【分享】国际房地产投资小知识（3）- 澳洲-墨尔本篇

spirintel · 发表于 6-12-2013 16:40:08|来自：新加坡

juntz 发表于 6-12-2013 15:37
哦，第一次知道利率还是看国家给的呵呵。

只还利息确实增加现金流，赌的是未来房价涨，房价涨的话卖了房 ...

因为你还没有涉及海外房地产嘛，一起学习吧：）
其实买了澳洲的一般都不舍得卖了，因为租金随着每年房价一直加，现金流越来越多，然后不舍得断了自己的财路。。大多人的做法是refinance，那个钱你可以收起来或继续再买第二间。。。这样一个接一个的。那个有90多间房子的人就是这样办到的。。。我想模仿一次。

spirintel · 发表于 6-12-2013 17:12:53|来自：新加坡

juntz 发表于 6-12-2013 15:37
哦，第一次知道利率还是看国家给的呵呵。

只还利息确实增加现金流，赌的是未来房价涨，房价涨的话卖了房 ...

忘了回答你另一个问题。其实每家银行都有重新估价的权利，如果房价跌了你必须用现金补，不论新加坡马来西亚，在你的银行贷款合约会有这一条。但是在我懂事以来还没有经历/听过这样的事情发生。原因现在的经济体系已经很全面，不是随便来一个索罗斯就可以打垮的了。而且银行要是来这招，那么它应该要倒闭了，因为名誉完全受损，谁还敢向它贷款？

还有这也是为什么银行不借你100%贷款啊，就是给了市场价格一个浮动空间。假设房子第二天就跌价20%，它还是有10%的空间。假设房子几年后就跌价20%，它除了有10%的空间，也赚回了你这几年的利息，所以可以承受下跌的空间更大。你说银行会输的机率是多少？我想是近乎0的。
银行有自己的团队分析risk accessment的，不是我们可以理解。它们也是做过了详细的分析，才决定要不要对这个项目提供财务贷款。

简单的打个比方，你买房子不够钱，那好！你给30%的钱，我借你70%, 名誉上房子是你的，但是实际上我才是房子的主人。我现在就以4.5%的利息租给你用。如果哪天你不打算租了，那我就卖掉它。那卖掉房子的钱 + 这几年你给我的房租，你说会少过我之前借给你的70%吗?

Jerry2020 · 发表于 6-12-2013 17:21:18|来自：新加坡

墨尔本好地方^_^

Jerry2020 · 发表于 6-12-2013 17:23:27|来自：新加坡

spirintel 发表于 6-12-2013 16:40
因为你还没有涉及海外房地产嘛，一起学习吧：）
其实买了澳洲的一般都不舍得卖了，因为租金随着每年房价 ...

是的，有钱人是不会随便卖房子的，偶认识一个有一百多间店面和公寓还有一栋大楼还有几块地皮，多数是用现金买的，房子空着他也不卖^_^

优士安居 · 发表于 6-12-2013 18:12:34|来自：新加坡

很好的帖子。。。

前段时间也有一个澳洲买房的经历的帖子（想找来对比可没找到），算起来似乎没有楼主的乐观。。。。。也许城市不同的缘故。。。。

楼主自己买了墨尔本的房子了，如果能分享一下就更直观。。

飞翔的鱼鱼 · 发表于 6-12-2013 19:05:36|来自：新加坡

搂住如果自己在澳洲买房子，我力挺！！！！！
如果是其他的。。那我说说我对澳洲房产的看法。。

首先，澳洲银行贷款4.5%？我了解得是5%以上~~~~~
4.5%什么意思？二十五年房贷，4.5%的利息比本金还要多~~~~在4.5%利率下，只还利息，不还本金的这种做法，明明白白，完完全全，实实在在的，就是给银行白打二十五年的工。风险自己承担，利益全给银行，看不出任何投资价值~~~~~~~

澳洲目前的租金情况，每周大概700是个均价（总价60万的房子）？~一月2800左右，在4，5%的利率下，整套出租几乎等于每月房贷（注意，这里的房贷，仅仅只是利息罢了，本金房贷还没算哦。。。。）这是什么意思？每月租金收入，完完全全的给银行了，这个还是建立在每个月都能租出去的前提下，租不出去呢？？？自己还要搭钱。

既然搂住说投资，那就算算回报率。。。
每月租金=银行利息。零回报。零回报的意思就是，没有任何现金流，（不明白，没有现金流的投资，1.7%的回报率，算什么投资？？钱多吧？）
二十五年后，还本金假设60万买的房子，澳洲通胀2。2% 二十五年后60万，相当于现在35万，就等于楼主25年赚了25万，平均一年一万，回报率1.7%，而且是25年以后才能拿到~汗~~~~

楼主可能要说，房子还要升值呢！！！怎么没算？这个问题，就像房子还能贬值呢，一样没算。
房屋升值，必须出手套现！！！请参考楼主第三条，外国人不能买二手房！！！！！！！怎么？打算自己的二手房卖给当地人？？人家凭着新房不买，买你的二手房？？至于到底能不能卖出去，大家自己考虑。。
房屋贬值，实实在在，银行直接跟你要钱。

最后，用一个形象的例子解释：澳洲房产，远远远不如买新加坡的公寓。（除非楼主钱太多，在新加坡有四五套公寓了，实在是贷不到款了）

除外：移民澳洲的同时，买澳洲地产，比较换算。。。

最后：大家如果要买澳洲房子，请一定亲自去看看房子，因为有些事情很惊人！比如说，有些房子，卧室没有窗，没有窗！！！！