本帖最后由 WAYNEWEI 于 2-12-2011 03:52 编辑
一、银行贷款期是长还是短？ 《蜗居》有一段关于海萍买房时决定贷款期的描写：
苏淳：“海萍，你打算20年把贷款还清？”“嗯”“你不觉得日子太紧张了？我们俩月收入9000多，还款6000多，剩下的钱要管一切，稍微有点差池就不够了。”
“一定要20年还完。如果30年还完，利息都要滚出一套房子来了。我这辈子不就在替银行打工吗?而且，早还完早了心事。不然今天利息涨明白利息涨，你我都控制不住。就算20年还完，我都该退休了。要真30年还完，那我不是退休后还得拼命？9000块，如果我们真能拿9000块到老，我也就笑死了。就怕这30年里，哪个病了，哪个失业了，难道房子供一半给人收去？”
后面还有一句“面条还是要吃，开源还要节流，争取早一点把款还掉。一天背债，我一天睡不安心。”
上面这段描写很生动很真实，反映出一些人理财的态度。有些人视负债为猛虎，一天背债，心里不安心，恨不得马上把负债清完。
海萍说开源还要节流是对的，但她对贷款期的看法值得商讨。文中苏淳是个没用的小男人，但他的说法是对的。贷款期越短，分期付款额越高，他们每个月剩下的可支配的钱就越少，他们的支付能力就越差，违约风险就越大。海萍的话“就怕这30年里，哪个病了，哪个失业了，难道房子供一半给人收去？”听起来不错。但20年还，难道20年内就肯定不会病了失业了？不止如此，在按揭太高的情况下，即使他们没病一直工作，将来生活成本提高或者有额外的支出比如他们的父母生病，他们怎么办？假如还不起贷款按揭，他们的房子在20年内就被银行收回，根本撑不到30年。
海萍关于利息的说法，看起来符合逻辑。是的，还款期越长，利息越高。而且前面按揭主要是还利息，本钱还很少。为了避免还太多利息，很多人就跟海萍一样，和银行约定的分期付款数额是他们刚刚能承受起的数目。因此他们手里的钱会一直很紧。《蜗居》中的海萍，因为资金太紧绷，导致她在生活中为了一点小钱斤斤计较。比如为了同事结婚红包的1百多块和自行车的1百多块发脾气，每天吃得很差穿得很差。结果她每天心情都很忧郁爱发脾气，严重影响到家庭生活了。
贷款期太长，总利息太高；贷款期太短，按揭太高。这真是一个矛盾。怎么办？
这个要回到现金流的起点。我们常说要量入为出，这个“出”是支出。支出是看实际付出的钱。按揭太高导致入不敷出，麻烦就大了。现实中，人们只会因为还不起按揭被收房，不会因为贷款期太长而被收房。
很多人选择贷款期的时候，为了前面说到的理由，按照目前的收入和生活费，把贷款按揭额订得很紧。如果之后他们的收入增加，那固然好。但如果是生活费增加，就会导致周转不灵。不幸的是，很多人的工资增幅落后于通货膨胀率。结果是可供还按揭的钱越来越少，达到一定程度，还按揭都成问题。
贷款期太长，总利息太高，这个是没错。但别忘了，在各种形式的贷款中，房屋贷款的利息是最低的。很多情况下，那些按揭太高导致剩余钱太少的人，当他们需要额外用钱的时候，比如买车，房子装修，或家人生病，孩子上大学的时候，他们只得再次贷款来偿付。这些贷款，又称为生活贷款，其利息大大高于房屋贷款利息。越想省利息，没想到要付更多利息。
那么，对于手中现金充裕的人来说，是不是就该早早还完贷款呢？手中有钱，大可以寻找投资途径，用钱来生钱。只要投资得到的回报，高于还贷款省下的利息，那么还是合算。
退一步说，即使选择长的贷款期，万一将来收入增加手中有多余钱又不愿意投资，想早点还贷款也是可以的。银行贷款在锁定期后，可以提前（部分或者全额）还贷。反过来，先选择短贷款期，后来没钱还按揭了，再过去和银行说延长贷款期，银行可就没那么好说话了，多半是不同意。
回到前面的题目，如果是我，肯定是毫不犹豫地选择30年贷款。只要银行允许，贷款期是越长越好！
