。

能做负扣税，楼主应该是澳洲合法纳税人吧？

huhu2000

电工易师傅 发表于 24-1-2014 11:58
有个税的问题容易忽略：
假设人在新加坡，买了澳洲的房子做投资，如果这个人没有澳洲身份(PR之类)，也没有 ...

你的分析有道理.
这个capital gain tax对于海外投资者来说如何交,海外投资者没有税号,如何报税呢,所以最后好像就变成不用交了.
还有,悉尼从出租率和房价来看,会不会收益更大,风险更小?

电工易师傅

yemingkuan 发表于 16-1-2014 22:11
银行利息4.5% , rental yield 6% 物业费呢，产业税呢？不剩钱，一年再拖个1/2月租不出，亏钱了。 ...

嘿嘿，同意楼上的。
可是能有6%的租金回报，那是积极考虑。哪里找哦？平均4.5%。

电工易师傅

huhu2000 发表于 24-1-2014 12:09
你的分析有道理.
这个capital gain tax对于海外投资者来说如何交,海外投资者没有税号,如何报税呢,所以最 ...

听说，本地人或者PR吧，可以卖出最后一年转自主，就不用交CGT了。
ATO很精的，你是个外国人，钱进了澳洲，想弄出去，可不容易，你斗不过他。

电工易师傅

对了，如果你没有澳洲身份的话，可以从新加坡的银行贷款，2.88%， 70%。 不过需要考虑汇率风险。
能不能从新加坡银行贷款，就看你在新加坡的经济情况了。
OCBC， ANZ 都能做。

spirintel

飞翔的鱼鱼 发表于 24-1-2014 09:48
墨尔本的房地产，以总价来说，低于新加坡的，所以投资回报率来说，还是很好的。
前提是，如果可以付全款买 ...

哈，有啊。。。我上个月才去了。中国富豪现在大举进军澳洲和伦敦啊。。。最近国内外报纸都可以常常见到。：）

如果是投资来出租的话，那我的建议是尽量贷款！因为你需要报税，而这银行利息是可以扣税的。你要是还全额的话是可以省下利息，但是没得扣税，利息是其中第一大的扣税项目。
如果我是你，我宁愿把这些钱来多买几间，不会给全额。要是买来自住的话，那么不用报税，那尽量少贷款或付全额。

spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 12:02
请问楼主买在哪里的楼盘？这年头有能一整年出租出去的apt就不容易了。能有正现金流的apt，可就更不容易了 ...

我买的澳洲墨尔本在维多利亚港湾。
呃。。我不知道你说的是哪个地方？是自己找租户还是专门的物业管理帮你打理？在澳洲，如果只还利息，这样还办法有正现金流那你不需要看它了。：）

不论在哪个国家，只要你在那里有长期的收入就要报税。就算你被公司派去美国出差一年也要报税。只要有税户口号码，您就是合法纳税人。负扣税是所有的合法纳税人，不限于当地人或外国人。

税户口号码不需要等到房子弄好才申请，这个我知道因为会计师已经在帮我申请了。：）

spirintel

huhu2000 发表于 24-1-2014 12:09
你的分析有道理.
这个capital gain tax对于海外投资者来说如何交,海外投资者没有税号,如何报税呢,所以最 ...

capital gain tax政府会在你卖房的时候，以卖价减掉你的买价和所有费用和税务回扣，然后算净盈利的45%。在这里，每年的税务回扣很重要，它会一年一年的累积。到时你卖得的时候基本上就不需要给什么gain tax了。在马来西亚银行利息其实也是可以扣，很多不知道。而在澳洲可以扣的项目更比马来西亚多。所有记得把机票，律师费等等等的费用收据收好，每年让会计师帮你报税。
好多人在外国买了房子却没有找个好的会计师报税是一个很大的错误，最后导致卖了后“赚不多”的情况。

悉尼也不错，只是我现在选择墨尔本的原因是同样级别和潜能的楼盘，悉尼的价格比墨尔本高出了30%，人口4.76m vs 4.3m。墨尔本的人口增长率要比悉尼快，预计不久会超越悉尼的人口，悉尼的人也都转向墨尔本，所以我觉得悉尼和墨尔本的价格接下来会慢慢拉近。