二、预算超支是悲剧的起源
清纯的海藻是怎么一步步成为她原来鄙视的二奶的？直接导火线就是向宋思明借的6万块。但追究其原因，海萍买房过程中的预算超支才是悲剧的起源。
海萍想买房子没有错，谁不想有一套自己房子？特别是对一个有小孩的妈妈，房子更是一个家的基础。海萍没有在生孩子之前就买好房子，但我觉得这不算是她的错。当时上海房价忽然一路飞升是很多人没想到的。
海萍做的一个正确决定是放弃在市区买房，转向郊区。以他们家的经济能力，郊区房才属于承担能力之内。经济能力不够的话，必须有所取舍。但海萍接下来犯了一个错误，而且是致命的错误：以超出预算13万的价格买房。原来她的预算是80万，13万相当于超出16%的预算。
买房超出预算在现实中不算少见。很多人去售房中心，在当场气氛的感染下，在售房人员的游说下，头脑一热就下决定了。
为什么说超出预算是很严重的错误呢？以海萍为例。超出预算的结果，一是首付多出了2万6，二是贷款按揭额上涨。第一点导致她马上缺乏现金，第二点导致她的还贷压力增大。加上她又选择了较短的贷款期，还完房子订金后，她的现金流已经完全枯竭，支付能力也达到了极限。当她老公告诉她6万块其实是借的时候，她马上崩溃了。房贷加上短期借贷，事实上她根本没有能力还贷款。一连串的结果是海藻不得不向宋思明第二次借钱，并迅速成为宋思明的二奶。
如果没有超出预算呢?其实他们有能力还得起。我们算一下帐，（计算过程请参看注3），结果是还完房贷和苏淳借的短期贷款，每月至少还剩下3千多作为生活费呢。紧绷了一点，但不至于走投无路。 即使那6万块不是苏淳借的，海萍超预算买房，其实等于自己把自己逼到了绝路。从《蜗居》中看来，她家连一点装修的钱都成问题了。而且下有小孩，上有父母，任何一点点额外的支出或者意外，都足以让这个小家庭崩溃。
把自己逼到绝路，为了什么呢？为了大一点的房子。我注意到海萍和老公原来是住在10平方米的地方的。那当然太窄了，但他们竟然可以住了5年。自己买房，如果预算不够的话，那么买小一点，那也是自己的窝。虽然不宽敞，肯定比10平方米大多了吧？其实一家三口住普通的一室两厅肯定够了。海萍本来的想法就是“买一套两室一厅的房子，不要太偏僻，价格大约是80万”，当她选择偏僻的郊区时，房子比预想的稍大一点可以，但不该以严重超预算的价格买。
海萍的想法是：“这是买房子，是几十万的生意，是我们后半辈子辛苦的结晶，你当是买菜啊？要多看几套。”“反正房价已经这么高了，我看也跳不到哪去。要买我就买套满意的。”这也是不少人的想法，第一次买房就要买到满意的。其实，刚需又预算有限的家庭，应该先买小一点价格低点的房子。将来收入增加了，还有机会换大一点的，何必为了大一点的房子把自己逼得那么紧？现代家庭搬家换房子的情况其实很常见了，谁说买第一套房子就要把自己绑死？买价格低些的房子，现在是住得差点，但弹性会比较大，进可以换更好的房子，退可以守着自己的小窝。
我的看法是，有刚需的家庭，应该早早买房子，但一定要在预算之内。小一点的窝，也是自己的窝；负担少点，给自己多点现金流动的空间。
注： 1、应要求直接在原帖更新， 2、《蜗居》原文中贷款的数据有矛盾错误之处，但不影响结论。为了不影响阅读，本文不提供计算证明纠正 3、少掉的2万6，可以拿来部分还那6万块，只剩下3万4。80万的房价，再选择比较长的贷款期比如30年的话，每个月不到4千3的按揭。他们两人的月收入9千多，扣掉房贷按揭还有5千多。3万4的短期贷款，利息一年10%（中国房贷利率是7%，10%其实不算高利贷），假设三年还清，一个月1千2而已。5千多扣除1千2，起码剩下3千多。 | 
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